在A股房地產(chǎn)公司中，華僑城無疑是特殊的一家，其以文旅地產(chǎn)、主題公園運營者的形象獨立于房地產(chǎn)江湖。

多年來，華僑城也一直在淡化自己的房地產(chǎn)標(biāo)簽，甚至在財報中亦未公布房地產(chǎn)銷售數(shù)據(jù)。但這引起了一部分股東的不滿，也讓市場對于華僑城的定位和估值，出現(xiàn)搖擺。

公司的具體運營似乎也有加強(qiáng)房地產(chǎn)開發(fā)的勢頭。從營收來看，房地產(chǎn)業(yè)務(wù)占比近59%，相比其他房地產(chǎn)公司90%的占比，轉(zhuǎn)型已有成效;但對致力于文旅和主題公園運營的華僑城來說，59%的占比較2017年的55%又有回升。

2018年，華僑城投資和拿地積極，凈負(fù)債率同比大升至84.3%，顯示在開發(fā)業(yè)務(wù)上的進(jìn)取之意;受益于央企融資的便利，有券商認(rèn)為公司仍有加杠桿的空間。

看來，華僑城還將在房地產(chǎn)和文旅運營、服務(wù)上并進(jìn)很長時間;房地產(chǎn)轉(zhuǎn)型真正的文旅運營并非易事;不過，對于投資者來說，只要公司營收和利潤持續(xù)上升，總歸不是壞事。

銷售數(shù)據(jù)成謎

地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)是華僑城營業(yè)收入中最重要的部分，但在年報中，關(guān)于地產(chǎn)業(yè)務(wù)的數(shù)據(jù)很少。

根據(jù)華僑城2018年財報，去年實現(xiàn)營業(yè)收入481.42億元，同比增長13.7%;利潤總額154億元，同比增長20%;歸屬于上市公司股東的凈利潤為105.89億元，同比增長22.52%。

其中，旅游綜合業(yè)務(wù)實現(xiàn)營收196.57 億元，同比增長6.08%， 毛利率為46.34%，同比增長4.02%。

房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)方面，2018年公司共計簽約銷售206.18萬平方米，實現(xiàn)營收280.45億元，同比增長20.06%，毛利率68.79%，同比增長13.54%，毛利率領(lǐng)跑行業(yè)。

這組數(shù)據(jù)中，沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)公司一般都會公布的銷售數(shù)據(jù)。根據(jù)海通證券研報，2018年公司全年實現(xiàn)簽約銷售金額596億元，同比增長 21.8%，回款達(dá)566.8億元，同比增長18.8%;另據(jù)招商證券稱，華僑城銷售金額約600億元，同比增速40%;中信建投的數(shù)據(jù)則是500億左右。

可見，主流券商們也沒掌握華僑城的真實銷售數(shù)據(jù)。在4月24日華僑城股東會現(xiàn)場，有股東提問稱，作為公司最重要的主營業(yè)務(wù)，為何財報中沒有年度銷售金額、簽約單價、拿地款等關(guān)鍵數(shù)據(jù)，銷售面積數(shù)據(jù)也不完整?

股東認(rèn)為，信披不充分也讓外界對華僑城業(yè)務(wù)發(fā)展戰(zhàn)略認(rèn)識不清晰，是應(yīng)該把華僑城當(dāng)成地產(chǎn)股還是旅游股來進(jìn)行估值?

華僑城管理層表示，未來將會加強(qiáng)信息披露的管理。董秘關(guān)山承諾，2019年將逐步在月度、季度披露更多的信息。

記者注意到，第一季度報告中，關(guān)于房地產(chǎn)運營的數(shù)據(jù)，華僑城也只是公開了新增土地儲備的情況。

對華僑城來說，2018年其在投資上非常進(jìn)取。截至2018 年底，公司土地布局城市達(dá)到28個，旅游綜合及房地產(chǎn)的累計土地儲備面積為2378.69萬平方米。新增待開發(fā)計容建面1382.5萬平，同比增長138.3%。

這讓公司的凈負(fù)債率大升。銀河證券研報顯示，公司截至去年末資產(chǎn)負(fù)債率和凈負(fù)債率分別為73.8%、84.3%，分別較2017年提高了4個百分點和31個百分點，主要受拿地力度加大的影響。

新一輪增長開啟？

從2018年的營業(yè)構(gòu)成來看，公司營業(yè)收入主要來自旅游綜合業(yè)務(wù)，占比40.83%;房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)，占比58.35%。

借助文旅和地產(chǎn)的協(xié)同效應(yīng)，華僑城的總體盈利高于同業(yè)。近五年，公司毛利率均維持在50%以上，遠(yuǎn)高于其他龍頭房企。

對于2018年房地產(chǎn)收入的上升，多數(shù)券商和投資者還是持樂觀態(tài)度。浙商證券指出，公司2018 年顯著加強(qiáng)銷售拿地速度，預(yù)收賬款與存貨規(guī)模同時擴(kuò)張，周轉(zhuǎn)提速，新一輪成長周期開啟。

此外，華僑城借助地產(chǎn)+文旅的協(xié)同效應(yīng)，不斷拓展文旅資源。

2015年，公司在“旅游+地產(chǎn)”創(chuàng)業(yè)模式的基礎(chǔ)上，探索出“文化+旅游+城鎮(zhèn)化”、“旅游+互聯(lián)網(wǎng)+金融”創(chuàng)新發(fā)展模式。

在出售一些地產(chǎn)業(yè)務(wù)的同時，華僑城加速對文旅產(chǎn)業(yè)的布局。過去兩年，華僑城通過增資擴(kuò)股方式入股云南世博、云南文投，還在無錫、衡陽等地簽約文旅、度假項目。目前，華僑城已在全國獲取30多個文旅項目。

2018年，公司旅游業(yè)務(wù)共計接待游客4696萬人次，同比增長16%。

銀河證券認(rèn)為，旅游板塊今后有望持續(xù)發(fā)力，并且隨著旅游業(yè)務(wù)規(guī)模擴(kuò)大，在“旅游+地產(chǎn)”的開發(fā)模式下，進(jìn)一步凸顯拿地優(yōu)勢，以低價穩(wěn)步擴(kuò)張，利潤優(yōu)勢明顯。

不過，市場和投資者希冀的新一輪增長，短期內(nèi)大概率還將來自房地產(chǎn)業(yè)務(wù);文旅業(yè)務(wù)的前景，還沒有特別清晰。

中信證券便指出，華僑城的風(fēng)險因素則在于，旅游業(yè)務(wù)增長緩慢，面臨競爭加劇;隨著公司拓展增加，公司地產(chǎn)業(yè)務(wù)的高毛利率可能很難維持。