去年5月天津“海河英才”計劃宣布時，趙湘(化名)微信朋友圈里的房產(chǎn)經(jīng)紀人都在轉發(fā)這一消息，當時中介普遍認為，這將引得大量外地人來天津落戶，房價也會隨之上漲。然而一年多后，趙湘居住的小區(qū)房價不升反降，這令她百思不得其解。

中新經(jīng)緯客戶端近日在天津走訪發(fā)現(xiàn)，以新房交易為主的環(huán)城和遠郊區(qū)，不少樓盤都有優(yōu)惠促銷活動，而核心城區(qū)二手房價格則持續(xù)走低。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，天津二手房掛牌均價已經(jīng)從人才新政實施時的約3萬元/平方米降到現(xiàn)在的約2.45萬元/平方米。

房產(chǎn)經(jīng)紀人爭相攬客 郊區(qū)樓盤扎堆促銷

由于距離北京較近，并享受了高鐵便利，武清區(qū)成為大量“北漂”們的安家之處。7月14日，正值周末，中新經(jīng)緯客戶端乘坐高鐵趕往了天津武清區(qū)，剛下高鐵，就看到了這樣一幕場景：大約有20個身著正裝、帶有工作牌的房產(chǎn)經(jīng)紀人守在高鐵站出口，招攬看房客。

觀察發(fā)現(xiàn)，有的經(jīng)紀人是與從北京來的客戶約好在此等待;有的經(jīng)紀人則隨機給出站乘客散發(fā)樓盤宣傳頁，試圖招攬客戶;還有不少身著便服的地推人員，手握一大疊宣傳冊，叫嚷著樓盤信息。

一位鏈家的經(jīng)紀人對中新經(jīng)緯客戶端表示，現(xiàn)在是周末，從北京來天津看房的客戶比較多，很多經(jīng)紀人就會在高鐵站接人或攬客，如果是工作日，也沒這么多人。

在位于武清區(qū)與北辰區(qū)交界、由某大型房企開發(fā)的新項目處，中新經(jīng)緯客戶端看到，售樓部周邊道路停滿了私家車，售樓部大堂人頭攢動，各個角落都擠滿了購房者。對此火爆場面，有相關人士介紹說，是因為該項目近日拿出了100套左右住宅做特價優(yōu)惠，每平方米下調(diào)了3000元左右。一位置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端，現(xiàn)在仍在加推一些優(yōu)惠戶型，但數(shù)量有限，截至當日下午3時就恢復原價。

根據(jù)價格表，上述項目活動優(yōu)惠價在13500元~14200元/平方米之間，而距該項目較近的已交付住宅小區(qū)，其二手房價格基本在17000元/平方米以上。同為該開發(fā)商開發(fā)的另一個項目的置業(yè)顧問告訴中新經(jīng)緯客戶端，在出臺優(yōu)惠活動前，上述項目銷售效果并不理想，“如果房子好賣，誰還會做特價。”

由于上述項目優(yōu)惠幅度過大，當日還有數(shù)名之前的購房者前來討要說法。在售樓部門口，一位邊用手機錄制視頻、邊高聲呼喊的購房者說：“買房還沒幾天，你們就降價，一下子虧了30萬元，誰能接受?”

在距天津武清高鐵站3.5公里、以別墅為主兼顧普通高層住宅的一個項目，其高層住宅的售價在17000元/平方米左右，優(yōu)惠后實際售價大約下調(diào)500元/平方米。該樓盤置業(yè)顧問稱，項目的普通住宅并不多，都是虧本出售。

另一家某大型房企開發(fā)的項目，售價從之前的14000元/平方米降到了12500元/平方米，對于為何降價，一位代售該樓盤的房產(chǎn)經(jīng)紀人稱，是為了年中沖業(yè)績。至于何時會恢復原價，他表示不清楚。

新房交易平穩(wěn) 二手房價格下跌

雖郊區(qū)樓盤優(yōu)惠促銷活動力度較大，但從已公布的數(shù)據(jù)來看，新建商品住宅市場整體仍比較平穩(wěn)。諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心的數(shù)據(jù)顯示，從2018年5月“海河英才”計劃實施至2019年6月，天津新建商品住宅銷售均價只是略有上升，基本維持在每平方米15000-16500元之間，月銷量在9000套-11000套之間。

根據(jù)上述機構的數(shù)據(jù)簡單計算，2018年5月至2019年6月，天津新建商品住宅的月成交均價約為15882元/平方米，月成交套數(shù)約為9793套;2017年5月至2018年4月，天津新建商品住宅的月成交均價約為15299元/平方米，月成交套數(shù)約為7662套。人才新政實施一年多，天津新建商品住宅均價上漲不足600元/平方米，月成交套數(shù)上升約2000套。

而從今年上半年的交易情況來看，保利投顧研究院華北分院的數(shù)據(jù)顯示，天津上半年新建商品住宅共成交577萬平方米，同比上漲10%;成交均價為16012元/平方米，同比上漲2%。

新房市場相對平穩(wěn)，二手住宅交易卻持續(xù)走低。趙湘住在天津河東區(qū)靠近外環(huán)線某小區(qū)，她稱，小區(qū)房價最高的時候是2016年3月限購政策出臺之前，掛牌價達到了3.2萬元/平方米，而現(xiàn)在的掛牌價只有2.5萬元/平方米左右，足足下降了6000元/平方米。

諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，2018年5月天津市二手住宅掛牌均價為30046元/平方米，之后逐漸下滑，至2019年6月，掛牌均價降到了24507元/平方米。貝殼研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，這一年間，天津市二手房成交均價出現(xiàn)了緩慢下調(diào)，從2018年5月的26399元/平方米降到了2019年6月的25678元/平方米。

交易量方面，保利投顧研究院華北分院稱，今年上半年天津二手房累計成交23672套，同比下降了17%，在新房供應充足、二手房掛牌量持續(xù)走高的雙重影響下，二手房價格于今年5月從 “穩(wěn)中有漲”轉向了“降價為主”。該研究院認為，雖然新增客源和帶看量保持增長態(tài)勢，但成交量仍在下滑，客戶再度陷入觀望。

落戶規(guī)模有限 市場或繼續(xù)低迷

在天津落戶政策放開之初，不少業(yè)內(nèi)人士都認為該政策會對當?shù)氐姆康禺a(chǎn)市場產(chǎn)生較大影響，但從中新經(jīng)緯客戶端的走訪情況來看，天津樓市交易不僅沒有好轉，甚至有趨冷跡象。究其原因，有分析人士認為，與人才落戶規(guī)模和新房供應量有關。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉對中新經(jīng)緯客戶端說：“西安房價為什么一直漲，是因為它吸引到100多萬人去落戶。而天津的落戶規(guī)模只有十幾萬，就算沒有人才新政，天津一年的人口也能增長幾萬人，這是房價沒有暴漲的原因。”張大偉稱，即便是取得了天津戶籍，很多人也沒有打算立即購買住房，這一人群的購房需求在慢慢釋放。

據(jù)了解，2018年5月到今年4月底“海河英才”計劃實施一年，天津共引進各類人才16.25萬名。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進則指出，天津的人才落戶政策力度很大，但沒有出現(xiàn)類似西安等城市樓市過熱的現(xiàn)象，與天津市場的新房住房供應規(guī)模較大有關。天津市場的熱點板塊很多，包括濱海新區(qū)、武清等，本身供給規(guī)模大，這會消化部分市場需求，所以天津樓市的表現(xiàn)相對不熱。

嚴躍進對中新經(jīng)緯客戶端表示，二手房交易出現(xiàn)量價齊跌，說明天津樓市的潛在供應量較大，部分二手房房東面臨著降價壓力。另外，近期銀行貸款收緊也會對市場交易量產(chǎn)生影響。

保利投顧研究院華北分院稱，上半年天津新建商品住宅存量為1926萬平方米，去化周期約為19個月，即按照當前的銷售速度，整個庫存需要19個月才能消化完。同時，上半年天津住宅用地供應面積達743萬平方米，占全年計劃的83%，進一步穩(wěn)定了市場預期。

對于今后市場走勢，保利投顧研究院華北分院認為，由于前期土地大量入市導致市場競爭愈加激烈，加之房企融資困難，多數(shù)開發(fā)商會在下半年加速去化以實現(xiàn)變現(xiàn)，如果此時仍無實質(zhì)性的政策放開，部分房企會選擇以價換量，下半年的價格有走低的可能。

張大偉則表示，未來的市場不太好判斷，關鍵看信貸政策是否有松動，如果信貸明顯寬松，市場會有上行動力。