人民法院公告網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，截至7月24日，2019年全國(guó)274家房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)布破產(chǎn)公告，其中24日就有3家。

中國(guó)的房企是世界上最大的了。7月22日發(fā)布的《財(cái)富》世界500強(qiáng)中，上榜的5家房地產(chǎn)企業(yè)(恒大、碧桂園、綠地、保利、萬(wàn)科)均來(lái)自中國(guó)。

中國(guó)的房企也應(yīng)該是世界上最多的了。根據(jù)2018年全國(guó)工商局統(tǒng)計(jì)，中國(guó)已登記注冊(cè)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商數(shù)量達(dá)到9.7萬(wàn)個(gè)。

房地產(chǎn)的發(fā)展本質(zhì)是靠杠杠和債務(wù)驅(qū)動(dòng)的，當(dāng)兩個(gè)條件都發(fā)生改變的時(shí)候，這個(gè)行業(yè)最好的日子也就過(guò)去了。

房企融資一緊再緊

2019年一季度，人民幣貸款增加5.81萬(wàn)億元，同比多增9526億元，而2018年一季度的這兩個(gè)數(shù)據(jù)分別為4.86萬(wàn)億和6339億元。分部門(mén)看，以個(gè)人住房按揭貸款為主的住戶(hù)部門(mén)貸款增加1.81萬(wàn)億元，去年同期只有1.75萬(wàn)億元。

地產(chǎn)的過(guò)熱也暗藏金融風(fēng)險(xiǎn)，在此背景下從今年第二季度以來(lái)，房企融資環(huán)境突然開(kāi)始收緊。據(jù)國(guó)際金融報(bào)不完全統(tǒng)計(jì)：

4月19日，中央政治局會(huì)議明確，“要堅(jiān)持房子是用來(lái)住的、不是用來(lái)炒的定位，落實(shí)好一城一策、因城施策、城市政府主體責(zé)任的長(zhǎng)效調(diào)控機(jī)制”，此次會(huì)議重提結(jié)構(gòu)性去杠桿。同日，住建部約談部分城市政府負(fù)責(zé)人，強(qiáng)調(diào)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控目標(biāo)不動(dòng)搖。地產(chǎn)政策趨緊信號(hào)初現(xiàn)。

5月18日，住建部再次對(duì)4個(gè)城市進(jìn)行了預(yù)警提示。之后，住建部發(fā)布預(yù)警提示、約談部分城市政府負(fù)責(zé)人，延續(xù)趨嚴(yán)態(tài)勢(shì)。

6月，中國(guó)人民銀行黨委書(shū)記、中國(guó)銀保監(jiān)會(huì)主席郭樹(shù)清在第十一屆陸家嘴論壇上公開(kāi)表示，必須正視一些地方房地產(chǎn)金融化的問(wèn)題。近年來(lái)，我國(guó)一些城市住戶(hù)部門(mén)杠桿率急速攀升，相當(dāng)大比例居民家庭負(fù)債率達(dá)到難以持續(xù)的水平，更嚴(yán)重的是，全社會(huì)的新增儲(chǔ)蓄資源一半左右投入到房地產(chǎn)領(lǐng)域，一些房地產(chǎn)企業(yè)融資過(guò)度擠占了信貸資源，導(dǎo)致資金使用效率進(jìn)一步降低，助長(zhǎng)了房地產(chǎn)投資投機(jī)行為。

6月后，境內(nèi)債、ABS、信托、美元債都受到不同程度的政策收緊。

7月12日，國(guó)家發(fā)改委發(fā)布《對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債申請(qǐng)備案登記有關(guān)要求的通知》，要求房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)行外債只能用于置換未來(lái)一年內(nèi)到期的中長(zhǎng)期境外債務(wù);房地產(chǎn)企業(yè)在外債備案登記申請(qǐng)材料中要列明擬置換境外債務(wù)的詳細(xì)信息，包括債務(wù)規(guī)模、期限情況、經(jīng)我委備案登記情況等，并提交《企業(yè)發(fā)行外債真實(shí)性承諾函》等。

7月22日，證券時(shí)報(bào)發(fā)文表示，房地產(chǎn)作為經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定器的作用不能忽視，但防范房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)更加重要，“房住不炒”定位和“穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期”的房地產(chǎn)調(diào)控目標(biāo)不會(huì)改變。

20家房企負(fù)債超千億

從數(shù)據(jù)上來(lái)看，從2017年至今，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)一直在增加。

Wind金融終端數(shù)據(jù)顯示，從2017年一季度至2017年底，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)分別達(dá)5.3萬(wàn)億元、5.7萬(wàn)億元、6.1萬(wàn)億元、6.6萬(wàn)億元，2018年一季度至2018年底，負(fù)債總計(jì)分別為6.9萬(wàn)億元、7.4萬(wàn)億元、7.9萬(wàn)億元、8.2萬(wàn)億元，而到了2019年一季度，135家房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債總計(jì)突破8.5萬(wàn)億元。

從個(gè)股來(lái)看，2017年一季度時(shí)，負(fù)債合計(jì)超過(guò)千億的房地產(chǎn)企業(yè)共13家，分別是萬(wàn)科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口、泛海控股、首開(kāi)股份、陽(yáng)光城、榮盛發(fā)展、泰禾集團(tuán)、金地集團(tuán)、華僑城A、中南建設(shè)。到了2018年一季度時(shí)，負(fù)債總計(jì)超過(guò)千億的房地產(chǎn)企業(yè)達(dá)到了16家，新增的三家分別是新城控股、華發(fā)股份和金科股份。而2019年一季度，則有20家企業(yè)負(fù)債超過(guò)千億，新增的四家企業(yè)是新湖中寶、金融街、藍(lán)光發(fā)展、大悅城。

在過(guò)去的兩年中，135家房企中負(fù)債總額最高的前五名一直是萬(wàn)科A、綠地控股、保利地產(chǎn)、華夏幸福、招商蛇口，其最新負(fù)債總計(jì)分別達(dá)到13149.77億、9666.47億、7114.51億、3778.52億、3264.48億。

排行榜第六名則有變化。2017年一季度時(shí)，135家房企中負(fù)債總額第六的是泛?？毓?，2017年中報(bào)時(shí)就成了首開(kāi)股份，到2018年中報(bào)時(shí)，新城控股取代首開(kāi)股份成為負(fù)債第六的房地產(chǎn)企業(yè)，至今保持第六的位置。

違規(guī)“首付貸”等業(yè)務(wù)再遭嚴(yán)查 全國(guó)房貸利率開(kāi)始“觸底反彈”

近日有傳言稱(chēng)銀保監(jiān)會(huì)正在部署房貸檢查，涉及多個(gè)城市與數(shù)十家機(jī)構(gòu)。7月24日，21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者從某大行信貸業(yè)務(wù)人士處確認(rèn)了這一消息。該人士還表示，此次檢查范圍一方面著眼在違規(guī)向房企提供表內(nèi)外融資，另一方面加碼對(duì)違規(guī)“首付貸”的檢查，包括貸后監(jiān)控也在進(jìn)一步加強(qiáng)。據(jù)融360最新房貸統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年6月份，全國(guó)首套房貸款平均利率為5.423%，環(huán)比上漲0.14%;二套房貸款平均利率為5.75%，環(huán)比上漲0.01%。在此輪“觸底反彈”之前，全國(guó)首套房貸利率已降至2018年以來(lái)的最低水平：5月全國(guó)首套房貸款平均利率為5.42%，較上月下降0.06%;二套房貸款平均利率為5.74%，環(huán)比下降0.08%。

上半年50城房?jī)r(jià)收入比小幅下降 深圳最高，長(zhǎng)沙壓力最小

上海易居房地產(chǎn)研究院近日發(fā)布的《全國(guó)50城房?jī)r(jià)收入比研究》報(bào)告顯示，2019年上半年全國(guó)商品住宅房?jī)r(jià)收入比為8.4，相比2018年的8.3繼續(xù)小幅上升。從絕對(duì)水平來(lái)看，房?jī)r(jià)收入比處于偏高區(qū)間，再創(chuàng)1998年以來(lái)的新高。

從上半年50個(gè)典型城市的房?jī)r(jià)收入比排名來(lái)看，排在前五位的城市分別是深圳、三亞、北京、上海和廈門(mén)，房?jī)r(jià)收入比分別為36.1、30、24.9、24.6和22，說(shuō)明這些城市的購(gòu)房難度最大。

具體來(lái)看，北京、上海、深圳三座一線城市由于土地稀缺，新增供應(yīng)有限，房?jī)r(jià)一直居高不下;三亞是全國(guó)著名的旅游城市，外地投資需求一直較為旺盛，雖然去年4月海南全域限購(gòu)后成交量和房?jī)r(jià)有所下滑，房?jī)r(jià)收入比依然居高不下;廈門(mén)本輪以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅巨大。

值得注意的是廣州，其房?jī)r(jià)收入比大幅低于其他三個(gè)一線城市，廣州土地供應(yīng)充足，且價(jià)格相對(duì)北上深較低，使得廣州房?jī)r(jià)大幅低于北上深，是一線城市中購(gòu)房難度最小的。

排在末五位的城市分別是長(zhǎng)沙、韶關(guān)、烏魯木齊、煙臺(tái)和沈陽(yáng)，房?jī)r(jià)收入比分別為6.4、7.8、8.2、8.3和8.6，說(shuō)明這些城市房?jī)r(jià)較為合理，購(gòu)房相對(duì)較為輕松。

報(bào)告認(rèn)為，長(zhǎng)沙近幾年來(lái)房?jī)r(jià)雖然出現(xiàn)了較大幅上漲，但其前些年房?jī)r(jià)較低，且經(jīng)濟(jì)發(fā)展強(qiáng)勁，人均可支配收入連續(xù)多年高速增長(zhǎng)，是50城中唯一一個(gè)房?jī)r(jià)收入比低于7的城市。其他幾個(gè)城市是東北和西北的二線城市及三四線城市。

從2019年上半年50城房?jī)r(jià)收入比同比增速排名來(lái)看，排在前五位的城市分別是揚(yáng)州、煙臺(tái)、日照、西安和南通，增速分別為18%、16.1%、15%、14.6%和13.2%，說(shuō)明這些城市2019年上半年的房?jī)r(jià)同比漲幅較大。

西安人才新政實(shí)施兩年多來(lái)人口增量位居全國(guó)前列，且其位處西部，本輪行情啟動(dòng)要晚于東部和中部二線城市，今年6月西安出臺(tái)了二線城市中的最嚴(yán)限購(gòu)令，預(yù)計(jì)下半年房?jī)r(jià)將趨穩(wěn)或小幅下跌。其他幾個(gè)城市除南通外都是非都市圈的三四線城市，這類(lèi)城市啟動(dòng)最晚，2018年以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅最大。

此外，增速排在末五位的城市分別是廈門(mén)、上海、三亞、福州和北京，增速分別為-12%、-10.3%、-10.1%、-9.5%和-7%。

報(bào)告認(rèn)為，廈門(mén)本輪以來(lái)房?jī)r(jià)漲幅巨大，積累了較大泡沫，2019年上半年房?jī)r(jià)同比跌幅為50個(gè)城市中最大的，其他幾個(gè)城市上半年房?jī)r(jià)同比也都出現(xiàn)了不同程度的下跌。