位于四川盆地中部的遂寧市，西連成都，東鄰重慶，是成渝經濟區(qū)的區(qū)域性中心城市，也是四川省戰(zhàn)略部署建設的“六大都市區(qū)”之一。這座四線城市曾是本地開發(fā)商的天下，而今已經吸引了碧桂園、保利、中鐵、融創(chuàng)、金科、敏捷等多家國內知名房企的目光，并成為他們的主場。

國慶假期乘火車回到老家遂寧，在出站口，每日經濟新聞記者第一次看到通道兩旁滿是遂寧各大新樓盤的宣傳廣告，幾乎“承包”了整個出站口。而家里人的第一個話題居然也是“房子”，“遂寧的房價還在跌。”

下跌的房價，也讓一直準備買房的陳晨猶豫了，他問記者：“你覺得現(xiàn)在該買房嗎?首付款是家里人湊的，要是跌了該怎么交代?但是現(xiàn)在不買我又怕以后又買不起了。”

遂寧河東新區(qū)某樓盤項目現(xiàn)場圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

新區(qū)房價過萬

陳晨2015年大學畢業(yè)，因為是家中獨子就回到遂寧工作。在2018年以前，“買房”——這件需要提前閱盤無數(shù)、又要借錢湊款的大事，從來都不是包括陳晨在內的遂寧青年需要考慮的，而且也不是一件特別著急的事情。

2018年5月，成都置信實業(yè)(集團)有限公司在遂寧河東新區(qū)以174.6%的溢價率拿下遂寧新“地王”，樓面價約5893元/平方米，該地塊歷經約一個小時、92輪的激烈競拍。

2018年年初，遂寧河東新區(qū)的新房市場均價已突破萬元。而在2017年初，每日經濟新聞記者當時了解到河東新區(qū)的新房均價在7000~8000元/平方米。

陳晨感覺不對了，他家距離曾經的“荒蕪之地”河東新區(qū)不過一條河溝，“這個從小去玩泥巴的地方，房子要一萬元一平米才買得起?”

遂寧的城市地形為條帶狀，主城區(qū)此前一直在涪江西岸，東岸在多年前皆為荒地、農田。2002年，遂寧成立河東新區(qū)，確定開發(fā)建設河東，作為擴展遂寧城市規(guī)模、完善城市功能、提高城市品味、塑造城市形象的重要區(qū)域。

此后，遂寧市政府機構、醫(yī)院、學校等先后進駐河東新區(qū)。2016年10月，位于河東新區(qū)的萬達廣場正式開業(yè)后，才真正活躍了整個新區(qū)。而占地面積約115畝、總建筑面積約29.15萬平方米的萬達廣場，也是整個遂寧規(guī)模最大、業(yè)態(tài)最豐富、品牌最多、檔次最高的購物中心。

陳晨一家住在一棟2000年建成的回遷房。據(jù)他回憶，那些年遂寧很多地方都進行了棚改，但回遷房基本都是本地的小開發(fā)商承建，質量參差不齊，有的已經成為危房，還有的回遷房現(xiàn)在房產證都拿不到。

從小白到專家

看著房價上漲迅速，陳晨開始說服家人湊錢買房。在2018年底，陳晨一家傾盡所有并找親戚朋友借錢，終于湊齊了30萬元首付款。

但陳晨2019年初看房的時候，剛好遇上2019年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)潮，本來有點回落的房價又漲起來。“河東那邊基本都是10000元/平方米，戶型也都是90平方米起，而且還是毛坯房。環(huán)境是好，但真負擔不起啊。”

陳晨目前在一家培訓機構工作，每月到手工資大約在3500元，“要背房貸的話，一個月得差不多得2000元，另外還要給家里一些補貼。”

國慶大假期間，每日經濟新聞記者走訪遂寧部分樓盤發(fā)現(xiàn)，雖然有不少市民在新樓盤售樓處看盤，但也不算火熱。河東新區(qū)目前的新樓盤定位多為改善型，戶型基本都是100平方米起步，也就是一套子房總價至少是百萬元起步，這樣的價格對于遂寧不少市民而言有著不小的壓力。

于是，陳晨開始轉戰(zhàn)老城區(qū)的二手房市場。他發(fā)現(xiàn)，以前這里只有零星幾家不起眼的中介門店，而現(xiàn)在卻開到遍地都是，其中還有如21世紀不動產這樣的連鎖中介機構。

值得注意的是，記者在國慶假期發(fā)現(xiàn)，遂寧多數(shù)二手房中介門店都是關閉的狀態(tài)，還有部分門店打出了店鋪出售的字樣。

正在做二手房中介的張敏告訴記者，國慶期間很多人都出去玩了，本來客戶就不多索性放假了。遂寧的二手房市場逐漸熱鬧起來主要還是一手市場的帶動，但事實上做起來并不容易，“平均下來實際成交量并不多，還經常遇到買家跳單的情況。”

遂寧城區(qū)小南街附近一家中介門店圖片來源：每經記者 黃婉銀 攝

看完一輪二手房后，陳晨發(fā)現(xiàn)這條路也沒法走了。遂寧老城區(qū)近年來少有拆遷重建的房子，多數(shù)已年代久遠，總價在27萬~100萬元不等。

陳晨去看過一套距離市中心很近的位于凱旋中路的二手房，75平方米，三室兩廳，總價在50萬元左右。這套房子所在的樓棟并沒有小區(qū)名、沒有物業(yè)、也沒有公共設施，只有樓前一塊坑坑洼洼的水泥空地和垃圾桶，這是遂寧很多老小區(qū)的共同模樣。

那是一套8層的樓梯房，外立面還是灰色的水泥，樓棟下簡易的鐵門已經銹跡斑斑。房子沒有陽臺，家具陳舊又簡單，墻面只有簡單的粉刷，木質的窗框和房門都已泛黃脫皮，其中一個房間完全是暗室，沒有一絲光線。

“這套房子只比我現(xiàn)在住的房子好一點點而已，只是位置好，但裝修下來至少還得花個十多萬。”陳晨看過的幾套二手房都是如此，稍微好一些的次新房價格都在100萬元左右，與新房相差無幾。

無奈，陳晨又繼續(xù)轉戰(zhàn)距離市區(qū)比較遠的金橋、物流港片區(qū)。“從開始的一竅不通，到現(xiàn)在每個樓盤的容積率、梯戶比、戶型、優(yōu)缺點等等，我都大概清楚。畢竟握著全副身家，不敢不謹慎啊。”

金橋片區(qū)是遂寧大城區(qū)內房價最低的區(qū)域，約在5000元/平方米，但對本地人來說還是顯得較為偏遠。

“這個區(qū)域投資潛力不大，自住上班又太遠，配套也還沒有起來。”陳晨說，他問過一個銷售他們樓盤最大的優(yōu)勢是什么，銷售回答他“價格便宜”。

從東邊看到西邊，再從北邊看到南邊，陳晨最終把目光鎖定在性價比適中的物流港片區(qū)。

遂寧物流港片區(qū)某樓盤銷售中心現(xiàn)場 每經記者 黃婉銀 攝

猶疑中下定金

億翰智庫西南院統(tǒng)計顯示，2019年1~7月，遂寧樓市成交量同比去年同期大幅下降47%，比2017年同期下降41%，降溫明顯。

遂寧市房管局信息系統(tǒng)顯示，截至今年8月底，全市新建商品房庫存726.57萬平方米，同比增長44.66%，消化周期約30.7個月。其中，新建商品住房庫存295.31萬平方米，同比增長113.74%，消化周期約14.2個月。

遂寧市區(qū)圖圖片來源：百度地圖

在河東新區(qū)的集美嘉悅項目展示廳，銷售人員告訴每日經濟新聞記者，今年春節(jié)遂寧房價確實有所下滑，之前新區(qū)有樓盤可以賣到13000元/平方米，現(xiàn)在基本都在9000~10000元/平方米。

陳晨也觀察到，今年初物流港片區(qū)有樓盤的均價達到8000元/平方米，現(xiàn)在基本都在6000~7500元/平方米。金橋片區(qū)也從之前的5000~6000元/平方米，降至4000~1000元/平方米。“看著這樣降，我就不知道該怎么辦了。降了虧不起，漲又怕追不上。”

近一年遂寧房價走勢數(shù)據(jù)來源：安居客

一直以來，遂寧的房地產市場都是本地開發(fā)商的主場，也開發(fā)出了一些在本地比較知名的樓盤。但隨著近幾年外地房企不斷進駐，此前強勢的本地開發(fā)商項目開始減少。

包括河東新區(qū)在內，遂寧目前已經有碧桂園、保利、中鐵、融創(chuàng)、金科、敏捷等多家外地房企進駐，部分房企還規(guī)劃了不止一個項目。集美嘉悅項銷售人員表示，他們進駐遂寧主要原因是政府的招商引資。

除了新區(qū)的大力開發(fā)，房企敢于進駐遂寧的另一大原因在于，隨著先進產業(yè)、知名企業(yè)的投資建廠，遂寧的人口也在增加。目前，遂寧發(fā)展起來的電子信息產業(yè)已集聚相關企業(yè)近200家，產值規(guī)模居四川省第三位。深康佳也計劃在遂寧經開區(qū)投資約100億元，打造產業(yè)鏈條完善、配套能力強勁、功能配置完善的電子科技產業(yè)園。

物流港片區(qū)的九樾府項目銷售人員告訴記者，前一兩年這一區(qū)域沒有品牌房企進駐，本地房企開發(fā)的多數(shù)樓盤項目都很好賣，但也有部分小開發(fā)商后來因資金鏈問題出現(xiàn)樓盤爛尾的情況。

盡管該項目的開發(fā)商身為頭部房企，該名銷售人員表示，一些本地的市民或許更認可本地的開發(fā)企業(yè)。

陳晨也是因為看房多了才知道開發(fā)商的差異，“有認識的人買了爛尾樓，一直在維權，所以即便有些小開發(fā)商房子很便宜我也不敢買了。”

終于，陳晨在國慶其間預定了物流港片區(qū)的中環(huán)一號一套90多平方米戶型，該項目是由某頭部房企和遂寧本土一家企業(yè)合作開發(fā)的，均價在6500元/平方米左右，“價格適中，配套也不差，就湊合吧，再繼續(xù)看房我就要吐了，太折磨了，上班都沒法安心。反正買來自己住的，是漲是跌我都認了。”

陳晨目前有一個交往三年的女朋友，談到今后的結婚打算時，他擺擺手說：“現(xiàn)在不敢想那么遠，女朋友現(xiàn)在也暫時不考慮結婚，走一步看一步吧，至少現(xiàn)在先有一個比較好的家。”