二房東：深圳城市里的“灰色部落”

租房，是千萬來深建設(shè)者到深圳后做的第一件事，也是他們在深圳安居樂業(yè)的重要基礎(chǔ)。然而，近年不斷攀升、居高不下的住房成本，讓他們在進(jìn)與退之間徘徊不前。據(jù)樂有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，近5年來深圳平均租房價(jià)格穩(wěn)步上漲，已從2014年的每平方米51元上漲到2018年的70元，漲幅達(dá)到37%。

高租金的背后，除了深圳不斷增加的人口流入，與住房供給之間的供需矛盾之外，近些年大規(guī)模出現(xiàn)的“二房東”現(xiàn)象也成了一個(gè)很大的推手，成為城市里的“灰色部落”。“二房東”究竟在深圳城市住房市場上扮演一個(gè)怎樣的角色?如何破解“二房東”所帶來的住房供需矛盾?證券時(shí)報(bào)記者進(jìn)行了一番走訪探因求解。

走訪：住宅、寫字樓、產(chǎn)業(yè)用房均潛藏“二房東”

“我想許多剛來深圳求職的人，都被二房東坑過吧。”李文(化名)笑著說，臉上透露出無奈。去年中專畢業(yè)后，李文從江西來到深圳，第一站就來到深圳人才市場求職。“我和同學(xué)打算在人才市場附近找個(gè)地方住下，就選擇了附近的田心村，當(dāng)時(shí)就是一位二房東給我們找的房子，兩室一廳2800元。”但李文事后發(fā)現(xiàn)，相同區(qū)域相同面積的房子，如果是業(yè)主直租的話只需要2500元，只不過，當(dāng)時(shí)整個(gè)田心村已經(jīng)很少有業(yè)主直租的房源了。李文認(rèn)為，自己被二房東“坑”了。

所謂“二房東”，是指承租人將租賃的物業(yè)再次分割對外出租，以賺取租金差價(jià)的機(jī)構(gòu)或個(gè)人，分為傳統(tǒng)型二房東和專業(yè)運(yùn)營機(jī)構(gòu)。而李文所遇到的是個(gè)人二房東。李文還告訴記者，這些二房東不僅有組織地抬高了平均租金，向租客收取的電費(fèi)也很貴，更神奇的是，二房東家的電表轉(zhuǎn)起來也非?？?，開一晚上空調(diào)就要20度電，夏天一個(gè)月的電費(fèi)都要好幾百塊。

像田心村、筍崗村這樣的深圳城中村，成了深圳“二房東”的重災(zāi)區(qū)。陳伊是一名二房東，2004年來深圳工作了幾年之后，發(fā)現(xiàn)龍崗區(qū)的南嶺村有數(shù)量龐大的農(nóng)民房，于是就在那里做起了二房東的生意，一開始只是代管房屋出租，這兩年開始收取房源并進(jìn)行改造后出租，成為“升級版”的二房東。不足一年的時(shí)間，陳伊手頭上便有了十多套房源，他在經(jīng)得業(yè)主同意之后，再根據(jù)房子的結(jié)構(gòu)進(jìn)行改造出租。

陳伊介紹，自己把房子租下來之后進(jìn)行改裝，裝修成本大約在5萬元左右，保守計(jì)算大概兩年多能回本。陳伊坦言，整租沒利潤，分拆出租更賺錢，通常一套兩居室會分拆成3個(gè)單間出租，每個(gè)單間月租在1600元左右，而整租的租金僅為3000元左右，他從業(yè)主手上租過來的價(jià)格大概為2800元。在他看來，房屋分拆出租確實(shí)是為了賺取更多的租金，但同時(shí)也滿足了低收入群體的租房需求。

記者現(xiàn)場看到，雖然這些被“二房東”打包了的農(nóng)民房也是一棟帶電梯的高層住宅，但由于樓與樓之間的間隔較窄，許多被隔斷了的房間采光非常差，也沒有陽臺。盡管這樣，依然阻擋不了房租上漲的速度。“業(yè)主要加租，我們也沒辦法，深圳中低端的租賃需求依舊很大。”陳伊表示。

“二房東”現(xiàn)象同樣出現(xiàn)在寫字樓和工業(yè)廠房。記者走訪了福田、南山、羅湖寫字樓區(qū)域，發(fā)現(xiàn)確實(shí)有一些專門的商務(wù)辦公服務(wù)公司或個(gè)人提前租下幾層寫字樓，然后再分割成小單位轉(zhuǎn)租出去賺取租金差價(jià)，甚至利用承租下來的寫字樓去銀行套出貸款。而在產(chǎn)業(yè)用房上，這種現(xiàn)象也非常普遍。“這幾年有一批二房東專門從業(yè)主手里以高于市場的價(jià)格租賃廠房并加以改造，再投入市場賺錢。”深圳一家制造業(yè)企業(yè)負(fù)責(zé)人黃先生對記者表示，從2010年開始，他的工廠就在石巖的工業(yè)園里經(jīng)營，當(dāng)時(shí)月租金是每平方米10元左右，租金雖一路小幅上漲，但都屬于正常的市場行為。而在去年，一些二房東進(jìn)入園區(qū)，月租出現(xiàn)大幅上漲并超過每平方米30元，還要增加公攤面積。高力國際華南區(qū)產(chǎn)業(yè)及工業(yè)地產(chǎn)服務(wù)部董事陳劍鋒告訴記者，業(yè)內(nèi)“偷面積”現(xiàn)象比較普遍，即通過變相增多租約中的租用面積、擴(kuò)大公攤面積以及減少實(shí)用面積，來隱性增加二房東的租金收入。

對于產(chǎn)業(yè)用房的“二房東”現(xiàn)象，深圳市政協(xié)委員葉亞麗指出了三方面原因：一是租賃市場交易雙方信息不對稱，企業(yè)很難獲知廠房的房源信息和真實(shí)的租賃價(jià)格，為“二房東”創(chuàng)造了轉(zhuǎn)租、分租、漲價(jià)的條件;二是承租人資質(zhì)認(rèn)定缺乏標(biāo)準(zhǔn)，缺失相關(guān)準(zhǔn)入機(jī)制和審核標(biāo)準(zhǔn)，“二房東”準(zhǔn)入門檻低，僅憑高價(jià)就可入場;三是因?yàn)楣I(yè)園區(qū)租賃運(yùn)營環(huán)節(jié)缺乏監(jiān)管，導(dǎo)致“二房東”在轉(zhuǎn)租、分租的過程當(dāng)中，通過諸如縮短租賃年限，虛報(bào)租賃面積、收取高額水電費(fèi)和亂增收費(fèi)用等手段變相提高租金。

探因：政策誘發(fā)、監(jiān)管缺位、供需失衡

“二房東現(xiàn)象是租賃產(chǎn)業(yè)發(fā)展到一定階段后出現(xiàn)的非常普遍的現(xiàn)象。”中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁指出，雖然當(dāng)前許多人把“二房東”妖魔化，但實(shí)際上這是一個(gè)客觀的、正常的現(xiàn)象，是租賃市場體量達(dá)到一定規(guī)模后的產(chǎn)物。

深圳的租賃需求究竟有多大?事實(shí)上，由于深圳人口以年輕人為主，無論從租賃型住房的占比，還是租賃需求人群的占比，其比例之大都位居全國前列。有數(shù)據(jù)顯示，深圳有高達(dá)78.2%的年輕人處于租房狀態(tài)，粗略估算，深圳的租房市場規(guī)模在1000億元以上。

《深圳市住房建設(shè)規(guī)劃(2016-2020)》曾指出：“十三五”期間，預(yù)計(jì)全市住房總需求約180萬套，其中，購房需求約70.8萬套，租賃住房需求約109.2萬套。深圳租賃住房最大的供應(yīng)商是誰?有數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，深圳城中村租賃住房約占總租賃住房70%，是租賃市場供應(yīng)最重要的主體之一。這與深圳年輕人的租房意愿基本吻合，樂有家研究報(bào)告指出，2018年在深租房的人群中，有90%的人選擇租賃普通住宅，租賃公寓的人群占比僅為9%。

城中村、普通商品房為深圳租賃群體租房的最主要房源，這就不難理解為何“二房東”現(xiàn)象會在特定時(shí)期內(nèi)被輿論推向風(fēng)口浪尖，甚至成為“千夫所指”了。“二房東的出現(xiàn)不是不應(yīng)該，而是不規(guī)范，導(dǎo)致出現(xiàn)兩頭壓價(jià)、哄抬租金、高額差價(jià)等亂象出現(xiàn)。”宋丁認(rèn)為，以正規(guī)的開發(fā)商身份介入的城中村改造進(jìn)而整體打包出租是合法合理的，但在房價(jià)和租金都居高不下的深圳，一些個(gè)人二房東和操作不規(guī)范的小運(yùn)營商擾亂市場發(fā)展，影響了正常的租賃秩序，使得不少租賃人群無法滿足正常的租賃需求，這才是“二房東”成為眾矢之的的原因。

誠然，二房東承包一處物業(yè)用以裝修改造，提供更好的服務(wù)和租賃產(chǎn)品，勢必帶來成本的上升，這也合情合理。只不過，供給的背后是否有相對應(yīng)的需求?從上述樂有家的研究報(bào)告來看，似乎更多的租房人群只想普通住房。宋丁認(rèn)為，二房東也好，長租公寓也罷，在把房子推出市場之后都面臨一個(gè)價(jià)格發(fā)現(xiàn)的過程，還有可能是供需對立的，目前看來是有需求斷檔的問題。“原來在這片區(qū)租房的人是因?yàn)榉孔?、位置等性價(jià)比高，且可支付，但倘若這些衡量的因素出現(xiàn)了變化，租房人群未必會買單。”宋丁說。

“二房東”現(xiàn)象的催化劑是從國家到地方都在做的“鼓勵(lì)住房租賃市場的發(fā)展”，使得無論是機(jī)構(gòu)還是個(gè)人，泥沙俱下，燒錢也要擠進(jìn)這個(gè)受政策支持的市場。“二房東都看到了深圳的租賃市場之大，也看到了在深圳租金基礎(chǔ)之上的利差，但問題在于缺乏監(jiān)管，也沒有清晰的供需脈絡(luò)，價(jià)格被急速拉升使得市場反抗強(qiáng)烈。”宋丁認(rèn)為，這可能需要供需雙方經(jīng)過幾年的市場博弈，最后找到價(jià)格的平衡點(diǎn)。

影響：拉升周邊價(jià)位

擾亂租賃秩序

“現(xiàn)在田心村的兩房租金已經(jīng)要3000元以上，就算是業(yè)主直租的房源，參考二房東的房源之后，漲租也在所難免。”李文告訴記者，盡管租金已經(jīng)很高，但附近高層小區(qū)兩房的租金已經(jīng)超過5000元了，因此只好繼續(xù)住在城中村。“像我們這種制造業(yè)工人，如果房租低一點(diǎn)，即使工資低也還能過，但現(xiàn)在房價(jià)和房租都上來了，工資卻原地踏步，真的有點(diǎn)難過。”

從李文的尋租經(jīng)歷中不難發(fā)現(xiàn)，二房東的確在一定程度上拉升了周邊住房的租金。這在陳伊所做的事情中也得到了一定的印證。“附近的二房東很多，房子很好租，我們獲取房源都是價(jià)高者得的。”陳伊說。這跟長租公寓的做法如出一轍，據(jù)記者了解，各大長租公寓平臺也是通過競價(jià)的方式來獲取房源，這意味著提高了二房東的成本，變相推高了房租，轉(zhuǎn)嫁給租客。

有地產(chǎn)分析人士指出，越來越多資本進(jìn)入租賃市場，把中低端租賃房源升級成為中高端。這種情況下，租賃市場已經(jīng)失去了梯級消費(fèi)，而是被推動(dòng)著上漲，這樣的后果是，無論租賃關(guān)系還是租賃價(jià)格都很不穩(wěn)定，影響租賃市場的有序發(fā)展。“即使是大開發(fā)商的介入，租金價(jià)格的拉升也照樣影響市場需求。”宋丁說。

這種后果在寫字樓市場中已初見端倪。今年以來，出于不少互聯(lián)網(wǎng)金融企業(yè)紛紛涉案被查，或者倒閉關(guān)門，深圳寫字樓空置率居高不下的現(xiàn)象備受關(guān)注。在福田中心區(qū)經(jīng)營寫字樓租賃的蘇經(jīng)理告訴記者：“一些寫字樓雖被自持，但還是會被一些二房東承租下來，再進(jìn)行出租，一旦市場環(huán)境發(fā)生改變，就會有大量寫字樓壓在手上，這些二房東只好通過降租、提供更多類似增加免租期手段，對優(yōu)質(zhì)大客戶進(jìn)行租金打折等優(yōu)惠政策，以換取更高的項(xiàng)目入駐率，這最終導(dǎo)致甲級寫字樓市場平均租金出現(xiàn)下跌。”

在宋丁看來，雖說有市場就有存在的合理性，但如果大量出現(xiàn)操作不規(guī)范，價(jià)格迅速膨脹，租客利益受損等問題出現(xiàn)，勢必會造成很大的負(fù)面效應(yīng)。目前看來，人才外流、產(chǎn)業(yè)外溢，都與租金、房價(jià)的極速上漲脫離不了干系。“對于深圳這個(gè)以年輕人為主的城市，高租金對吸納更多的年輕、優(yōu)質(zhì)人才和產(chǎn)業(yè)進(jìn)入是一種很大的阻礙。”但宋丁表示，長遠(yuǎn)來看市場會進(jìn)行博弈調(diào)節(jié)，因此他不擔(dān)心，但短期內(nèi)還是會有價(jià)格的震蕩。

求解：穩(wěn)租金政策相繼出臺

業(yè)界盼盡快奏效

深圳租金一路上漲的問題不僅使租客們怨聲載道，也被深圳市人大代表、政協(xié)委員看在眼里。在研究和調(diào)查深圳工業(yè)工地情況后，深圳市政協(xié)委員葉亞麗發(fā)現(xiàn)，在過去十年間，深圳工業(yè)用地的土地出讓宗數(shù)和面積都在呈現(xiàn)穩(wěn)中有降的趨勢，出租面積也在持續(xù)下降。與此同時(shí)，廠房租金卻在快速上漲，部分地區(qū)年漲幅都在25%~30%。產(chǎn)業(yè)用地和用房的供需矛盾非常突出，已經(jīng)明顯擠壓了民營經(jīng)濟(jì)的發(fā)展空間。

對此，深圳也在破解產(chǎn)業(yè)用房上“重拳出擊”。2019年9月18日，深圳市政府印發(fā)《關(guān)于規(guī)范產(chǎn)業(yè)用房租賃市場穩(wěn)定租賃價(jià)格的若干措施(試行)》。其中規(guī)定，產(chǎn)業(yè)用房原則上不得轉(zhuǎn)租、分租;約定可以轉(zhuǎn)租、分租的，應(yīng)按規(guī)定或約定出租，受轉(zhuǎn)租人不得再次轉(zhuǎn)租;《措施》還提出了產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格發(fā)布制度，通過主管部門編制并發(fā)布產(chǎn)業(yè)用房租金指導(dǎo)價(jià)格，對于租金高出最近年度發(fā)布的指導(dǎo)價(jià)格15%的，將可能被約談和信用懲戒。

“希望相關(guān)措施能夠快速產(chǎn)生效果，不然我也不得不開始籌劃把工廠遷往深圳周邊了。”黃經(jīng)理表示，把公司遷移深圳是不得已而為之的下策，因?yàn)殡S著深圳產(chǎn)業(yè)外溢，東莞等臨深城市憑借著毗鄰的地理優(yōu)勢，已經(jīng)成為了最大的“接盤手”，廠租也隨即開啟增長模式。

在穩(wěn)定普通住房租賃價(jià)格方面，深圳市住房和建設(shè)局也在今年8月發(fā)布了《關(guān)于規(guī)范住房租賃市場穩(wěn)定住房租賃價(jià)格的意見》?！兑庖姟芬环矫嫣岢鲆哟笞》抗┙o量，另一方面則嚴(yán)禁中介機(jī)構(gòu)、住房租賃企業(yè)通過自辦金融或與其他機(jī)構(gòu)合作，為租房違規(guī)加杠桿提供產(chǎn)品和服務(wù)。

此外，《意見》指出，將加強(qiáng)住房租賃市場秩序整治，嚴(yán)厲打擊合同欺詐、霸王條款、哄抬租金、克扣押金、打隔斷群租、欺行霸市、暴力驅(qū)逐承租人等違法違規(guī)行為。為促進(jìn)住房租賃市場平穩(wěn)健康發(fā)展，深圳市住建局還引導(dǎo)市場推出全國首個(gè)穩(wěn)租金商品房租賃試點(diǎn)項(xiàng)目——塘朗城廣場西區(qū)，該住房的租金漲幅受政府監(jiān)督，年度租金漲跌幅參照首次租金定價(jià)原則確定，且漲跌幅范圍不超過±5%。

但在地產(chǎn)評論人士朱羅紀(jì)看來，目前的政策偏規(guī)范，少鼓勵(lì)，尤其是用價(jià)格管制的方式來管理產(chǎn)業(yè)用房，短期內(nèi)也許有一點(diǎn)效果，一旦長期執(zhí)行，就會打擊供應(yīng)方的供給積極性，最終能否真正帶來產(chǎn)業(yè)用房真實(shí)租賃價(jià)格的穩(wěn)定性還不好說。朱羅紀(jì)建議，在穩(wěn)定產(chǎn)業(yè)用房租金價(jià)格這方面，可以出臺一些政策鼓勵(lì)產(chǎn)業(yè)用房的房主有動(dòng)力對產(chǎn)業(yè)空間投入資金，改造修繕，快速增加供應(yīng)，供應(yīng)多了，就不需要搞價(jià)格管制了。