云南昆明的高女士遇到鬧心事：她2017年在龍湖半山樓盤內(nèi)部認購了一套位于33層的房屋，但發(fā)現(xiàn)近期封頂?shù)臉欠恐挥?1層。她為這套不存在的“空氣房”維權(quán)至今，房款和房屋都無著落。目前，這個樓盤共有190余套違規(guī)預(yù)售房產(chǎn)生糾紛。

盡管國家三令五申禁止未取得預(yù)售許可證提前賣房，但未批先售行為屢禁不絕，消費者維權(quán)困難，深陷錢房兩空的境地。

昆明一31層的樓賣出33層的房 開發(fā)商稱內(nèi)部團購協(xié)議無效

位于云南昆明經(jīng)濟技術(shù)開發(fā)區(qū)的龍湖半山樓盤6棟高層樓房近期封頂。據(jù)了解，這個項目今年3月才拿到預(yù)售許可證，但早在2016年，就以內(nèi)部團購的名義在銷售。

高女士告訴“新華視點”記者，2017年1月，在銷售人員申某的推銷下，她簽訂了“團體認購協(xié)議”，以每平方米3200元的“內(nèi)部價”購買了3棟33層A1號住房，房款35萬余元，首付30%，交房時間為2018年6月30日前。

早已過了交房時間，樓房遲遲未能完工。近期高女士聽說封頂了，趕忙來確認。“沒想到我買的3棟總共只有31層，根本就沒有33層!”她氣憤地說。

該項目開發(fā)商——云南天駿房地產(chǎn)開發(fā)有限公司回應(yīng)稱，賣房給高女士的銷售公司沒有獲得授權(quán)，使用的公章是假章，購房款也沒有進入天駿公司賬戶，“此前的認購協(xié)議無效，與天駿公司無關(guān)，請走司法程序。”

記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，就在高女士等業(yè)主交付認購金后不久，天駿公司資金鏈斷裂導(dǎo)致項目停工。2018年，債權(quán)人重組了公司，更換了法定代表人和管理層，項目重新開工。在這場房企內(nèi)部債務(wù)糾紛中，196套違規(guī)預(yù)售房變成了“空中樓閣”，購房款也不知去向。

違規(guī)預(yù)售是國家多年來三令五申的治理重點，但一些房地產(chǎn)公司通過內(nèi)部認購等說法依然我行我素。西安的李女士2016年4月內(nèi)部認購了紫杉莊園一處房產(chǎn)，并支付了全部房款。后來因房價大幅上漲，開發(fā)商以程序違規(guī)為由提出認購協(xié)議無效。

看似合規(guī)的認購協(xié)議為何“一推就倒”?接受了多起商品房銷售糾紛咨詢和代理的云南冰鑒律師事務(wù)所執(zhí)行主任陳澤表示，內(nèi)部認購不受法律保護，雖然簽訂了協(xié)議，但由于無法進行網(wǎng)簽備案，房屋可以被再次出售，甚至用于抵押。

管不住、罰不了？

早在2010年，住建部就明確規(guī)定：未取得商品房預(yù)售許可，以內(nèi)部認購等名義向購房者收取誠意金或房款，屬于違規(guī)銷售。

2018年6月，住建部聯(lián)合六部委在全國30個城市開展治理房地產(chǎn)市場亂象專項行動。記者從云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處了解到，云南省共檢查了2166個項目，處理637起，違規(guī)銷售不在少數(shù)。

2019年6月，云南省住建廳下發(fā)《關(guān)于持續(xù)開展房地產(chǎn)市場亂象整治工作的通知》，查處亂象144件，其中涉及不按期交房、違規(guī)銷售等占67%。

開發(fā)商為何頂風違規(guī)預(yù)售?多位業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商都希望能加快資金回籠速度，多年來，種種原因?qū)е骂A(yù)售許可規(guī)定停留在紙上，違規(guī)預(yù)售反而成了行業(yè)“慣例”，只要不出問題，一般也就無人過問。

出售“空氣房”的龍湖半山樓盤曾在長達數(shù)月的時間里，堂而皇之地在售樓部公開未批先售為何沒人管?

昆明市經(jīng)開區(qū)住建局回應(yīng)稱，經(jīng)開區(qū)商品房預(yù)售管理及許可證發(fā)放工作由昆明市住建局負責，未辦理預(yù)售許可的違法違規(guī)行為查處由昆明市城市管理綜合行政執(zhí)法局負責，該局沒有對違法預(yù)售行為的調(diào)查處理權(quán)限。而昆明市住建局局長陳漢表示，房屋預(yù)售按照要求確實由市局審批，但監(jiān)管則由市區(qū)兩級住建局一起進行。

“內(nèi)部認購有一定隱蔽性，糾紛爆發(fā)又有滯后性，監(jiān)管部門難以及時獲取樓盤違規(guī)線索。”云南省住建廳房地產(chǎn)市場監(jiān)管處副處長張靈說。

對于違規(guī)預(yù)售如何處罰?張靈介紹，根據(jù)《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》規(guī)定，“擅自預(yù)售商品房，沒收違法所得，可以并處已收取的預(yù)付款1%以下的罰款。”她認為，違法所得難以界定，沒收也難以執(zhí)行，“購房款都是老百姓的錢”。

受訪住建部門相關(guān)負責人表示，內(nèi)部認購?fù)ǔ０l(fā)生在資金運轉(zhuǎn)困難或爛尾重組的樓盤，在執(zhí)法中如果處罰過重、罰款過多，容易導(dǎo)致企業(yè)資金鏈再次斷裂，更加損害購房者的權(quán)益。

違法成本低 監(jiān)管處罰仍需加力

記者近日了解到，昆明市住建局已將龍湖半山樓盤780套房源全部鎖定，停止網(wǎng)簽備案，并要求企業(yè)妥善處理196戶涉及的問題。該樓盤開發(fā)商承諾，不逃避應(yīng)承擔的責任，并制定提交了對應(yīng)的初步處置方案：要求退款的客戶予以退款，要房的客戶結(jié)合目前房價予以優(yōu)惠，“空氣房”可更換同戶型房源，不能達成一致的建議走司法程序。

國家明確要求，各地要切實履行房地產(chǎn)市場監(jiān)管的主體責任，根據(jù)本地區(qū)實際情況，制定工作方案，細化工作任務(wù)，全面排查、精準打擊。

“監(jiān)管與處罰應(yīng)該監(jiān)管前置，處罰只是一種手段而不是目的，房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)違法行為應(yīng)及早制止，這需要各級主管部門積極研究管理辦法，創(chuàng)新管理手段。”中國人民大學(xué)法學(xué)院教授劉俊海說，住建部門不應(yīng)“坐堂執(zhí)法”，要走進市場，深入問題最突出、消費者利益受侵害最嚴重的一些領(lǐng)域，精準監(jiān)管和執(zhí)法。

云南省房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會監(jiān)事周大研認為，違法成本太低，懲罰力度不夠，難以對房企起到震懾作用。“現(xiàn)行的違規(guī)懲處力度并未成為房企的‘高壓線’，如果僅靠行業(yè)自律，企業(yè)難免會鋌而走險。”

云南凌云律師事務(wù)所副主任孫文杰律師說，如存在銷售“空氣房”、非法占有款項等情況，涉嫌構(gòu)成偽造合同詐騙罪等，應(yīng)協(xié)同公安機關(guān)介入，嚴厲打擊違法犯罪行為。

專家提醒，各級住建部門在門戶網(wǎng)站上公布了樓盤預(yù)售許可信息，消費者購房時，應(yīng)查看樓盤《商品房預(yù)售許可證》，對未取得該證的項目，不要購買或支付定金。