華潤置地(01109.HK)在廣州的首個項目收尾并不順利。

2014年11月，華潤置地以20.8億元拿下華美牛奶廠商住地塊，樓面地價15024元/平方米，項目被命名為“華潤天合”。這是華潤廣州首秀，其所承擔(dān)的示范意義不可謂不重大。

當(dāng)時華潤置地廣州公司總經(jīng)理劉經(jīng)鴻說，華潤天合將會給廣州人帶來生活方式上的驚喜。事與愿違，因為學(xué)區(qū)和涉嫌虛假宣傳問題，近日華潤天合正被業(yè)主維權(quán)中，驚喜變成驚嚇。

近年來，華潤置地著力推動高周轉(zhuǎn)，提升規(guī)模，到2018年，華潤合同銷售金額已超過2000億，達(dá)2106.8億元，維持行業(yè)的前十名。

“消失”的名校

北京，華潤的代表項目、知名豪宅昆侖域因為外立面材料被替換，被上百名業(yè)主集體維權(quán)。這場近兩年來著名的維權(quán)運(yùn)動最后以開發(fā)商整改、設(shè)立退房通道告終。

在廣州，華潤正面臨著相似的境地。華潤置地在廣州的首個項目——華潤天合案場銷售暗示的名小學(xué)泡湯，而項目內(nèi)不同分區(qū)業(yè)主入讀幼兒園又遇到阻滯，業(yè)主正在緊急維權(quán)。

華潤天合位于廣州天河的奧體板塊，盡管定位為改善型項目，但由于并非市中心，賣點(diǎn)力度不夠。多名業(yè)主反映，是沖著名校教育資源才作出購買行為。

業(yè)主王蕊(化名)告訴第一財經(jīng)，“開發(fā)商在銷售之初就打出’幼兒園、小學(xué)雙名校’廣告詞，并暗示配建小學(xué)為廣州市天河區(qū)熱門的華陽小學(xué)，幼兒園則為廣州市幼兒師范學(xué)校附屬幼兒園。”

記者查看華潤天合項目宣傳資料發(fā)現(xiàn)，其中確有“雙名校”表述。此外，據(jù)業(yè)主反映，華陽小學(xué)主辦、華潤天合協(xié)辦的講座活動，亦邀請華潤天合的業(yè)主參加。據(jù)業(yè)主提供的聊天記錄，被問及華陽小學(xué)事宜時，銷售人員曾稱：“不敢明說，但活動暗示好明顯。”

然而，隨著招生方案公布，華潤天合業(yè)主的名校夢碎。

廣州市天河區(qū)人民政府官網(wǎng)公布的《2019年天河區(qū)公辦小學(xué)招生地段及招生計劃表》顯示，華潤天合小區(qū)配建的小學(xué)為華陽教育集團(tuán)新辦成員校奧體東小學(xué)，并非華陽小學(xué)。業(yè)主大失所望。

針對業(yè)主質(zhì)疑，劉經(jīng)鴻告訴第一財經(jīng)，開發(fā)商層面從未書面承諾過配建小學(xué)為華陽小學(xué)，銷售人員的宣傳是個人行為，目前尚在多方協(xié)商。

如果說華陽小學(xué)是華潤置地個別銷售為促進(jìn)成交，把未落實(shí)的教育資源虛假宣傳為確實(shí)配套，而華潤置地在公司層面只是監(jiān)督失當(dāng)?shù)脑?，那么宣傳資料上的“雙名校”表述該當(dāng)何解?

讓業(yè)主們雪上加霜的是，小學(xué)維權(quán)未平，幼兒園的就讀權(quán)力成了另一宗不確定事件。

資料顯示，華潤天合由AG兩區(qū)組成，為兩個不同地塊。由于開發(fā)商報建的修建性詳細(xì)規(guī)劃文件中僅有G區(qū)，A區(qū)業(yè)主無優(yōu)先入讀權(quán)利，需搖號就讀。然而，此前幼兒園登記入讀通知和開發(fā)商在宣傳介紹中均未提及AG分區(qū)問題。

目前，無論是配建的小學(xué)還是幼兒園，華潤天合實(shí)現(xiàn)承諾和兌現(xiàn)宣傳均阻力重重。幾經(jīng)溝通，華潤天合AG兩區(qū)幼兒園今年能滿足業(yè)主家庭的入讀需求，但明年卻仍需按區(qū)域劃分搖號。

購房者何以維權(quán)艱難

如果說，華潤昆侖域是采取替換材料減少成本挽救利潤的話，那么華潤天合的教育資源宣傳便有虛假宣傳的嫌疑。

替換的材料、消失的名校、縮水的配套面積……多少樓盤交付即維權(quán)。與華潤天合一城之隔的深圳，萬科云城的業(yè)主們也正因入讀配套學(xué)校的積分政策變更問題走上維權(quán)之路。

然而開發(fā)商不會將學(xué)位、學(xué)區(qū)承諾寫進(jìn)購房合同，開發(fā)商也可辯解對樓盤的廣告宣傳資料僅供參考。

根據(jù)最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條的規(guī)定：商品房的銷售廣告和宣傳資料，為“要約邀請”，不具法律約束力。

若無保存開發(fā)商明確的承諾證據(jù)，購房者的維權(quán)注定難上加難。

國家社科基金曾針對“我國剛性社會矛盾趨勢分析與化解對策研究”的課題進(jìn)行研究，結(jié)果顯示，處于強(qiáng)勢交易地位的房地產(chǎn)商與經(jīng)紀(jì)人，常常采取隱瞞回避、虛假宣傳、夸大承諾等促成交易的手段，進(jìn)行成交。而在不平等、不透明的市場交易條件下，購房者常常被置于各種合同陷阱、欺詐圈套中，成為風(fēng)險最終承受者。

開發(fā)商規(guī)模節(jié)節(jié)攀升，近年購房維權(quán)事件卻愈演愈烈，儼然成為房地產(chǎn)市場的“結(jié)構(gòu)性矛盾”。

被維權(quán)的房企不分規(guī)模，無論是百億的新兵還是五千億的巨頭，無論是民營企業(yè)還是央企，均難有底氣說自己從來清白未與購房者有過糾紛，華潤天合事件僅是渾濁地產(chǎn)江湖中一個個案。

一場糾紛個案，把開發(fā)商和購房者擺在兩個對立面，在彼此利益最大化的角度上，雙方訴求難以調(diào)和。

回到華潤天合身上，若配套小學(xué)及幼兒園問題后續(xù)無法圓滿解決，不少業(yè)主已經(jīng)萌生出對于央企華潤的不信任感。

華潤置地副總裁蔣智生在近期一次品牌發(fā)布會上自嘲，“華潤置地面臨著在當(dāng)代中國經(jīng)濟(jì)背景下‘一個地產(chǎn)中年油膩男的焦慮’問題。”