4月伊始，東莞土地市場的火爆行情成為業(yè)界關(guān)注的焦點(diǎn)。僅在一個(gè)月內(nèi)，就有四宗地塊被房企提前十余天鎖定，競得者中既有已在東莞落子的保利、融創(chuàng)，也有初來乍到的新進(jìn)者鵬瑞和首創(chuàng)。

但時(shí)間回到2018年，東莞土地市場遇冷，商住地終止、流拍地塊共9宗，占全年掛牌的26%，創(chuàng)近6年新高。

“大灣區(qū)始終是一塊不能缺失的市場，最看好的深圳、廣州競爭激烈，土拍門檻高拿，而位于二者中間的東莞區(qū)位優(yōu)勢出色，定不能錯(cuò)過。”一名前十房企華南公司的營銷負(fù)責(zé)人向時(shí)代周報(bào)記者表達(dá)了對東莞市場的重視。

東莞土地市場火熱

4月17日，中海地產(chǎn)以14.38億元、75.79%的高溢價(jià)率力壓近30家房企成功奪得萬江地塊，由此拉開了東莞這波土地?zé)岢钡男蚰弧?/p>

此后，保利、時(shí)代、融創(chuàng)等主流房企均相繼進(jìn)入東莞拿地，而地塊提前鎖定、秒殺情況更是頻繁上演。

4月23日，東莞萬江地塊在進(jìn)入掛牌出讓時(shí)間僅3分鐘，便被競價(jià)者以“最高限價(jià)30億+自持面積100%(商業(yè))”封頂鎖定，此地在5月7日揭曉該競價(jià)者為保利。

六天后， 4月29日，沙田地塊在東莞市公共資源交易中心出讓，經(jīng)過6家房企27輪的激烈競拍之后，被298的神秘買家 “以 10.23億+11138㎡無償配建+ 自持商業(yè)40年”，提前17天鎖定該宗地塊。

5月16日，備受關(guān)注的東莞沙田地塊競得者的身份揭曉，為東莞市融創(chuàng)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。

就在一周后，4月29日，東莞市望牛墩一宗商住地塊同樣開始接受報(bào)價(jià)，最終被98號競拍者以“最高限價(jià)9.47億元+自持年限40年的條件”鎖定該地塊。整個(gè)過程僅24秒，再一次刷新東莞土拍史上最快成交歷史紀(jì)錄。

5月22日，望牛墩地塊公布競得企業(yè)，為初次入莞的首創(chuàng)置業(yè)。

5月14日，深圳市深恒達(dá)投資發(fā)展有限公司以23.6億元和自持面積100%的封頂條件提前鎖定地塊，在8分鐘的時(shí)間內(nèi)拿下東莞南城雅園9萬平方米商住地，成為一個(gè)月內(nèi)東莞第四宗被房企以最高限價(jià)提前數(shù)天鎖定的地塊。

土拍市場的熱情仍在延續(xù)。5月20日，佳兆業(yè)以10.37億元、自持面積10%、自持年限不低于5年的條件，成功競得廣東省東莞市中堂鎮(zhèn)豆鼓洲(濱江新城)地塊。

在大灣區(qū)的眾多城市中，為何東莞土地市場尤為火熱?

易居克而瑞深圳區(qū)域總經(jīng)理陳洪海向時(shí)代周報(bào)記者指出，“目前深圳土地供應(yīng)量越來越少，很多房企將主戰(zhàn)場搬到了東莞，加上深莞同城化，交通越來越方便，所以東莞市場變得火熱。”

中國(深圳)綜合開發(fā)研究院旅游與地產(chǎn)研究中心主任宋丁告訴時(shí)代周報(bào)記者，“越接近城市中心地帶，地產(chǎn)價(jià)值越高，這是一個(gè)基本規(guī)律，而東莞位于大灣區(qū)的中軸地帶，且介于廣深之間，所以其未來發(fā)展以及土地增值前景比同樣臨深的惠州高。”

“東莞目前是一個(gè)價(jià)格洼地，在大灣區(qū)中軸線上，廣州、深圳這兩個(gè)一線城市的價(jià)格比較高，相對來講，東莞的價(jià)格比較低，這也是很多地產(chǎn)商紛紛在東莞拿地的關(guān)鍵因素。” 宋丁向記者表示。

市場推貨熱情上升

東莞土地市場升溫現(xiàn)象顯著，房企的推貨熱情明顯高漲。

據(jù)東莞中原戰(zhàn)略研究中心不完全統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，5月東莞樓市有超20個(gè)項(xiàng)目推新，推貨量超3000套。

5月12日，時(shí)代周報(bào)記者以購房者身份實(shí)地探訪了東莞塘廈、樟木頭等臨深片區(qū)后發(fā)現(xiàn)，隨著年中節(jié)點(diǎn)的來臨，不少樓盤都加大了優(yōu)惠力度，部分樓盤推出了特價(jià)房。

以樟木頭鎮(zhèn)一熱銷公寓為例，該樓盤給出了5萬抵8萬，再疊加95折的優(yōu)惠力度。

東莞黃江鎮(zhèn)的融創(chuàng)公園首府目前單價(jià)為2.4萬元/平方米，而其備案價(jià)為3.2萬元/平方米，下調(diào)幅度達(dá)25%。

此類情況并非個(gè)案，樟木頭鎮(zhèn)的另一個(gè)住宅樓盤更是推出數(shù)十套1.09萬元/平方米的特價(jià)房，而此前的價(jià)格為1.3萬―1.4萬元/平方米，折扣力度在16%―22%之間。

該樓盤的銷售人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，如果首付不夠，還可以向第三方公司申請裝修貸，總額度由房屋面積來決定，單價(jià)為2500元/平方米，總共分五年還清，利率大概在6.3%。

分期首付的現(xiàn)象也頻現(xiàn)東莞樓盤。2017年4月11日起，東莞實(shí)行限購，其中，外地戶籍首套房需1年社保限2套需2年后方可轉(zhuǎn)讓;非本市戶籍若有全日制本科以上學(xué)歷或初級以上職稱的，在前2年內(nèi)若能逐月連續(xù)繳納半年以上社保，則可購買首套房。

在走訪中，不少樓盤都表示可以采用客戶先購房，交半年社保的錢和部分首付的方式，半年后有購房資格了，交完剩余首付再進(jìn)行網(wǎng)簽。

據(jù)合富研究院數(shù)據(jù)顯示，2019年以來，東莞成交數(shù)據(jù)成交總體呈同比回升態(tài)勢。4月新建商品住宅網(wǎng)簽約3946套，同比增21%。5月13日―5月19日期間，東莞新建商品住宅網(wǎng)簽約1018套，環(huán)比微增5%，東莞二手住宅網(wǎng)簽947套，環(huán)比增加24%。

房企重倉東莞

作為粵港澳大灣區(qū)主要核心城市之一，東莞吸引著越來越多房企爭相進(jìn)駐。

在中國指數(shù)研究院發(fā)布的《東莞市2018年房企銷售金額Top10》榜單中， 2018年萬科以接近200億元銷售額斬獲東莞房企銷售冠軍，碧桂園以178.68億元次之，兩大房企總和占市場約35.26%，比2017年回落8%。

萬科東莞地區(qū)人員向時(shí)代周報(bào)記者表示，東莞萬科是萬科旗下重要的城市公司之一。實(shí)際上，東莞公司在2018年已經(jīng)突破了200億元，達(dá)到了217億元，今年內(nèi)部的銷售目標(biāo)為250億元。

2017年8月華潤置地首次進(jìn)入東莞以來，華潤置地東莞公司在短短的400多天布局了12個(gè)鎮(zhèn)區(qū)，20個(gè)項(xiàng)目。

華潤置地相關(guān)工作人員向時(shí)代周報(bào)表示，2019年公司在東莞將有三個(gè)項(xiàng)目入市，預(yù)計(jì)銷售金額為50億元。

隨著外來房企的逐漸壯大，東莞本地房企的生存空間明顯縮小。

而榜單顯示，本土房企光大地產(chǎn)以及峰景集團(tuán)，分別只位列第六和第八，兩家的市場占有率僅為6.28%。

東莞市房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會秘書長陳駿良向時(shí)代周報(bào)記者表示，外來房企和本地房企的競爭是大勢所趨，目前整個(gè)協(xié)會里已有150多家房企，其中30―50家房企在市場中表現(xiàn)活躍。

除了在公開市場競爭激烈，城市更新也成為外來房企的主流選擇。

2017年年底，東莞城市更新局在市國土資源局正式掛牌，萬科、碧桂園、金地、星河、華潤置地等公司簽約操盤東莞城市更新。2018年3月，華潤置地更是一舉簽下8個(gè)城市更新項(xiàng)目。

外來品牌開發(fā)商抱團(tuán)開發(fā)的情況，在未來可能將成為趨勢。上述萬科東莞內(nèi)部人士向時(shí)代周報(bào)記者表示，公司有1/3的合作項(xiàng)目。

在灣區(qū)利好影響下，東莞的優(yōu)勢日益突顯，除了房企之外，不少中介公司也表示看好東莞市場。

5月1日，房產(chǎn)中介經(jīng)紀(jì)品牌住商不動(dòng)產(chǎn)在東莞45家門店齊開，該公司總經(jīng)理黃榮財(cái)向時(shí)代周報(bào)記者表示，對東莞市場持續(xù)看好，未來還會進(jìn)一步加大投資力度，預(yù)計(jì)到今年年底在東莞突破100家店。