在業(yè)內(nèi)有“億元?jiǎng)e墅成交記錄保持者”之稱的頤和地產(chǎn)正在經(jīng)歷一場(chǎng)資金鏈危機(jī)。

這家老牌粵系房企早在幾年前曾先后創(chuàng)下單棟別墅1.68億元成交價(jià)、3.8億元成交價(jià)的銷售紀(jì)錄，前一個(gè)成交價(jià)被視作“開(kāi)創(chuàng)了廣州億元?jiǎng)e墅先河”，后一個(gè)成交價(jià)則讓頤和地產(chǎn)贏得了“樓王別墅”的稱號(hào)。不過(guò)，7月以來(lái)，因旗下兩款資管產(chǎn)品被曝違約，頤和地產(chǎn)陷入了資金鏈緊張的傳聞中。近日，頤和地產(chǎn)委托的評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)聯(lián)合評(píng)級(jí)已經(jīng)將其主體評(píng)級(jí)和債項(xiàng)評(píng)級(jí)均下調(diào)至BBB，主體評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。而隨著一筆私募債的回售展期和另一筆私募債回售日期的臨近，頤和地產(chǎn)的償債壓力將更加凸顯。

資料圖。中新經(jīng)緯攝

償債壓力凸顯

今年4月，據(jù)證券市場(chǎng)紅周刊報(bào)道，頤和地產(chǎn)及其關(guān)聯(lián)公司通過(guò)信業(yè)基金發(fā)行的卓異3號(hào)私募基金、通過(guò)中江信托發(fā)行的中江金龍86號(hào)先后出現(xiàn)逾期。

中新經(jīng)緯注意到，中江信托在今年5月將頤和地產(chǎn)及關(guān)聯(lián)公司高陵光明房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司(以下簡(jiǎn)稱高陵地產(chǎn))告上法庭，法院判決高陵地產(chǎn)向中江信托償還貸款本金人民幣2.52億元及利息(含罰息、復(fù)利)1418.492萬(wàn)元、違約金人民幣2138.6萬(wàn)元、律師代理費(fèi)人民幣45.29萬(wàn)元等款項(xiàng)，并要求被告頤和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司、何建梁、李江蓮對(duì)上述債務(wù)承擔(dān)連帶償還責(zé)任。

天眼查信息顯示，頤和地產(chǎn)對(duì)高陵地產(chǎn)持股60%，是其實(shí)際控制人，此外，頤和地產(chǎn)董事長(zhǎng)何建梁本人也在高陵地產(chǎn)擔(dān)任董事。

與此同時(shí)，頤和地產(chǎn)也屢次陷入商品房預(yù)售合同糾紛訴訟中。據(jù)中新經(jīng)緯客戶端統(tǒng)計(jì)，從2018年年底至今，頤和地產(chǎn)作為被告方有51次被告上法庭，案由均為“商品房預(yù)售合同糾紛”。

近日，聯(lián)合評(píng)級(jí)公告稱，頤和地產(chǎn)受前期的債務(wù)逾期及涉訴影響，導(dǎo)致目前賬面資金情況極為緊張。

Wind信息顯示，當(dāng)前頤和地產(chǎn)存續(xù)債券為兩期私募債。其中“17頤和01”于2019年8月4日面臨回售，當(dāng)前余額為3.04億元。2019年8月7日，公司發(fā)布《頤和地產(chǎn)集團(tuán)有限公司關(guān)于“17頤和01”公司債重大事項(xiàng)的公告》，稱全部債券持有人同意撤銷回售或延后回售日及付息。

另一只私募債“17頤和04”債券將在9月份回售，當(dāng)前余額為7.6億元。聯(lián)合評(píng)級(jí)稱，若投資者選擇行使回售權(quán)，公司將繼續(xù)面臨較大的兌付壓力，該筆債務(wù)的到期償付將依賴債務(wù)重組的推進(jìn)節(jié)奏。聯(lián)合評(píng)級(jí)決定將頤和地產(chǎn)主體長(zhǎng)期信用等級(jí)及存續(xù)期內(nèi)非公開(kāi)發(fā)行公司債券信用等級(jí)由A下調(diào)至BBB，評(píng)級(jí)展望為負(fù)面。

豪宅模式遇阻？

公開(kāi)資料顯示，根植于廣州的頤和地產(chǎn)集團(tuán)創(chuàng)建于1992年，早于同城的富力和恒大。經(jīng)過(guò)二十余年的發(fā)展，集團(tuán)現(xiàn)已成為擁有四十余家全資、控股企業(yè)的大型集團(tuán)公司。其不同的樓盤均以滿足“改善型需求”為目標(biāo)，產(chǎn)品定位于高收入人群。

在界面推出的《2018中國(guó)房地產(chǎn)富豪榜》上，何建梁夫婦以146億元財(cái)富排名第40位，高于泰禾黃其森夫婦以及SOHO中國(guó)潘石屹夫婦等。

公開(kāi)資料顯示，從西安外國(guó)語(yǔ)學(xué)院畢業(yè)后，何建梁成為一名海員，跟隨一艘國(guó)際游輪，考察過(guò)全球100多個(gè)國(guó)家的旅游地產(chǎn)項(xiàng)目，見(jiàn)識(shí)了各國(guó)的人文地貌和風(fēng)土人情。這也為他日后創(chuàng)辦頤和地產(chǎn)并鐘情于旅游地產(chǎn)埋下了伏筆。

1999年，頤和地產(chǎn)獨(dú)立開(kāi)發(fā)的第一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目頤和山莊開(kāi)售，成為廣州第一個(gè)擁有業(yè)主私家山頂公園的小區(qū)，這一項(xiàng)目也為頤和地產(chǎn)在廣東當(dāng)?shù)卮蝽懥酥?。隨后，頤和地產(chǎn)先后進(jìn)入沈陽(yáng)、西安、包頭、鞍山、銀川等多個(gè)城市，形成了“扎根廣州、輻射全國(guó)”的布局，在業(yè)界也被公認(rèn)為“豪宅代表者”。

不過(guò)，近年來(lái)，這家老牌粵系房企卻逐漸在房企規(guī)?；顺敝械絷?duì)。2018年中報(bào)顯示，頤和地產(chǎn)總資產(chǎn)為191.83億元，這一數(shù)字在資產(chǎn)動(dòng)輒過(guò)千億甚至上萬(wàn)億的房企面前幾乎不值一提，也被當(dāng)年同為粵系房企的小弟富力和恒大遠(yuǎn)遠(yuǎn)反超。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年和2016年頤和地產(chǎn)凈利潤(rùn)分別為3.2億元和5.21億元，而行至2018年年中，頤和地產(chǎn)半年凈利潤(rùn)僅為1.02億元，縮水明顯，也與其他廣州知名房企相形見(jiàn)絀。

有業(yè)內(nèi)人士指出，豪宅項(xiàng)目一般去化率較低，回報(bào)周期長(zhǎng)，在遭遇樓市嚴(yán)調(diào)控時(shí)相較普通住宅更容易面臨資金周轉(zhuǎn)不開(kāi)的問(wèn)題，因此頤和地產(chǎn)近期曝出債務(wù)危機(jī)并不令人意外。

不過(guò)，中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，豪宅項(xiàng)目雖然去化率低，但一般土地占比較低，利潤(rùn)率較高，只要開(kāi)發(fā)商不隨意轉(zhuǎn)型，一般資金鏈還是較為安全。

中新經(jīng)緯客戶端注意到，近年來(lái)，頤和地產(chǎn)先后進(jìn)軍旅游地產(chǎn)、養(yǎng)老地產(chǎn)、住房租賃等領(lǐng)域，并從2012年開(kāi)始全球擴(kuò)張，當(dāng)年在悉尼SummerCourt一年售罄。此外，新疆喀什、廣東臺(tái)山、浙江太湖、陜西秦嶺等多個(gè)大型旅游度假項(xiàng)目進(jìn)入開(kāi)發(fā)階段。2013年，在非洲毛里求斯、美國(guó)波士頓和洛杉磯繼續(xù)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目，同時(shí)斥巨資拿下杭州、上海等多個(gè)地塊。

張大偉指出，如果單純做高端市場(chǎng)一般不會(huì)有太大問(wèn)題，因此頤和地產(chǎn)的資金鏈很可能是受轉(zhuǎn)型所拖累。

2018年12月28日，何建梁在 接受媒體采訪時(shí)表示，“房地產(chǎn)行業(yè)受政策影響非常大，能平安度過(guò)2018年就非常不容易了。”如今看來(lái)，2019年對(duì)于這家老牌房企來(lái)說(shuō)更是充滿考驗(yàn)的一年。