迫在眉睫！年內(nèi)已有45家長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)，6部委聯(lián)手重拳出擊，劍指"高收低出"、"租金貸"

發(fā)布虛假房源信息、惡意克扣押金租金、違規(guī)使用住房租金貸款、強(qiáng)制驅(qū)逐承租人……這些租賃市場(chǎng)存在的違法違規(guī)問(wèn)題再次迎來(lái)監(jiān)管部門(mén)的重拳整治。

12月25日，住建部、發(fā)改委、公安部、市場(chǎng)監(jiān)管總局、銀保監(jiān)會(huì)、網(wǎng)信辦等6部門(mén)聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于整頓規(guī)范住房租賃市場(chǎng)秩序的意見(jiàn)》(以下簡(jiǎn)稱《意見(jiàn)》)。這是為鞏固今年6月以來(lái)全國(guó)范圍內(nèi)開(kāi)展的租賃市場(chǎng)亂象專項(xiàng)整治成果，將整治工作制度化、常態(tài)化而出臺(tái)的強(qiáng)監(jiān)管政策。

值得注意的是，在《意見(jiàn)》提出的一系列措施中，明確要求對(duì)“高進(jìn)低出”、“長(zhǎng)收短付”經(jīng)營(yíng)模式的租賃企業(yè)加強(qiáng)監(jiān)管，嚴(yán)格管控租金貸業(yè)務(wù)，要求租金貸占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位，對(duì)涉及違規(guī)建立資金池等行為嚴(yán)厲查處。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，“高收低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池玩長(zhǎng)租公寓，無(wú)形中放大杠桿，而缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，經(jīng)營(yíng)管理失誤，結(jié)果導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。近兩年多家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)爆倉(cāng)，其主要原因包括“高收低出”的經(jīng)營(yíng)模式以及違規(guī)使用“租金貸”等。本次關(guān)于租賃金融業(yè)務(wù)的管控明顯可以縮減租金貸的占比，有利于維護(hù)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

管控“租金貸”，防止形成資金池、加杠桿

《意見(jiàn)》從加強(qiáng)從業(yè)主體管理、加強(qiáng)房源信息發(fā)布管理、規(guī)范租賃住房改造行為、防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)、建設(shè)住房租賃管理服務(wù)平臺(tái)、建立住房租賃常態(tài)化管理機(jī)制等方面提出了具體要求。

其中，在防范住房租賃金融風(fēng)險(xiǎn)方面，《意見(jiàn)》對(duì)住房租金貸款業(yè)務(wù)的貸款期限、貸款額度作出明確要求。加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”“長(zhǎng)收短付”等經(jīng)營(yíng)模式的高風(fēng)險(xiǎn)住房租賃企業(yè)監(jiān)管。

在管控租賃金融業(yè)務(wù)方面，《意見(jiàn)》提出：

1、住房租賃企業(yè)開(kāi)展住房租金貸款業(yè)務(wù)，應(yīng)當(dāng)以經(jīng)網(wǎng)簽備案的住房租賃合同為依據(jù)，按照住房租賃合同期限、租金躉交期限與住房租金貸款期限相匹配的原則，貸款期限不得超過(guò)住房租賃合同期限，發(fā)放貸款的頻率應(yīng)與借款人支付租金的頻率匹配。

2、做好貸前調(diào)查，認(rèn)真評(píng)估借款人的還款能力，確定融資額度。加強(qiáng)貸后管理，嚴(yán)格審查貸款用途，防止住房租賃企業(yè)形成資金池、加杠桿。

3、住房租賃企業(yè)不得以隱瞞、欺騙、強(qiáng)迫等方式要求承租人使用住房租金消費(fèi)貸款，不得以租金分期、租金優(yōu)惠等名義誘導(dǎo)承租人使用住房租金消費(fèi)貸款。

4、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)應(yīng)當(dāng)通過(guò)提供數(shù)據(jù)接口等方式，向金融機(jī)構(gòu)提供住房租賃合同網(wǎng)簽備案信息查詢服務(wù)。加強(qiáng)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部門(mén)與金融監(jiān)管部門(mén)有關(guān)住房租賃合同網(wǎng)簽備案、住房租金貸款的信息共享。

在加強(qiáng)租賃企業(yè)監(jiān)管方面，《意見(jiàn)》要求：

1、加強(qiáng)對(duì)采取“高進(jìn)低出”(支付房屋權(quán)利人的租金高于收取承租人的租金)、“長(zhǎng)收短付”(收取承租人租金周期長(zhǎng)于給付房屋權(quán)利人租金周期)經(jīng)營(yíng)模式的住房租賃企業(yè)的監(jiān)管，指導(dǎo)住房租賃企業(yè)在銀行設(shè)立租賃資金監(jiān)管賬戶，將租金、押金等納入監(jiān)管賬戶。

2、住房租賃企業(yè)租金收入中，住房租金貸款金額占比不得超過(guò)30%，超過(guò)比例的應(yīng)當(dāng)于2022年底前調(diào)整到位。

3、對(duì)不具備持續(xù)經(jīng)營(yíng)能力、擴(kuò)張規(guī)模過(guò)快的住房租賃企業(yè)，可采取約談告誡、暫停網(wǎng)簽備案、發(fā)布風(fēng)險(xiǎn)提示、依法依規(guī)查處等方式，防范化解風(fēng)險(xiǎn)。

4、涉及違規(guī)建立資金池等影響金融秩序的，各相關(guān)監(jiān)管部門(mén)按照職責(zé)，加強(qiáng)日常監(jiān)測(cè)和違法違規(guī)行為查處;涉及無(wú)照經(jīng)營(yíng)、實(shí)施價(jià)格違法行為、實(shí)施壟斷協(xié)議和濫用市場(chǎng)支配地位行為的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)依法查處;涉及違反治安管理和犯罪的，由公安機(jī)關(guān)依法查處。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心王小嬙認(rèn)為，2018年以來(lái)，租金貸橫行租賃市場(chǎng)，也給租賃市場(chǎng)帶來(lái)了不好的影響，損害了租戶和承租方雙方的利益，本次關(guān)于租賃金融業(yè)務(wù)的管控明顯可以縮減租金貸的占比，有利于維護(hù)租賃市場(chǎng)的穩(wěn)定發(fā)展。

年內(nèi)已有45家長(zhǎng)租公寓爆倉(cāng)

近年來(lái)，我國(guó)住房租賃市場(chǎng)快速發(fā)展，但問(wèn)題也逐漸暴露出來(lái)。今年以來(lái)，長(zhǎng)租公寓行業(yè)遭遇“資本寒冬”，行業(yè)普遍經(jīng)營(yíng)困境，越來(lái)越多的運(yùn)營(yíng)機(jī)構(gòu)爆倉(cāng)。其主要原因包括“高收低出”的經(jīng)營(yíng)模式以及違規(guī)使用“租金貸”等。

所謂“租金貸”業(yè)務(wù)，是指租客向第三方金融機(jī)構(gòu)或P2P網(wǎng)絡(luò)借貸平臺(tái)申請(qǐng)信用貸款，機(jī)構(gòu)一次性將等同于一年租金的資金放款給到服務(wù)商，但服務(wù)商并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客是按月付租金，實(shí)際上每月是向貸款機(jī)構(gòu)還貸。長(zhǎng)租公寓行業(yè)中大多數(shù)企業(yè)特別是分散式企業(yè)基本都使用“租金貸”。

去年下半年，長(zhǎng)租公寓深陷輿論漩渦，特別是“租金貸”被質(zhì)疑是用租客信用做貸款，利用期限錯(cuò)配資金沉淀用于自身擴(kuò)張，存在“暴雷”風(fēng)險(xiǎn)，引起了監(jiān)管部門(mén)和金融機(jī)構(gòu)的注意，北京、深圳、杭州、上海等地對(duì)住房租賃企業(yè)的“租金貸”等融資業(yè)務(wù)開(kāi)展了集中專項(xiàng)檢查。

今年以來(lái)，隨著市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷、租金下降，此前瘋狂拿房擴(kuò)張的租賃機(jī)構(gòu)面臨災(zāi)難。8月，成立僅3年的長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)品牌“樂(lè)伽公寓”發(fā)布官方公告，確認(rèn)公司已停止經(jīng)營(yíng)，關(guān)閉所有業(yè)務(wù)，并稱造成公司業(yè)務(wù)全線關(guān)停的原因是“高進(jìn)低出”的經(jīng)營(yíng)模式及公司內(nèi)部管理制度缺失等諸多因素。10月，河南悅?cè)绻?、南京君?chuàng)公寓、杭州“中擇房產(chǎn)”相繼公告稱，因市場(chǎng)環(huán)境的變化和經(jīng)營(yíng)不善等原因?qū)е沦Y金鏈斷裂。11月和12月，南京友居公寓和上海源淶國(guó)際也相繼陷入資金困局。

房東東公寓學(xué)院創(chuàng)始人全靂指出，“高收低出”與租金貸一樣，是典型的利用資金池玩長(zhǎng)租公寓，無(wú)形中放大杠桿，而缺少風(fēng)險(xiǎn)控制，經(jīng)營(yíng)管理失誤，結(jié)果導(dǎo)致房東、租客嚴(yán)重?fù)p失。

隨著進(jìn)入到租賃淡季，空置率上升，租賃機(jī)構(gòu)的壓力更大。近期，多家租賃機(jī)構(gòu)與房東協(xié)商降價(jià)，不惜賠錢解約。

全靂認(rèn)為，2019年，中小公寓遇經(jīng)營(yíng)危機(jī)，沒(méi)有了資本的支持，民間資金的高成本也阻斷了他們的融資渠道。接下來(lái)優(yōu)勝劣汰，只有控制好成本、管理好資金、運(yùn)營(yíng)能力優(yōu)秀的企業(yè)才能在行業(yè)寒冬中存活下來(lái)。2020年起，大量的租賃用地國(guó)有房源將開(kāi)始逐步形成規(guī)模，對(duì)于住房租賃市場(chǎng)供給將形成不小的沖擊，中小公寓企業(yè)應(yīng)提前預(yù)警，選擇合適的應(yīng)對(duì)策略或者轉(zhuǎn)型。

房東東根據(jù)各大媒體及公開(kāi)信息統(tǒng)計(jì)，從2017年至目前共有69家長(zhǎng)租公寓機(jī)構(gòu)資金鏈斷裂或無(wú)法再經(jīng)營(yíng)，而在2019年占了其中的53家，其中資金鏈斷裂及跑路的共有45家，被收購(gòu)的有4家，拖欠或拒付房租的有4家。