總開發(fā)面積超過120萬平方米、在京累計(jì)開發(fā)地產(chǎn)項(xiàng)目7個(gè)，起步于北京房地產(chǎn)市場的北京強(qiáng)佑房地產(chǎn)開發(fā)公司(以下簡稱“強(qiáng)佑地產(chǎn)”)，也曾是北京地產(chǎn)圈中小有風(fēng)光的一家本土房企。近期北京商報(bào)記者走訪其在海淀區(qū)清河板塊一在售項(xiàng)目——府學(xué)上院發(fā)現(xiàn)，這個(gè)備案名為“清河嘉園”、首期開盤于2006年的項(xiàng)目，至今還沒有徹底建設(shè)完成，計(jì)劃18棟的社區(qū)規(guī)模還有8棟未建設(shè)、2棟正在建設(shè)。根據(jù)現(xiàn)場銷售人員表述，當(dāng)前在售項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)還有50余年。據(jù)此，該在售樓盤的產(chǎn)權(quán)年限已經(jīng)縮水近18年，待售以及剩余未建樓盤產(chǎn)權(quán)年限將更短。在業(yè)內(nèi)人士看來，盡管該地段交通以及各類配套相對較好，但是不盡合理的戶型設(shè)計(jì)以及大幅縮減的產(chǎn)權(quán)年限也對購房者置業(yè)產(chǎn)生了一定影響。

老盤推新

“你知道海淀區(qū)北五環(huán)邊上的強(qiáng)佑·清河新城嗎?2006年第一次開盤，現(xiàn)在已經(jīng)是2019年，竟然還有房在賣!” 日前，北京商報(bào)記者隨同看房人宋鑫(化名)來到了北京海淀區(qū)內(nèi)八達(dá)嶺高速與北五環(huán)清河交匯處、上清橋西北角的強(qiáng)佑·府學(xué)上院，見到了宋鑫口中的 “超級大盤”。

之所以將上述項(xiàng)目稱為超級大盤，一是因?yàn)槠潴w量巨大。東臨八達(dá)嶺高速西側(cè)輔路，南依清河北岸，西至社會福利院，北至清河北路，占地23萬平方米、總建筑面積80萬平方米，其中綜合商業(yè)面積就近乎20萬平方米。二是因?yàn)殚_發(fā)年限已久。公開資料顯示，這個(gè)首期名為“清河新城”，二期及當(dāng)前在售三期名為“府學(xué)上院”的項(xiàng)目，距離2006年首期面世，已經(jīng)開發(fā)建設(shè)至第13個(gè)年頭。

盡管對外宣傳項(xiàng)目系該區(qū)域?yàn)閿?shù)不多的在售商品新房，但從北京商報(bào)記者當(dāng)日走訪項(xiàng)目售樓處情形來看，因只有零零散散的幾組客戶到訪，售樓處略顯冷清。

據(jù)項(xiàng)目現(xiàn)場銷售人員介紹， 府學(xué)上院項(xiàng)目三期(包括6#、7#)為準(zhǔn)現(xiàn)房，目前有兩居、三居產(chǎn)品在售，兩居建面為83-126平方米，三居建面為180平方米。當(dāng)前在售樓盤為6#，開盤于2018年10月3日，共計(jì)290套房源，主力戶型為83平方米實(shí)用兩居、126平方米舒適兩居、180平方米奢華三居，總價(jià)在600萬-1400萬元區(qū)間。房源得房率約80%，毛坯交付，預(yù)計(jì)交房時(shí)間為2019年12月31日。

此外，北京商報(bào)記者了解到，這個(gè)十余年前開盤的項(xiàng)目，每一期的售價(jià)都在走高，且開發(fā)商有意后續(xù)繼續(xù)提價(jià)。

“2006項(xiàng)目年首次開盤，2016年推出的二期均價(jià)在6.5萬元，當(dāng)前三期單價(jià)在7.5萬-8萬元區(qū)間，因?yàn)閰^(qū)域價(jià)值起來了，周邊配套也逐漸完備。”現(xiàn)場銷售人員表示，項(xiàng)目仍具有升值空間，三期待售的7#也是2019年底交房，考慮到北京樓市行情以及屆時(shí)已成現(xiàn)房，有希望提價(jià)到8.5萬元/平方米。“內(nèi)部報(bào)價(jià)已經(jīng)報(bào)上去了，只待市住建委審核。”

強(qiáng)佑·府學(xué)上院首期至三期售價(jià)的提升背后，是海淀區(qū)房價(jià)的長期上漲。

來自諸葛找房的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，海淀區(qū)新建商品房銷售均價(jià)在2017年越過6萬元/平方米的門檻，而通過海淀區(qū)2010年以來銷售均價(jià)變化情況來看，2016年海淀區(qū)新房銷售均價(jià)上漲迅猛，同比上漲60.16%，2017年受調(diào)控政策影響，漲幅收窄，僅為21.74%;2018年在嚴(yán)格的調(diào)控環(huán)境下，海淀區(qū)新房銷售均價(jià)下跌，同比下跌12.58%。

產(chǎn)權(quán)縮水

房屋產(chǎn)權(quán)是由房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)兩部分組成，根據(jù)《中華人民共和國城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》第12條規(guī)定，土地使用權(quán)出讓最高年限按用途確定，居住用地為70年。老盤推新，考驗(yàn)的不僅是項(xiàng)目的產(chǎn)品力及配套完善度，還要考慮到項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)時(shí)長。強(qiáng)佑·府學(xué)上院則因開發(fā)周期較長，面臨著產(chǎn)權(quán)年限隨項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)縮水的情況。

據(jù)現(xiàn)場銷售人員表述，項(xiàng)目拿地于2001年，住宅用地產(chǎn)權(quán)將于2071年到期。按此計(jì)算，府學(xué)上院在售住宅產(chǎn)權(quán)已經(jīng)縮水近20年，剩余產(chǎn)權(quán)還有50余年。另悉，該項(xiàng)目整體計(jì)劃開發(fā)建設(shè)18棟住宅樓以及1棟商業(yè)綜合體，當(dāng)前1-5#、8-10#等8棟已先后于幾年前開發(fā)完畢，商業(yè)綜合體——甲一號樓也早已投入運(yùn)營，當(dāng)前三期6#及7#皆為準(zhǔn)現(xiàn)房，正處于建設(shè)中，后續(xù)還將有8棟樓會接連動工并入市銷售?？偨Y(jié)而言，項(xiàng)目待售以及剩余未建樓盤產(chǎn)權(quán)年限將更短。

就項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)展緩慢的原因等問題，北京商報(bào)記者致電強(qiáng)佑地產(chǎn)，工作人員表示應(yīng)采訪清河公司并提供了聯(lián)系方式，不過截至記者發(fā)稿，所撥打電話未接通。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英分析稱，大盤開發(fā)建設(shè)進(jìn)展緩慢原因主要有兩點(diǎn)：一是開發(fā)商方面，大盤的開發(fā)進(jìn)度跟開發(fā)商的資金及開發(fā)策略有關(guān)，開發(fā)商的資金是否充足、開發(fā)策略是否符合市場需求等都是影響大盤開發(fā)建設(shè)進(jìn)度的因素;二是政府規(guī)劃建設(shè)，大盤的開發(fā)進(jìn)度跟政府后期規(guī)劃建設(shè)相關(guān)，后期政府對該地塊附近的規(guī)劃發(fā)生變化也將影響大盤的開發(fā)進(jìn)度。

此外另有分析師表示，現(xiàn)實(shí)中確實(shí)存在超級大盤因分期銷售導(dǎo)致開發(fā)周期較長的情況，不過按照銷售人員表述，強(qiáng)佑·府學(xué)上院項(xiàng)目自2001年拿地、斷斷續(xù)續(xù)開發(fā)建設(shè)近20年還在賣，如此長的開發(fā)建設(shè)周期在北京房地產(chǎn)市場比較少見，開發(fā)商是因?yàn)橘Y金鏈承壓無力建設(shè)，還是存了“捂盤惜售”的心思不得而知。

不過值得一提的是，6# 290套房源均已辦理預(yù)售項(xiàng)目抵押。根據(jù)預(yù)售項(xiàng)目抵押信息，抵押類型為在建工程及土地使用權(quán)抵押，抵押權(quán)人為興業(yè)銀行股份有限公司北京房山支行。

此外，北京商報(bào)記者了解到，除了銷售人員津津樂道的“三縱一橫三地鐵”交通網(wǎng)絡(luò)以及小有利好的清華附小分校處于社區(qū)旁、4家三甲醫(yī)院匯聚周邊外，府學(xué)上院項(xiàng)目也則存在戶型設(shè)計(jì)平庸的現(xiàn)實(shí)。

根據(jù)售樓處提供的主力戶型圖，83平方米小兩居的主臥及次臥分別為北向及西向，客廳則為西向。這樣的設(shè)計(jì)導(dǎo)致臥室與客廳的采光和通風(fēng)都會受到影響;126平方米的大兩居則呈現(xiàn) “類L型”，次臥及廚房并列排在戶型最北側(cè)，其下依次排列著公區(qū)衛(wèi)生間、餐廳、客廳及陽臺。但狹長的通道式設(shè)計(jì)不但減損了戶型整體的采光效果，還造成了房屋功能空間的浪費(fèi)。此外，該戶型廚房與餐廳距離較遠(yuǎn)，功能分區(qū)上存在瑕疵;180平方米的大三居戶型則為側(cè)立的“類U型”設(shè)計(jì)，但兩個(gè)次臥均為北向設(shè)計(jì)，在當(dāng)前主流市場上已經(jīng)非常少見。此外，180平方米尺度戶型設(shè)計(jì)成如此狹長的廚房也比較遺憾。

“總體來說，上述幾個(gè)戶型設(shè)計(jì)缺乏亮點(diǎn)，居住舒適度一般，如果和市面上熱門樓盤戶型相比，強(qiáng)佑·府學(xué)上院的戶型設(shè)計(jì)缺乏競爭力。 ”一業(yè)內(nèi)人士分析。

簽約數(shù)據(jù)一般可以直接反映出樓盤的受歡迎程度。市住建委交易信息顯示，府學(xué)上院并沒有銷售人員口中所說的那樣“搶手”，尚有一定選擇空間。根據(jù)市住建委預(yù)售商品房住宅項(xiàng)目公示信息，備案名為“清和嘉園”的府學(xué)上院，截至目前共取得了6期預(yù)售證，距離當(dāng)前時(shí)間相對較近的預(yù)售證號為京房售證字(2018)119號，發(fā)證時(shí)間顯示為2018年9月29日，即強(qiáng)佑·府學(xué)上院在售的6#。此批次獲準(zhǔn)銷售的住宅有290套，住宅擬售價(jià)格74504.98元/平方米，當(dāng)前僅成交71套(截至2019年5月22日)，成交均價(jià)為74694.22元/平方米。

此外，6#另有80套房源已經(jīng)預(yù)訂，1套房源正處于資格核驗(yàn)中;若剔除上述房源，還有138套房源在售。這也就意味著府學(xué)上院自從2018年10月開盤8個(gè)月以來，去化約52.4%

看房人的擔(dān)憂

“買個(gè)126平方米的大兩居，樓層好點(diǎn)的話，總價(jià)就近千萬了?？墒且?yàn)楫a(chǎn)權(quán)縮水就要少住20年，想想還是覺得有點(diǎn)虧!”府學(xué)上院住宅年限的縮減，成了宋鑫心里的一個(gè)結(jié)。

不過宋鑫稱，銷售人員寬慰他，房產(chǎn)證上的70年產(chǎn)權(quán)，指的是土地的使用權(quán)年限，到期的只是土地使用時(shí)間，不是房產(chǎn)，到時(shí)候可以繼續(xù)繳納土地出讓金重新取得房屋土地使用權(quán)。如果國家有拆遷計(jì)劃，則無償征用土地，并對地上物作價(jià)補(bǔ)償。“房屋的所有權(quán)永久屬于購房者，這個(gè)不用擔(dān)心，如果需要拆遷，會依照當(dāng)時(shí)的市值評估價(jià)格來做賠償?shù)摹?rdquo;

北京商報(bào)記者了解到，《物權(quán)法》第一百四十九條規(guī)定：“住宅建設(shè)用地使用權(quán)限期間屆滿的，自動續(xù)期。非住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其他不動產(chǎn)的歸屬，有約定的，按照約定;沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理。”

就上述關(guān)于住宅用地使用權(quán)屆滿后續(xù)期的規(guī)定，實(shí)際上，市場之中也存在一些不同的看法。有分析稱，相關(guān)規(guī)定給了買房族一顆“定心丸”，自動續(xù)期解決了土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)在期限上的沖突問題，消除了購買者對土地使用權(quán)年限的后顧之憂。但也有些人擔(dān)心，法律并沒有對續(xù)期的土地使用費(fèi)支付標(biāo)準(zhǔn)和辦法做出明確規(guī)定，這也給產(chǎn)權(quán)帶來了不穩(wěn)定的因素。

宋鑫的擔(dān)憂似乎還沒有消除。

“盡管如此，我還是對于產(chǎn)權(quán)縮水有些介意，模糊的到期續(xù)約實(shí)際上沒有給我實(shí)在的安全感。如果后續(xù)土地出讓金以市值評估，房產(chǎn)也在我購買后確實(shí)有所升值，預(yù)期自己還是比較吃虧。”宋鑫如是說。