又一家長租公寓倒下了!

10月3日，河南悅如資產管理有限公司(以下簡稱“悅如公寓”)在其官方公眾號發(fā)布了一則通告。通告提到，“由于市場的變化、自身組織和經營能力不夠強等主要原因，目前公司投入巨資裝修配置的1600多套公寓面臨巨大的經營和資金壓力，公司原股東及管理層已盡最大努力通過各種途徑積極自救，但均無明顯效果，目前已無力維持公司正常運營，顧接受并購重組。”

公告里顯示，鄭州比遜達美公寓管理有限公司(鄭州創(chuàng)實房地產營銷策略有限公司控股子公司)已對悅如公寓進行并購重組。

然而僅僅過去了不到10天，據大河報·大河財立方報道，鄭州比遜達美公寓管理有限公司便宣布擬終止并購悅如資產，如此一來，留給悅如公寓，只有倒閉這條路。

據悉，悅如公寓成立于2014年2月，定位于為客戶提供品質公寓產品和超越期望服務。從成立之初，悅如公寓便和其他長租公寓一樣，經歷了快速發(fā)展期，在大規(guī)模擴張之后，僅僅過去5年，這家長租公寓便暴雷了。

長租公寓暴雷潮

這兩年，長租公寓行業(yè)進入了一個暴雷不斷的狀態(tài)。截至目前，據不完全統(tǒng)計，已經有多達25家長租公寓因資金鏈斷裂、經營不善而宣告破產。

很多長租公寓品牌如寓見公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲、鼎家公寓、杭州德寓等接連曝出資金鏈問題。

今年8月，長租公寓樂伽公司就發(fā)布公告，稱因公司經營不善，無力履行合同，公司已盡最大努力通過各種途徑積極自救，但均未能見效，公司已停止經營，關閉所有業(yè)務，員工大量離職，沒有經營收入，無法償還客戶欠款。

樂伽公司表示，通過認真反思，深刻認識到公司“高進低出”的經營模式存在巨大缺陷，已對長租市場帶來極大風險，加上內部管理制度缺失等諸多問題，造成公司業(yè)務全線關停的現(xiàn)狀。

樂伽公司宣布停止運營之前，也引發(fā)了不少租客和房東的不滿。網友吐槽通過“樂伽公寓”租房，剛交了一年租金，卻面臨被房東趕出門的窘境。

如今悅如公寓的租戶和房東也面臨同樣的問題，租戶無房可租，房東無租可收。

燒錢是唯一的出路？

“長租公寓行業(yè)都在過冬“，一位業(yè)內人士告訴財經網。這些倒閉的長租公寓中，大多因為資金鏈斷裂而倒閉，究其原因，還是因為長租公寓的運營成本太高。“現(xiàn)在整個長租公寓的運營模式太單一，運營成本很高，主要的成本來自于裝修、人力。因為這個行業(yè)沒壁壘，要想比別人做的好，要么裝修更好，要么服務更好，簡單來說，就是燒錢。”他說。

他表示，有的公司會有水電費代繳的服務，租客可能會覺得，一個月才墊幾個錢，最多也就兩三百，但其實公司運營房量多了，比如2萬間，一個月就要墊五六百萬，這些都需要錢。一個非常小的服務觸點，投入的人力物力都很大才能實現(xiàn)。

除了運營成本太高之外，整個行業(yè)也是魚龍混雜。“這個行業(yè)沒有什么技術壁壘，所以入門門檻很低，目前市場上各家在產品上沒太大的實質性差距?，F(xiàn)在的狀態(tài)是，追求規(guī)模的，沒有賺錢的，不追求規(guī)模，小打小鬧的，也賺不了什么錢。”業(yè)內人士告訴財經網。

從不久前青客公寓提交的招股書中也印證了這一點，虧損是整個長租公寓的常態(tài)。

青客公寓的招股書顯示，青客在2017及2018財年均處于虧損狀態(tài)，凈利潤分別為-2.45億元和-4.99億元，截至2019年6月30日，青客在2019財年前三個季度的虧損額為-3.73億元，同比擴大16.72%。

而光看今年的數(shù)據，青客在2019年第二季度運營虧損為1.21億元(約1765萬美元)，上一季度運營虧損1.03億元，上年同期運營虧損1.17億元。運營利潤率為-39%，上年同期為-51.5%，上一季度為-35%。

此外，隨著市場的競爭，長租公寓的服務方面的投入也在不斷加大。青客公寓的招股書顯示，租賃收入分別占2017年總營收和2018年總營收的97.35%和89.55%;而截至2019年6月30日止9個月，租賃收入在總營收的占比為88.29%，換言之，增值服務的占比已接近12%，增值服務即包括寬帶網絡、公共事務、青客優(yōu)選以及房東或租戶的賠償金。

青客公寓的增值服務占比由2017年的2.65%上升到今年接近12%，從這組數(shù)據可以看出，長租公寓行業(yè)的競爭也越發(fā)激烈，只有在不斷地完善基礎設施和服務，才能提高用戶的入住率，這樣的結果就導致其增值服務部分逐年增加。

要么倒閉，要么上市？

從目前倒下的長租公寓來看，資金鏈斷裂依然是其致命問題，租金貸依然存在很大風險。租金貸是租客向第三方金融機構或P2P網絡借貸平臺申請信用貸款，機構一次性將等同于一年租金的資金放款給到長租公寓平臺，長租公寓平臺并未將全部資金給到房東，形成了資金占用。表面上租客按月付租金，實際上每月向貸款機構還貸的服務。

通過“租金貸”，長租公寓平臺可以用“拿房-出租-租金貸融資-再拿房”的方式實現(xiàn)快速擴張。對此，深圳互聯(lián)網金融協(xié)會指出，“租金貸”的業(yè)務模式“形成了資金池和期限錯配，杠桿高、風險大”。

青客公寓同樣暗藏風險。根據招股書，其主要收入來源是租金貸的資金。截至2019年6月底，65.2%的青客公寓租客采用了租金貸，未償還貸款本金8.726億元，預付租金總額為7.9億元人民幣。 在租金貸模式下，一旦資金鏈斷裂，租客和房東就會陷入尷尬的境地，避免不了損失。

倒下的長租公寓，面對的路只有收購和倒閉兩條路。今年1月，蛋殼公寓宣布，以2億美金(包含現(xiàn)金和債務)全資戰(zhàn)略收購知名長租公寓運營商愛上租。

2月，寓見公寓資金鏈斷裂后被麥家公寓收購;3月，因“租金貸”資金鏈斷裂的蘇州樂棧公寓被蜜蜂村落網絡科技公司收購。

除了收購，或許剩下更好地選擇便是IPO。青客公寓計劃在納斯達克上市，預計融資一億多美元。如果計劃順利，青客公寓將成為長租公寓海外上市第一股。

早在此前，行業(yè)內屢屢傳來自如、蛋殼即將赴美上市的傳聞，其中有報道稱，自如有計劃于2020年在美國進行IPO，可能會籌集5億至10億美元。

而在近期的媒體采訪中，自如CEO熊林則表示，長租行業(yè)已經由創(chuàng)業(yè)期進入精耕期，自如不會急于啟動IPO。

長租公寓目前正在經歷洗牌期，上市潮與暴雷潮并存。即使提交了招股書的青客公寓，但這并不意味著其IPO之路就會一帆風順，而整個行業(yè)依然要面臨在擴大規(guī)模的同時減少運營成本的這一難題的考驗。