中小房企生存實(shí)錄：債務(wù)壓力漸增 流動性困境頻現(xiàn)

因業(yè)績不佳早已戴上ST帽子的房企銀億股份，近日再度陷入資金泥潭。

11月26日，銀億股份宣布沈陽一項目50%的股份轉(zhuǎn)讓給碧桂園，作價6.9億元。由此，銀億股份將徹底退出該項目。10天前，銀億股份宣布，股東熊基凱所持的7.12億股股份(占公司股本的比例為17.67%)被凍結(jié)，原因未知。此前，公司控股股東“持續(xù)面臨流動性危機(jī)”。

這是本月中旬以來，第四家暴露出流動性問題的知名房企。此前，因拖欠項目收購、墊付款，上置集團(tuán)被二股東上置投資告上法庭;由于未披露多筆債務(wù)違約等問題，頤和地產(chǎn)及董事長何建梁被中國證監(jiān)會出具警示函;格力地產(chǎn)的大股東也被凍結(jié)了股份，因為沒有如約回購小股東的定增股份。

根據(jù)人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)，今年以來已有400多家房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營的法人單位破產(chǎn)，比往年的均值多出100家左右，其中多為中小企業(yè)。與全國20萬家房地產(chǎn)開發(fā)類法人單位相比，這似乎顯得微不足道。

但分析人士指出，知名房企開始出現(xiàn)流動性危機(jī)，暴露出整個行業(yè)資金鏈問題的冰山一角。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道還了解到，近幾年來，大量的小型房企已無法從公開渠道募集資金，只能通過民間借貸進(jìn)行融資。由于這些房企主要布局在三四線城市，隨著棚改降溫，這些企業(yè)即將面臨一場生存之戰(zhàn)。

房企流動性困境頻現(xiàn)

銀億股份的下滑路徑有跡可循。2017年，銀億股份通過兩次重組，進(jìn)軍汽車零部件行業(yè)。但是由于新業(yè)務(wù)前期投入大，且房地產(chǎn)業(yè)務(wù)進(jìn)展不夠順利，公司的資金鏈問題很快浮現(xiàn)。據(jù)銀億股份公告顯示，到2019年4月末，公司有24.3億元的到期債務(wù)未能清償，均為短期借款和一年內(nèi)的流動負(fù)債。

在這一過程中，由于控股股東及關(guān)聯(lián)方占用資金量過多，且無法在短期內(nèi)解決，從2019年5月起，銀億股份帶帽“ST”。因在此事件中“未能恪盡職守、履行誠信勤勉義務(wù)”，銀億股份的8名高管收到證監(jiān)會的監(jiān)管函。

此后，銀億股份同樣不太安穩(wěn)。半年報顯示，2019年上半年，銀億股份實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入38.61億元，同比下降23.20%;凈利潤-2.19億元，同比下降153.76%。原因是結(jié)轉(zhuǎn)收入減少，且去年同期出售項目股權(quán)較多。

今年9月，因存在業(yè)績預(yù)告未及時修正、非經(jīng)營性資金占用等問題，銀億股份、寧波銀億控股(銀億股份的控股股東)，以及包括銀億股份董事長熊續(xù)強(qiáng)在內(nèi)的多名高管，被深交所給予公開譴責(zé)、通報批評等處分。

10月，債權(quán)人浙江中安安裝有限公司以“不能清償?shù)狡趥鶆?wù)并且明顯缺乏清償能力”為由，向?qū)幉ㄊ兄屑壢嗣穹ㄔ荷暾垖︺y億股份進(jìn)行重整。在此次凍結(jié)之前，銀億股份的多個銀行賬戶和股份已經(jīng)遭遇凍結(jié)。

頤和地產(chǎn)同樣出現(xiàn)債務(wù)違約。證監(jiān)會于近日公布的一份警示函顯示，頤和地產(chǎn)及其實(shí)控人何建梁在信息披露和約定承諾履行方面存在多項違規(guī)行為。據(jù)統(tǒng)計，頤和地產(chǎn)目前已有9筆違約債務(wù)，總額約21.5億元，并因此引發(fā)多宗訴訟。

今年已有多家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，此前，國購?fù)顿Y和華業(yè)資本也曾出現(xiàn)債務(wù)違約。

同樣在近期陷入流動性危機(jī)的上置集團(tuán)、格力地產(chǎn)，近幾年的業(yè)績增長性均不佳，規(guī)模也較小。在房地產(chǎn)行業(yè)邁入千億時代時，這些房企的銷售規(guī)模均不足百億，若僅按照銷售規(guī)模排名，均在150名開外。

這幾家房企的流動性危機(jī)，只是中小房企生存困境的“冰山一角”。根據(jù)國家統(tǒng)計局第四次全國經(jīng)濟(jì)普查的數(shù)據(jù)，截至2018年末，全國共有房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)法人單位20.6萬個。有行業(yè)人士估算，除去項目公司，當(dāng)前正在運(yùn)行中的房企數(shù)量約在8萬到10萬家的規(guī)模。

其中，大多數(shù)房企的規(guī)模不足10億元，有的甚至僅有數(shù)千萬元的規(guī)模。上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，這些房企主要分布在四五線城市，有很多企業(yè)旗下只有一到兩個項目，“做完了就把公司注銷”。

與此同時，這類房企幾乎無法從公開渠道獲得融資。福建福清人林強(qiáng)(化名)在東部某縣級市做房地產(chǎn)開發(fā)，只在當(dāng)?shù)刈隽藘蓚€項目。他向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，自己是做外貿(mào)生意出身，借助“第一桶金”，和從親戚、同鄉(xiāng)等處的借貸所得，才轉(zhuǎn)行進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)。

林強(qiáng)此前在江西某小城市曾操作過幾個房地產(chǎn)項目，后經(jīng)同鄉(xiāng)介紹，來到上述縣級市開發(fā)。“銀行是不可能給我們貸款的，公司太小了，(他們)連名字都沒聽過。”林強(qiáng)表示，這些年房地產(chǎn)開發(fā)的啟動資金基本都來自于民間借貸，待項目啟動后，再依賴預(yù)售和銷售資金支持后續(xù)開發(fā)。

林強(qiáng)透露，數(shù)年前，項目滯銷，公司曾遭遇嚴(yán)重的資金危機(jī)。為渡過難關(guān)，出售了兩套房子，并向親戚朋友四處借錢，才維持住公司的運(yùn)作。后來危機(jī)解除，但由于民間借貸的成本偏高，林強(qiáng)“基本沒賺到什么錢”。

小型房企首當(dāng)其沖

規(guī)模稍大的房企，也未必在金融機(jī)構(gòu)的“紅名單”里。21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道獲悉，隨著融資政策的收緊，今年以來，多數(shù)銀行發(fā)放房地產(chǎn)開發(fā)貸的范圍已經(jīng)從“50強(qiáng)”縮減至“30強(qiáng)”。

信托公司也越來越“挑剔”。某知名信托機(jī)構(gòu)相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道表示，除了看房企的排名外，也對項目所在的城市、區(qū)位等有嚴(yán)格的要求。因為信托對投資回報率要求高，在現(xiàn)有的市場條件下，必須選擇“最好的項目”。

根據(jù)上海易居研究院的口徑，去年三盛宏業(yè)實(shí)現(xiàn)銷售額187億元，排名全國第114位。三盛宏業(yè)公司曾在2018年初提出“三年千億”的目標(biāo)，并不惜舉債拓展。在公司內(nèi)部發(fā)行理財產(chǎn)品，即是一種融資方式。根據(jù)公開信息，三盛宏業(yè)在2017年發(fā)行的期限為12個月的理財產(chǎn)品，利率達(dá)12.5%。

湖南某小型房企相關(guān)負(fù)責(zé)人向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道透露，公司已經(jīng)有兩年多“沒從銀行拿到過錢”。這家公司旗下有5個項目，銷售規(guī)模在50億左右。直到去年被某20強(qiáng)房企收購后，公司才能夠獲得融資，資金情況也有所改善。

華泰證券的一份研報指出，房地產(chǎn)企業(yè)在銷售、融資、拿地中，集中度都在提升。在融資中，不僅大型房企的融資規(guī)模更大，利率也更低。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，對于小型房企而言，更為不利的是，這些房企主要布局在三四城市，乃至五線城市。今年以來，隨著棚戶區(qū)改造規(guī)模的縮水，這些區(qū)域的過剩風(fēng)險開始聚積。小型房企因無法實(shí)現(xiàn)區(qū)域協(xié)同，將面臨巨大的壓力。

林強(qiáng)描述了其所在城市“過山車”般的市場變化：剛進(jìn)入該城市時，市場還處于平穩(wěn)向好的狀態(tài)，隨著新區(qū)的開發(fā)，大量房地產(chǎn)項目開始建設(shè);2014年到2016年，市場發(fā)展不及預(yù)期，很多項目空置和爛尾，有開發(fā)商跑路;2016年到2018年上半年，棚改啟動，多數(shù)空置的項目得到消化;2018年年末至今，市場再度降溫。

嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，未來中小房企的數(shù)量將可能會明顯減少。其中，出讓項目、遭遇并購，或在開發(fā)完畢后自行退出行業(yè)，都有可能是這些公司的結(jié)局。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)也指出，未來只有20%的房企會活下來，80%的企業(yè)死掉。他認(rèn)為，這雖然不是這兩年會發(fā)生的事實(shí)，但是一種市場趨勢。