人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，2019年全國274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，其中24日就有3家。

中國的房企是世界上最大的了。7月22日發(fā)布的《財富》世界500強(qiáng)中，上榜的5家房地產(chǎn)企業(yè)(恒大、碧桂園、綠地、保利、萬科)均來自中國。

中國的房企也應(yīng)該是世界上最多的了。根據(jù)2018年全國工商局統(tǒng)計，中國已登記注冊的房地產(chǎn)開發(fā)商數(shù)量達(dá)到9.7萬個。

房地產(chǎn)的發(fā)展本質(zhì)是靠杠杠和債務(wù)驅(qū)動的，當(dāng)兩個條件都發(fā)生改變的時候，這個行業(yè)最好的日子也就過去了。

房企融資一緊再緊

2019年一季度，人民幣貸款增加5.81萬億元，同比多增9526億元，而2018年一季度的這兩個數(shù)據(jù)分別為4.86萬億和6339億元。分部門看，以個人住房按揭貸款為主的住戶部門貸款增加1.81萬億元，去年同期只有1.75萬億元。

地產(chǎn)的過熱也暗藏金融風(fēng)險，在此背景下從今年第二季度以來，房企融資環(huán)境突然開始收緊。據(jù)國際金融報不完全統(tǒng)計：

4月19日，中央政治局會議明確，“要堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長效調(diào)控機(jī)制”，此次會議重提結(jié)構(gòu)性去杠桿。同日，住建部約談部分城市政府負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場調(diào)控目標(biāo)不動搖。地產(chǎn)政策趨緊信號初現(xiàn)。

5月18日，住建部再次對4個城市進(jìn)行了預(yù)警提示。之后，住建部發(fā)布預(yù)警提示、約談部分城市政府負(fù)責(zé)人，延續(xù)趨嚴(yán)態(tài)勢。

6月，中國人民銀行黨委書記、中國銀保監(jiān)會主席郭樹清在第十一屆陸家嘴論壇上公開表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問題。近年來，我國一些城市住戶部門杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平，更嚴(yán)重的是，全社會的新增儲蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。

6月后，境內(nèi)債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊。

7月12日，國家發(fā)改委發(fā)布《對房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來一年內(nèi)到期的中長期境外債務(wù);房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、經(jīng)我委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實(shí)性承諾函》等。

7月22日，證券時報發(fā)文表示，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的作用不能忽視，但防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險更加重要，“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價、穩(wěn)房價、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不會改變。

20家房企負(fù)債超千億

從數(shù)據(jù)上來看，從2017年至今，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計一直在增加。

Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，從2017年一季度至2017年底，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計分別達(dá)5.3萬億元、5.7萬億元、6.1萬億元、6.6萬億元，2018年一季度至2018年底，負(fù)債總計分別為6.9萬億元、7.4萬億元、7.9萬億元、8.2萬億元，而到了2019年一季度，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計突破8.5萬億元。

從個股來看，2017年一季度時，負(fù)債合計超過千億的房地產(chǎn)企業(yè)共13家，分別是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、泛?？毓伞⑹组_股份、陽光城、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)、金地集團(tuán)、華僑城A、中南建設(shè)。到了2018年一季度時，負(fù)債總計超過千億的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了16家，新增的三家分別是新城控股、華發(fā)股份和金科股份。而2019年一季度，則有20家企業(yè)負(fù)債超過千億，新增的四家企業(yè)是新湖中寶、金融街、藍(lán)光發(fā)展、大悅城。

在過去的兩年中，135家房企中負(fù)債總額最高的前五名一直是萬科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口，其最新負(fù)債總計分別達(dá)到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。

排行榜第六名則有變化。2017年一季度時，135家房企中負(fù)債總額第六的是泛?？毓?，2017年中報時就成了首開股份，到2018年中報時，新城控股取代首開股份成為負(fù)債第六的房地產(chǎn)企業(yè)，至今保持第六的位置。

違規(guī)“首付貸”等業(yè)務(wù)再遭嚴(yán)查 全國房貸利率開始“觸底反彈”

近日有傳言稱銀保監(jiān)會正在部署房貸檢查，涉及多個城市與數(shù)十家機(jī)構(gòu)。7月24日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者從某大行信貸業(yè)務(wù)人士處確認(rèn)了這一消息。該人士還表示，此次檢查范圍一方面著眼在違規(guī)向房企提供表內(nèi)外融資，另一方面加碼對違規(guī)“首付貸”的檢查，包括貸后監(jiān)控也在進(jìn)一步加強(qiáng)。據(jù)融360最新房貸統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2019年6月份，全國首套房貸款平均利率為5.423%，環(huán)比上漲0.14%;二套房貸款平均利率為5.75%，環(huán)比上漲0.01%。在此輪“觸底反彈”之前，全國首套房貸利率已降至2018年以來的最低水平：5月全國首套房貸款平均利率為5.42%，較上月下降0.06%;二套房貸款平均利率為5.74%，環(huán)比下降0.08%。

上半年50城房價收入比小幅下降 深圳最高，長沙壓力最小

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《全國50城房價收入比研究》報告顯示，2019年上半年全國商品住宅房價收入比為8.4，相比2018年的8.3繼續(xù)小幅上升。從絕對水平來看，房價收入比處于偏高區(qū)間，再創(chuàng)1998年以來的新高。

從上半年50個典型城市的房價收入比排名來看，排在前五位的城市分別是深圳、三亞、北京、上海和廈門，房價收入比分別為36.1、30、24.9、24.6和22，說明這些城市的購房難度最大。

具體來看，北京、上海、深圳三座一線城市由于土地稀缺，新增供應(yīng)有限，房價一直居高不下;三亞是全國著名的旅游城市，外地投資需求一直較為旺盛，雖然去年4月海南全域限購后成交量和房價有所下滑，房價收入比依然居高不下;廈門本輪以來房價漲幅巨大。

值得注意的是廣州，其房價收入比大幅低于其他三個一線城市，廣州土地供應(yīng)充足，且價格相對北上深較低，使得廣州房價大幅低于北上深，是一線城市中購房難度最小的。

排在末五位的城市分別是長沙、韶關(guān)、烏魯木齊、煙臺和沈陽，房價收入比分別為6.4、7.8、8.2、8.3和8.6，說明這些城市房價較為合理，購房相對較為輕松。

報告認(rèn)為，長沙近幾年來房價雖然出現(xiàn)了較大幅上漲，但其前些年房價較低，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，人均可支配收入連續(xù)多年高速增長，是50城中唯一一個房價收入比低于7的城市。其他幾個城市是東北和西北的二線城市及三四線城市。

從2019年上半年50城房價收入比同比增速排名來看，排在前五位的城市分別是揚(yáng)州、煙臺、日照、西安和南通，增速分別為18%、16.1%、15%、14.6%和13.2%，說明這些城市2019年上半年的房價同比漲幅較大。

西安人才新政實(shí)施兩年多來人口增量位居全國前列，且其位處西部，本輪行情啟動要晚于東部和中部二線城市，今年6月西安出臺了二線城市中的最嚴(yán)限購令，預(yù)計下半年房價將趨穩(wěn)或小幅下跌。其他幾個城市除南通外都是非都市圈的三四線城市，這類城市啟動最晚，2018年以來房價漲幅最大。

此外，增速排在末五位的城市分別是廈門、上海、三亞、福州和北京，增速分別為-12%、-10.3%、-10.1%、-9.5%和-7%。

報告認(rèn)為，廈門本輪以來房價漲幅巨大，積累了較大泡沫，2019年上半年房價同比跌幅為50個城市中最大的，其他幾個城市上半年房價同比也都出現(xiàn)了不同程度的下跌。