中國(guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院24日發(fā)布的一份住房市場(chǎng)分析報(bào)告指出，部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后，因后續(xù)需求不足，房?jī)r(jià)將進(jìn)入下跌階段。

資料圖：北京市豐臺(tái)區(qū)小屯路某小區(qū)外景。中新網(wǎng)邱宇 攝

該報(bào)告名為《中國(guó)住房市場(chǎng)發(fā)展月度分析報(bào)告》。報(bào)告指出，2019年5月，24個(gè)核心城市的房?jī)r(jià)漲速略有減緩，上述核心城市包含一線城市4個(gè)，準(zhǔn)一線城市4個(gè)，二線城市16個(gè)，基本覆蓋了中國(guó)最具經(jīng)濟(jì)競(jìng)爭(zhēng)力的城市群體。

與此同時(shí)，核心城市二手住房成交量也繼續(xù)下降。分析稱，二手房成交量的下降，表明與2019年1季度比，房?jī)r(jià)上漲的預(yù)期有所減退。從量在價(jià)先的一般性規(guī)律看，重點(diǎn)城市短期房?jī)r(jià)上漲的壓力減輕。

分城市來(lái)看，一線城市房?jī)r(jià)總體平穩(wěn)，其中北京、廣州房?jī)r(jià)微降，上海、深圳繼續(xù)小漲。

準(zhǔn)一線及二線城市房?jī)r(jià)延續(xù)上漲，少部分城市漲速加快。其中，熱點(diǎn)城市蘇州的房?jī)r(jià)在上一輪一二線城市房?jī)r(jià)上漲小周期中，漲速要滯后于同為長(zhǎng)三角次中心城市的杭州和南京。但自2019年1月以來(lái)，蘇州房?jī)r(jià)漲速顯著加快，房?jī)r(jià)水平有追趕杭州、南京的態(tài)勢(shì)。

報(bào)告分析稱，與三四線城市相比，準(zhǔn)一線及二線城市具備更強(qiáng)住房需求增長(zhǎng)潛力;與一線城市相比，準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段又相對(duì)薄弱。這導(dǎo)致準(zhǔn)一線及二線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)相對(duì)易漲難跌，一旦房?jī)r(jià)回暖，房?jī)r(jià)上漲的持續(xù)時(shí)間也要長(zhǎng)于其它等級(jí)城市。

三四線城市房?jī)r(jià)漲速繼續(xù)下降。2019年5月，三四線城市房?jī)r(jià)平均環(huán)比上漲0.011%，漲速比上月收窄0.052個(gè)百分點(diǎn)。廊坊(燕郊)房?jī)r(jià)環(huán)比下降2.07%，跌幅比上月擴(kuò)大0.34個(gè)百分點(diǎn)，進(jìn)一步確認(rèn)了2018年12月以來(lái)環(huán)京房?jī)r(jià)持續(xù)快速上漲“小陽(yáng)春”結(jié)束。

報(bào)告指出，與一二線城市相比，三四線城市房?jī)r(jià)持續(xù)上漲的動(dòng)能不足，政府的市場(chǎng)調(diào)節(jié)手段也更為有限。部分三四線城市在經(jīng)歷了一波突擊性上漲后，因后續(xù)需求不足，房?jī)r(jià)將進(jìn)入下跌階段。

燕郊售樓一條街上，發(fā)放樓盤廣告?zhèn)鲉蔚娜穗S處可見。中新網(wǎng)記者 邱宇 攝

關(guān)于后期樓市，報(bào)告分析稱，首先，繼一線城市之后，二線城市嚴(yán)控房?jī)r(jià)將成為常態(tài)。

一線城市房地產(chǎn)調(diào)控歷史最長(zhǎng)，調(diào)控機(jī)制相對(duì)完備，調(diào)控手段最為嚴(yán)厲。二線城市將繼一線城市之后，建立更為完備的市場(chǎng)調(diào)控機(jī)制，嚴(yán)控房?jī)r(jià)或成為一種常態(tài)。這一方面將穩(wěn)定二線城市乃至全國(guó)房?jī)r(jià)預(yù)期，另一方面將抑制購(gòu)房需求的集中釋放，從而有利于熨平市場(chǎng)短期波動(dòng)。

其次，房地產(chǎn)融資將適度收緊，助力熱點(diǎn)城市樓市降溫。

2018年底以來(lái)，房地產(chǎn)融資條件顯著改善。隨著定向降準(zhǔn)等政策的實(shí)施，資本市場(chǎng)的資金緊張狀況顯著緩解，部分城市首套房貸的執(zhí)行利率由上浮10%-15%降至基準(zhǔn)利率水平。隨著2019年1季度房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖，住房信貸也較快增長(zhǎng)。預(yù)計(jì)與2019年上半年相比，下半年房地產(chǎn)融資將適度收緊，以避免房地產(chǎn)信貸過(guò)度擴(kuò)張推高房?jī)r(jià)。房地產(chǎn)融資的適度收緊，有利于熱點(diǎn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫。

第三，外部不確定性增強(qiáng)，導(dǎo)致市場(chǎng)預(yù)期進(jìn)一步分化。最后，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，非核心城區(qū)房?jī)r(jià)或?qū)⑾碌?/p>

報(bào)告稱，在“一城一策”和強(qiáng)調(diào)地方政府穩(wěn)定房?jī)r(jià)主體責(zé)任的背景下，熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)上漲將直接導(dǎo)致調(diào)控政策的出擊或加碼。由于“限購(gòu)”、“限貸”等政策對(duì)短期住房需求有直接的抑制作用，預(yù)計(jì)短期內(nèi)熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)漲幅將進(jìn)一步收窄，交易量下降。對(duì)于這些城市的非核心板塊，當(dāng)住房投資需求減退時(shí)，短期房?jī)r(jià)還可能面臨下跌。