走過了“金三銀四紅五月”，開年以來成交活躍的杭州二手房市場，到6月終于顯出了一絲疲態(tài)。

杭州透明售房網(wǎng)的數(shù)據(jù)顯示，今年3月，杭州市區(qū)(含富陽不含臨安)二手房成交量為8920套;4月份為8833套;5月份為8729套，連續(xù)三個月保持高位運行。不過到了6月份，二手房成交量下滑到7903套，環(huán)比下降約9.5%。7月第一周，二手房成交量繼續(xù)下探，成交1711套，環(huán)比6月最后一周下降約19%。

去年的六七月間，是二手房行情的分水嶺，上半年和下半年冰火兩重天。而今年6月底出臺的“限房價、限地價”杭州土拍新政，讓樓市接下去的走勢成了未知數(shù)，今年下半年的二手房行情會重復(fù)去年的故事嗎?

杭州二手房價松動

急售房源降價幅度有點狠

在不少業(yè)內(nèi)人士看來，目前的杭州二手房市場，確實處于敏感期。

所謂敏感期，即在外部壓力下，會出現(xiàn)價格松動的現(xiàn)象。當(dāng)前杭州二手房掛牌量已突破8.2萬套，并且還在快速上升，一些房東急于置換或用錢，一些房東擔(dān)心后市有變搶先出手，便會選擇大幅降價。

最近，錢報記者就在中介圈里聽到了一個有點不可思議、令人唏噓的二手房故事。

市中心老牌中高端樓盤廣廈綠洲花園的一套69m2的房源，房東在2011年花了260萬元買下這套房子，還花了近30萬元進(jìn)行豪華裝修。今年4月房源掛牌之初，房東的心理價位在300萬元以上。不料掛牌以來鮮有人問津。面對現(xiàn)實，房東不斷調(diào)整心理價位，上周該房源終于成功出售，最終成交價僅為245萬元，單價僅3.55萬元/m2。

從2011年到2019年，在樓市這波瀾壯闊的8年里，這套房子不但跑輸大盤，沒賺到差價，而且單從賬面就虧了15萬元，更別說其間的利息和沉沒成本。

事實上，最近二手房市場確實涌現(xiàn)了一批急售房源。

馮女士有一套位于市中心流水西苑的房子，98m2，頂樓躍層帶12m2露臺。因為個人原因需要周轉(zhuǎn)資金，三個月前馮女士把房子掛出來的時候，開出的掛牌價是387萬元。但這個價格根本無人問津。隨后馮女士不得不一路下調(diào)掛牌價到325萬元。即使是這樣的價格，中介雖然帶來了幾批意向客戶，但是看過房之后就再無下文。馮女士很焦急，中介建議她繼續(xù)往下調(diào)價。前兩天，馮女士說，這套房子終于成交了，最后的價格是300萬元，單價僅3.06萬元/m2。

我愛我家綠洲花園店店長黃建軍表示，與今年三四月份相比，近期二手房價格松動的案例確實有不少。黃建軍舉例，如最近剛出售的一套京都苑的房源，面積為158m2，掛牌已有一年時間。該房東掛牌價為700萬元，在去年下半年，曾經(jīng)有購房者愿意以660萬元的價格購買，但房東并未心動。今年4月，房東完成了學(xué)區(qū)房的置業(yè)，急于用錢，便想盡快出售京都苑，但即使掛牌至660萬元，也無人問津。房東的心理預(yù)期只能一降再降，最終在近日，以總價610萬元并贈送車位將房源成功出售。

黃建軍認(rèn)為，在當(dāng)前新房限價、二手房掛牌量大的特殊時期，成交周期變得很長，對于誠心出售的房東來說，往往需要大幅降價才能夠真正成交。

土拍新政改變預(yù)期

購房者更傾向新房搖號

杭州雙贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為，土地一級市場的價格傳導(dǎo)，最終將直接或間接傳遞到二手房市場。“限房價、限地價”的土拍新政下，或會放緩一部分購房者的置業(yè)腳步。部分購房者的預(yù)期會從此前的“突破限價”轉(zhuǎn)向近兩年房價不會松動，因此不會急于購房，而會再等待更合適的機(jī)會“上車”。

“在新房被限價的行情下，二手房市場看漲的可能性微乎其微。”章惠芳認(rèn)為，就目前來說，價格明顯松動的二手房房源可能還是個例，不過到了下半年，在掛牌量持續(xù)上漲的情況下，成交量若仍然保持現(xiàn)在的狀態(tài)或下滑，那么價格松動的范圍將會擴(kuò)大。

在錢報杭州房產(chǎn)購房群里，有不少意向購房者都表示，按照即將執(zhí)行土拍新政的幾宗地塊的最高限價來看，兩年后的新房售價跟目前同板塊在售新房價格基本持平，個別甚至更低，那么二手房的性價比就更低了。有購房者說：“既然新房價格兩年內(nèi)都不上漲，那就不考慮二手房了，耐心搖號買新房。”也有人認(rèn)為：“有些板塊新房和二手房存在價格倒掛，土拍新政出來后，這些板塊的二手房價格肯定要回調(diào)，現(xiàn)在千萬不能去做接盤俠。”還有人說：“未來兩年的房價穩(wěn)了，可以一邊搖號，一邊在二手房市場淘性價比高的房源。”

年底掛牌量或突破10萬套

二手房價格大概率小幅下行

在杭州我愛我家的2019樓市半年報里，認(rèn)為下半年二手房市場的最大變數(shù)還來自于新房市場。在報告中，我愛我家分析認(rèn)為，今年杭州的新房供應(yīng)總量在1000萬m2左右，而上半年市區(qū)(不含富陽、臨安)的新房新增供應(yīng)不到350萬m2，這意味著，今年已經(jīng)過去一半，新房只增加了預(yù)期的35%都不到，還有65%的量可能會在下半年集中上市。如果新房按照預(yù)計供應(yīng)的話，會在一定程度上壓縮二手房市場。也就是說，下半年二手房應(yīng)該沒有漲價的動力，價格平穩(wěn)，甚至小幅下行，是大概率趨勢。

浙江中原地產(chǎn)首席分析師荊海燕認(rèn)為，今年下半年還有幾十個新樓盤交付，以目前的新增房源掛牌速度來看，年底杭州二手房掛牌量應(yīng)該會突破10萬套。而土拍新政的出臺，對于二手房買賣雙方的預(yù)期都會產(chǎn)生影響，手頭有多套房的房東可能會加速拋售，議價空間將越來越大。“不過最關(guān)鍵的還是看土地市場的實際變化，如果執(zhí)行土拍新政的第一批地塊拍賣結(jié)果顯示土地市場確實冷靜下來了，那對二手房市場會產(chǎn)生立竿見影的影響。”