盛德紫闕業(yè)主煩心事：難拿的房本

在解扣債務關(guān)系、成功以新盤的方式入市后，昔日北京知名爛尾樓杰寶公寓變身盛德紫闕后的第二季故事，依舊沒有講好。北京商報記者近日接到包括羅賓在內(nèi)的多位盛德紫闕業(yè)主反映， 自己2015年購買的準現(xiàn)房至今未取得產(chǎn)權(quán)證，直接導致不能落戶、家中孩子無法上學以及無法再入市。據(jù)業(yè)主們調(diào)查，包括開發(fā)商和主管部門給出不能辦產(chǎn)權(quán)證的原因是開發(fā)商欠繳土地出讓金，而一個欠繳土地出讓金的項目，又如何順利獲得預售許可證實現(xiàn)銷售?前期銷售不錯的盛德紫闕為何資金鏈再次出現(xiàn)問題?

難拿的房本

“2014年8月售樓處開放看房，2015年5月預售證下來交錢買房，2017年9月在延期收房一年后，在各種條件都不具備的情況下被迫收房，現(xiàn)在2019年6月了，我還沒拿到房產(chǎn)證。”雖然當初買下這套知名的爛尾樓，羅賓對于產(chǎn)權(quán)縮水、債務扯皮的問題都有過心理準備，但也沒想到，不但最后所有曾經(jīng)設(shè)想過可能出現(xiàn)的問題都出了，沒想到的問題也出了。

之所以說可能出現(xiàn)問題，是因為盛德紫闕的前身杰寶公寓是北京數(shù)一數(shù)二的爛尾樓。

公開報道顯示，盛德紫闕位于東城區(qū)安定門外大街86號，前身叫杰寶公寓，由北京杰寶房地產(chǎn)開發(fā)有限責任公司(以下簡稱“杰寶公司”)開發(fā)建設(shè);1996年7月通過協(xié)議出讓方式取得該地塊，直到2001年才開工，2002年12月取得預售許可證，2003年封頂。北京市住建委官網(wǎng)信息顯示，杰寶公寓于2002年12月10日獲批的預售許可證顯示，其土地用途和使用年限為公寓70年以及商業(yè)40年，準許銷售面積75827平方米，批準預售部位包括A、B、C、D、E、F座部分公寓，地上1-3層、地下1層、2層(不含車庫)和2層夾層。由于產(chǎn)權(quán)糾紛、資金斷裂、擅改規(guī)劃等問題，杰寶公寓最終通過竣工驗收交房，爛尾十余年。

2011年6月和9月，盛德基業(yè)控股股份有限公司(以下簡稱“盛德基業(yè)”)分別通過旗下兩家全資子公司，以85%和15%的股權(quán)比例分兩次收購了杰寶公司，將其納入旗下另一全資子公司，杰寶公寓項目也由此易主盛德基業(yè)，并于此后被重新包裝更名為“盛德紫闕”后，以“二環(huán)豪宅”、“和平里學區(qū)房”的新面貌再度入市。

在經(jīng)盛德基業(yè)接盤后，至2015年5月再入市時，這個備案名為“盛德大廈”的土地用途和使用年限已變更為“城鎮(zhèn)住宅用地(公寓)：70年; 批發(fā)零售用地(商業(yè))：40年”，準許銷售面積為57602.29平方米，批準預售部分扣除了20層、19層、地下全部以及部分樓層房屋，批準擬售套數(shù)為334套，包括330套公寓、4套商業(yè)(項目規(guī)劃套數(shù)384套，包括378套公寓、6套商業(yè))，住宅擬售價格為8.83萬元/平方米。

預料的風險與未知的難題

“我知道買爛尾樓的風險，但它能夠拿得下來預售證，至少說明是合規(guī)的，現(xiàn)在又有資金監(jiān)管，最少能夠保證房子蓋完沒問題吧。” 羅賓坦言，選擇買盛德紫闕，“核心城區(qū)”、“學區(qū)房”、“新盤”是自己的關(guān)鍵詞。

據(jù)他回憶，當初項目售樓處開放的時候，自己的小女兒還沒出生。“我是北京人，就想孩子在東西城上學，可選擇的余地并不大。”羅賓坦言，在東西城買房子，要么就老破小，要么就太貴，所以這個單價跟二手房差不多、戶型又不太大的次新房，一下子就吸引了自己。

“交錢買房的時候，小女兒剛剛5個月，現(xiàn)在都快5歲了，產(chǎn)權(quán)證辦不了，戶口就落不下來。”為了買這個房子，羅賓賣了自己在朝陽區(qū)的房子，將戶口挪到了父母在同區(qū)的家等著，眼看明年女兒就要上學了，不但東城學區(qū)房上不了，女兒作為一個有北京戶口的小孩，因為四老政策存在不明，現(xiàn)在誰都不能明確說能上哪個學校。

據(jù)羅賓介紹，因盛德紫闕當時賣房的時候主打東城重點學區(qū)房，因此購房者多是為了“以舊換新”給孩子上學的家長。

“500萬起，最貴的上億，說到底讓300多戶業(yè)主心甘情愿為這個昔日爛尾樓買單、承擔風險的，是一顆老母親望子成龍的心。”

按照購房合同約定，開發(fā)商應于2018年12月31日前完成產(chǎn)權(quán)登記，幫助業(yè)主拿到房產(chǎn)證。不過業(yè)主反映，在購房人陸續(xù)收房后，開發(fā)商對于產(chǎn)權(quán)辦理一再推諉，讓業(yè)主們耐心等待。

“說不通啊，我們也是五證齊全的房子，哪里出了岔子，辦不下來證?” 成為了困擾購房多年盛德紫闕項目業(yè)主的一個問題。

根據(jù)業(yè)主們提供給北京商報記者的一份“2018年6月22日編號為2018-017號信訪答復意見書”，規(guī)自委回復稱，“依據(jù)檔案登記，只有2014年開發(fā)商跟原國土局簽訂的土地出讓補充協(xié)議二，并沒有提到市規(guī)函[2015]523號規(guī)劃許可文件。最終3.9億元出讓金就是依據(jù)竣工實測面積與2014年土地出讓補充協(xié)議二之間的面積差做的補價款”。換句話說，辦不下來產(chǎn)權(quán)證的核心原因，是開發(fā)商欠繳土地出讓金。

就欠繳土地出讓金償還情況、項目規(guī)劃等問題，北京商報記者多次致電杰寶公司公開預留電話，其中一通電話在接通后被隨即掛斷。記者也曾致電盛德基業(yè)，不過截至發(fā)稿前，電話無人接聽。

消失的法定代表人

更讓業(yè)主們擔心的是，包括杰寶公司法定代表人等多項工商登記信息的集中變更，似乎預示著更大問題的到來。

根據(jù)業(yè)主提供的材料，在2018年12月18日簽訂《協(xié)議三》之時，杰寶公司作為受讓方，法定代表人已經(jīng)變更為朱明。而在2014年2月26日，在杰寶公司同市國土資源局簽訂的《北京市國有土地使用權(quán)出讓合同》附件二《補充協(xié)議》中，合同所約定的受讓方法定代表人為王旭東。

據(jù)天眼查數(shù)據(jù)顯示，2018年4月13日，杰寶公司出現(xiàn)法定代表人、主要人員以及投資人集中變更。該公司法定代表人由王旭東變更為朱明，王旭東還退出了原執(zhí)行董事、經(jīng)理之列，此外監(jiān)事侯玉勃也退出該公司。與此同時，新增肖文任執(zhí)行董事、朱明任經(jīng)理、陳又盟任監(jiān)事。但杰寶公司的最終受益人仍顯示為王旭東。撤出杰寶公司的王旭東還有另外一個身份——盛德基業(yè)董事長。

“訴訟成功易，追究責任難。事實上此類案件即使訴訟成功，也很難執(zhí)行。”北京盈科(上海)律師事務所高級律師郭韌表示，依據(jù)《公司法》，有限責任公司股東承擔責任以投資額為限。如果公司資不抵債的話，即使判決出來了，那么公司也沒辦法還錢。不過公司的相關(guān)法人代表與董監(jiān)高可能會被列入失信名單，除非他們解決問題，否則可能就一直處于限制高消費、列為失信等狀態(tài)。

天眼查監(jiān)控到的公司風險變動情況顯示，杰寶公司存在自身風險、周邊風險以及預警信息共計超百條，其中68條集中在自身風險，包括十余條被執(zhí)行信息、失信信息等高風險信息，杰寶公司現(xiàn)已因未按時履行法律義務屢次被法院要求強制執(zhí)行，同時被列為失信被執(zhí)行人名單;此外，公司名下另有買賣合同糾紛、借款合同糾紛、房屋買賣合同糾紛等數(shù)十條法律訴訟記錄。

但在盛德紫闕項目業(yè)主看來，因為不能追究有限責任公司杰寶公司的刑事責任，業(yè)主的追債之路漫漫無期。“當初盛德基業(yè)5000多萬接手這個爛尾樓，算上正規(guī)及違規(guī)售房所得估計也有近50億元。現(xiàn)在等于這家公司已經(jīng)被掏空了，公司不死也不申請破產(chǎn)，賬戶沒錢還對外欠了大筆債務。我們業(yè)主甚至都懷疑，是不是原法人代表另外找了幾個人轉(zhuǎn)移責任。”業(yè)主魏楠嘆口氣說道。

“現(xiàn)在大家的訴求就是希望相關(guān)部門介入，畢竟房子等得起，孩子等不起。”羅賓說，業(yè)主們已經(jīng)向有關(guān)部門進行了反饋，希望能按照歷史遺留問題的方式予以解決。