2018年8月，張某將二室一廳的毛坯房出租給某酒店作為職工宿舍，并簽訂了書(shū)面房屋租賃合同期限為三年，約定該酒店為張某裝修房屋，用來(lái)抵扣一年租金，未約定居住人數(shù)，一年后每月租金2500元，押金2000元，違約金20000元。

讓張某沒(méi)有想到的是，合同簽訂后，酒店把該房改造成膠囊房，入住人員多達(dá)二十多人，人數(shù)過(guò)多造成消防隱患，且職工下班較晚，晚上噪音過(guò)大影響居民正常休息。附近居民反復(fù)投訴，引起社區(qū)、街道、消防、轄區(qū)派出所等部門(mén)高度重視。經(jīng)過(guò)反復(fù)勸導(dǎo)和教育，張某和酒店方同意終止租賃關(guān)系，但雙方就房屋租賃合同違約問(wèn)題產(chǎn)生分歧。

2019年4月初，張師傅來(lái)到社區(qū)反映情況和咨詢，并希望社區(qū)及律師能夠出面調(diào)解糾紛。

社區(qū)律師與社區(qū)溝通后，通知張師傅、酒店負(fù)責(zé)人、物業(yè)經(jīng)理，轄區(qū)民警，多方在社區(qū)坐下來(lái)協(xié)商雙方解除租賃合同問(wèn)題。張師傅認(rèn)為酒店提前解約屬于違約，應(yīng)當(dāng)支付違約金;酒店方認(rèn)為解約不是本意，是各部門(mén)強(qiáng)制騰退的結(jié)果，并沒(méi)有違約，房東應(yīng)退還押金。

聽(tīng)取雙方陳述后，律師先跟房東張師傅談話，告知他酒店投資幾萬(wàn)為房屋進(jìn)行裝修現(xiàn)在只住了一年，酒店方本意并不想騰退，酒店愿意減少居住人數(shù)繼續(xù)承租，但是考慮到社區(qū)安全和和諧環(huán)境，酒店愿意騰退。而且租賃合同中約定如遇不可抗力或政策變更等情況，雙方可以解除合同，不承擔(dān)違約責(zé)任。張師傅聽(tīng)完后，也表示理解，但要求押金不退還酒店，作為賠償。

隨后律師又找到酒店負(fù)責(zé)人，告知其違反的相關(guān)法律條款，現(xiàn)在房東張師傅只要求押金作為違約損失已給予了很大的讓步。

雙方聽(tīng)取多方意見(jiàn)后，自愿達(dá)成調(diào)解協(xié)議，雙方解除租賃合同，酒店將押金2000元作為對(duì)房東張師傅的違約賠償。

法律分析

湖北揚(yáng)子律師事務(wù)所律師郭珊珊介紹，雖然酒店是被多個(gè)部門(mén)強(qiáng)制騰退，但主要原因在于酒店違反《武漢市房屋安全管理?xiàng)l例》第十五條第(八)款規(guī)定：“禁止擅自改變房屋使用性質(zhì)，或者將住房原設(shè)計(jì)的房間分隔后出租，危害房屋安全;”

酒店方把房屋改造成膠囊房，給小區(qū)帶來(lái)了安全隱患，酒店方違法在先，屬于違約方，應(yīng)該承擔(dān)違約責(zé)任。根據(jù)《合同法》第一百零七條規(guī)定，當(dāng)事人一方不履行合同義務(wù)或者履行合同義務(wù)不符合約定的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)繼續(xù)履行、采取補(bǔ)救措施或者賠償損失等違約責(zé)任。