分別向融創(chuàng)、佳兆業(yè)出售項(xiàng)目 陽光100轉(zhuǎn)型陣痛期欲賣地還債45億元

陽光100兩份出售資產(chǎn)的方案于近日披露，并將于6月28日在股東大會上審議。公司擬向佳兆業(yè)旗下公司出讓清遠(yuǎn)項(xiàng)目、向融創(chuàng)旗下公司出售重慶陽光壹佰房地產(chǎn)開發(fā)有限公司(下稱“重慶陽光壹佰”)70%的股權(quán)，共計回籠資金近60億元，并將其中45億元用于償債。

這成為陽光100轉(zhuǎn)型路上的一個側(cè)寫。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，公司轉(zhuǎn)型運(yùn)營商、走輕資產(chǎn)路線具有積極意義，但這類業(yè)務(wù)盈利空間很小，資金回籠速度也弱于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)，公司的負(fù)債壓力容易放大。陽光100在回復(fù)《證券日報》記者采訪中則否認(rèn)公司存在資金困難，只表示上述項(xiàng)目屬于住宅開發(fā)土地，與公司轉(zhuǎn)型運(yùn)營商戰(zhàn)略不符，此次交易有利于調(diào)整土地儲備結(jié)構(gòu)。而對于后續(xù)是否會繼續(xù)出售其他項(xiàng)目，陽光100未做明確回復(fù)。

甩賣資產(chǎn)為還債？

公告顯示，陽光100擬將旗下卓星集團(tuán)有限公司(下稱“卓星集團(tuán)”)100%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給佳兆業(yè)子公司凱擇有限公司，總作價46.61億元。

值得注意的是，卓星集團(tuán)持有清遠(yuǎn)市龍?zhí)羺^(qū)物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，該項(xiàng)目毗鄰大灣區(qū)，位于廣清新城核心區(qū)。財經(jīng)評論員嚴(yán)躍進(jìn)對此表示，從上述項(xiàng)目的區(qū)位優(yōu)勢看，放棄開發(fā)是可惜的。這也側(cè)面說明公司投資壓力較大，企業(yè)需要通過項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓加快資金回籠。

這種對資金的需求還體現(xiàn)在另一筆交易上。

陽光100擬將旗下重慶陽光壹佰的70%股權(quán)轉(zhuǎn)讓給融創(chuàng)西南房地產(chǎn)開發(fā)(集團(tuán))有限公司，交易作價13.34億元。目前，重慶陽光壹佰持有重慶市南岸區(qū)的兩個物業(yè)開發(fā)項(xiàng)目，股權(quán)轉(zhuǎn)讓后，陽光100仍持有重慶陽光壹佰20%的股權(quán)，可通過收取派息獲利。

然而，這是一筆虧本的買賣。重慶陽光壹佰70%股權(quán)作價3.7億元，意味著該公司100%股權(quán)估值為5.29億元。但截至2019年2月28日，重慶陽光壹佰合并基準(zhǔn)下的資產(chǎn)凈值就達(dá)5.16億元，在此次交易中，陽光100又豁免了4.98億元的股東貸款利息，最終賬面虧損額為4.85億元。

“虧損轉(zhuǎn)讓，說明資金方面壓力很大，同時在當(dāng)前金融環(huán)境收緊的時候，項(xiàng)目轉(zhuǎn)讓也受到一定的沖擊和波動。”嚴(yán)躍進(jìn)表示。

面對外界質(zhì)疑，陽光100在回復(fù)《證券日報》記者采訪提綱時否認(rèn)公司存在資金困難。截至2018年12月31日，公司現(xiàn)金及現(xiàn)金等價物為25.89億元，集團(tuán)尚有未使用銀行授信額度約75.6億元，外加2019年上半年的銷售回款及項(xiàng)目合作，目前集團(tuán)現(xiàn)金流足以支付公司運(yùn)營、未來拓展及部分到期債務(wù)。

不過，根據(jù)轉(zhuǎn)讓交易公告，公司轉(zhuǎn)讓清遠(yuǎn)項(xiàng)目所獲46.61億元中，將有85%用于償還債務(wù)增加公司現(xiàn)金流。轉(zhuǎn)讓重慶陽光壹佰70%股權(quán)所獲的13.34億元中，也有6.16億元用于償還貸款，陽光100仍躲不過賣地償債的質(zhì)疑。

資金鏈兩頭受困

資金鏈的緊張或與陽光100目前的轉(zhuǎn)型方向有關(guān)。

早在2014年，陽光100在香港主板上市后，逐漸向運(yùn)營商轉(zhuǎn)型，圍繞喜馬拉雅服務(wù)公寓、街區(qū)綜合體、阿爾勒復(fù)合型社區(qū)三大主力產(chǎn)品線發(fā)力。嚴(yán)躍進(jìn)表示，轉(zhuǎn)型為運(yùn)營商，可以理解為輕資產(chǎn)運(yùn)營的概念，具有積極的意義。但社區(qū)經(jīng)營等業(yè)務(wù)盈利空間很小，資金回籠速度會弱于住宅開發(fā)業(yè)務(wù)。

財報顯示，2018年陽光100銷售額為120.96億元，僅完成全年銷售目標(biāo)的69.14%。 2019年，公司將銷售目標(biāo)進(jìn)一步下調(diào)至150億元，但截至2019年5月31日，公司僅實(shí)現(xiàn)銷售目標(biāo)30.48億元，前5個月僅完成20%的銷售目標(biāo)。

對此，陽光100對記者表示，第一季度是房地產(chǎn)傳統(tǒng)淡季，房企在年初數(shù)月實(shí)際銷售業(yè)績在全年業(yè)績中的占比不會太高，目前公司正穩(wěn)步推進(jìn)全國各項(xiàng)目的銷售，為完成全年銷售目標(biāo)而努力。

銷售額難有提升，陽光100的舊債回收也遇阻。2018年年報中，公司對應(yīng)收賬款及其他應(yīng)收款計提壞賬9.58億元。今年2月，陽光100又將深圳市新城燦有限公司告上法庭，要求公司償還1.2億元本金及相應(yīng)利息。

前端收不回錢，陽光100后端的負(fù)債壓力增大。2018年公司凈負(fù)債率高達(dá)261.6%，負(fù)債總額高達(dá)518.44億元，公司融資成本也增長過半至5.51億元。

這種壓力也影響了投資者對公司的信心，今年1月17日，陽光100曾暴跌八成至1元以下，一度成為“仙股”。截至6月18日，陽光100股價回升至1.51元/股，自年初下跌近60%。

清暉智庫創(chuàng)始人宋清輝認(rèn)為，陽光100轉(zhuǎn)型是為了在房地產(chǎn)下半場激烈的競爭中“活下去”，但目前而言陽光100轉(zhuǎn)型運(yùn)營商尚處于起步階段，未來前景難以預(yù)料。