之前在準(zhǔn)備創(chuàng)業(yè)周年演講的事情，所以有一陣子沒(méi)有認(rèn)認(rèn)真真碼字了，現(xiàn)在回來(lái)了

今天想和大家聊一個(gè)現(xiàn)象，關(guān)于房?jī)r(jià)憑什么漲的理由，和以前不太一樣了

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先從最近的一些事情開(kāi)始說(shuō)起

不知道各位發(fā)現(xiàn)了沒(méi)有，最近的兩年開(kāi)始，整個(gè)城市的大規(guī)劃變得特別多了。以前都是小規(guī)劃，比如一個(gè)城市怎么擴(kuò)張?jiān)趺瓷?jí)

但是在現(xiàn)在，落地的都是各種城市群之間聯(lián)動(dòng)帶動(dòng)的大規(guī)劃，比如粵港澳、長(zhǎng)三角，包括之前的雄安新區(qū)和海南自貿(mào)區(qū)，所有的規(guī)劃能級(jí)都是

為什么要落位這么多國(guó)家級(jí)的城市規(guī)劃，理由有很多啊，但是其中有一個(gè)重要的理由就是過(guò)去10年那種單點(diǎn)的城市規(guī)劃出現(xiàn)了一定程度的問(wèn)題

如果大家去的城市多一點(diǎn)，應(yīng)該會(huì)有印象去到一個(gè)城市下了火車(chē)站，幾乎每個(gè)城市都要說(shuō)自己要規(guī)劃一個(gè)新區(qū)，構(gòu)筑下一個(gè)陸家嘴(600663)或者新的CBD之類(lèi)的口號(hào)。而在這樣的城市擴(kuò)容節(jié)奏下，出現(xiàn)了很多的能源損耗。

最后大家統(tǒng)計(jì)下來(lái)，全國(guó)各地的空間供應(yīng)量，不論是住宅還是產(chǎn)業(yè)還是商辦都遠(yuǎn)大于預(yù)期，最夸張的時(shí)候一個(gè)城市出現(xiàn)19個(gè)新城

這個(gè)城市就會(huì)開(kāi)始焦慮和恐慌，一旦焦慮和恐慌就會(huì)陷入依賴房地產(chǎn)的節(jié)奏，希望開(kāi)發(fā)商可以幫忙吆喝，希望開(kāi)發(fā)商可以更多的產(chǎn)出GDP，希望開(kāi)發(fā)商可以帶動(dòng)產(chǎn)業(yè)。

而當(dāng)空間供應(yīng)過(guò)量人口產(chǎn)業(yè)導(dǎo)入乏力的時(shí)候，

而為了和開(kāi)發(fā)商更好的協(xié)作，這個(gè)城市就必須一致持續(xù)的釋放規(guī)劃利好，然后地方操盤(pán)手就利用一些虛無(wú)的規(guī)劃利好透支樓市飲鴆止渴

大部分城市的惡性循環(huán)大部分都是這么來(lái)的

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另外一個(gè)層面，很多小城市正在抑制不住的萎縮，收縮型城市是最近一段時(shí)間被高頻提起的。

說(shuō)的是常駐人口持續(xù)的低于戶籍人口，人口大量的外流導(dǎo)致城市處于萎縮的狀態(tài)。

這些城市并不是我們想象中的存在東北什么地方，而是在全國(guó)范圍內(nèi)大量的存在。因?yàn)樵谡麄€(gè)版圖里忽略，從而導(dǎo)致本地居民也開(kāi)始放棄自己的故鄉(xiāng)

那么毫無(wú)疑問(wèn)大規(guī)劃就是試圖來(lái)解決這個(gè)問(wèn)題的，某種程度上大規(guī)劃就是將城市之間的資源進(jìn)行重新的整合，依賴大規(guī)劃將人口呈現(xiàn)階梯式的吸引，依賴大規(guī)劃實(shí)現(xiàn)城市和城市之間的互動(dòng)和產(chǎn)業(yè)聯(lián)動(dòng)，從而實(shí)現(xiàn)資源去庫(kù)存的節(jié)奏

把一些還有希望的城市依賴一兩個(gè)強(qiáng)勢(shì)城市的帶動(dòng)捏合成一個(gè)綜合體

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所以當(dāng)我們明白這個(gè)邏輯的時(shí)候，你就要明白大規(guī)劃落地的同時(shí)，他一定不會(huì)讓這個(gè)區(qū)域的房?jī)r(jià)很快的大漲。因?yàn)橐坏┐鬂q就又會(huì)陷入到房?jī)r(jià)透支利好，然后地方城市為了維持高房?jī)r(jià)再一次陷入到焦慮和恐慌的不安全感狀態(tài)里。

某種程度上這又會(huì)重蹈覆轍

而大規(guī)劃是一定不能失敗的，理由很簡(jiǎn)單，因?yàn)檫@是國(guó)家層面的規(guī)劃。所以也不能重復(fù)以前單個(gè)城市發(fā)展不利的局面

第一種是不讓你漲，第二種是允許你漲但是限售，從而將資金流鎖住

因此區(qū)域的城市一定會(huì)對(duì)地方的房?jī)r(jià)進(jìn)行嚴(yán)格監(jiān)控，監(jiān)控的模式有兩種，

好，如果寫(xiě)到這里你理解為那些大規(guī)劃城市的房?jī)r(jià)不會(huì)漲，那你就大錯(cuò)特錯(cuò)了，一個(gè)城市能級(jí)的發(fā)展和房?jī)r(jià)一定是高度捆綁的，得到規(guī)劃刺激的城市房?jī)r(jià)一定會(huì)穩(wěn)健上揚(yáng)，只是這個(gè)上漲路徑和以前不太一樣了

一個(gè)理想的城市發(fā)展路徑應(yīng)該是這樣的：

規(guī)劃落地帶來(lái)產(chǎn)業(yè)發(fā)展產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生有錢(qián)人樓市因需求旺盛而發(fā)展正向循環(huán)

過(guò)去城市的發(fā)展模式是：規(guī)劃利好先行房?jī)r(jià)透支用戶因房有錢(qián)產(chǎn)業(yè)發(fā)展不起來(lái)惡性循環(huán)

所以寫(xiě)到這里各位應(yīng)該明白為什么一定要堅(jiān)持房住不炒以及樓市維穩(wěn)，此時(shí)此刻的樓市是不適合大波動(dòng)的，因?yàn)橐坏┎▌?dòng)劇烈就會(huì)干擾那些國(guó)家級(jí)別的戰(zhàn)略規(guī)劃變成現(xiàn)實(shí)的可能

而未來(lái)一個(gè)穩(wěn)健的城市群基本上需要一個(gè)三叉戟：

一個(gè)單點(diǎn)的強(qiáng)勢(shì)城市能夠輸出價(jià)值觀和商業(yè)模式，然后還需要2-3個(gè)城市用來(lái)承載人口吸納的，另外還需要若干個(gè)城市負(fù)責(zé)土地出讓和相關(guān)資源協(xié)調(diào)。

長(zhǎng)三角格局比較明朗，單點(diǎn)就是上海(樓盤(pán))，承接人口的來(lái)自杭州(樓盤(pán))和蘇州(樓盤(pán))，其他環(huán)滬的作為土地儲(chǔ)備進(jìn)行開(kāi)發(fā)。

粵港澳可能很多人會(huì)有自己的答案，在我心里單點(diǎn)是香港，深圳(樓盤(pán))廣州承載人口升級(jí)，然后其他地方負(fù)責(zé)土地儲(chǔ)備和資源協(xié)調(diào)。

粵港澳的發(fā)展未來(lái)還要看各個(gè)城市是否心甘情愿的按勞分類(lèi)，這是關(guān)鍵，特別是深圳和香港、廣州(樓盤(pán))和深圳互相之間明爭(zhēng)暗斗的關(guān)系。

城市之間合作某種程度上也代表著不同程度的妥協(xié)和忍讓，這是城市群發(fā)展必須要接受的

長(zhǎng)三角明朗很多也是因?yàn)檫@么多年的磨合，大家差不多都找好了自己的定位。而京津冀或者雄安新區(qū)的整個(gè)聯(lián)動(dòng)，說(shuō)實(shí)話我還沒(méi)看出來(lái)

04

所以各位，如果你篤定那些大規(guī)劃會(huì)成功，那么你對(duì)樓市的認(rèn)知就要發(fā)生幾個(gè)基本的改變

1、時(shí)間周期會(huì)被拉長(zhǎng)，從過(guò)去的2年變到5年以上，如果你沒(méi)有深耕的理念，那么你就等著被割吧

人口和產(chǎn)業(yè)在樓市的前面

2、房?jī)r(jià)能夠漲的城市一定是搶人成功的，這是毫無(wú)疑問(wèn)的，在正向循環(huán)的城市發(fā)展過(guò)程中，

3、如果要買(mǎi)入大規(guī)劃所在地，需要密切關(guān)注所在城市的地價(jià)結(jié)構(gòu)，土地成本過(guò)高和過(guò)低都不是一件太好的事情，土地成本過(guò)高未來(lái)會(huì)有限售的可能性，土地成本過(guò)低可能房?jī)r(jià)就失去“被迫”上漲的可能，所以此時(shí)此刻眼光很重要

最后來(lái)個(gè)總結(jié)

以前城市規(guī)劃發(fā)展，因?yàn)樵诶婷媲翱偸菚?huì)發(fā)生各種各樣的偏差，所以總是導(dǎo)致不少城市依賴樓市或者渴望先發(fā)展樓市。

現(xiàn)在做大規(guī)劃，本質(zhì)上就是在國(guó)家層面掌控整個(gè)大規(guī)劃不會(huì)偏差，確保城市發(fā)展在前，樓市起勢(shì)在后

如果你覺(jué)得那幾個(gè)大規(guī)劃能成，那么你就要對(duì)區(qū)域的樓市發(fā)展要有耐性，如果你覺(jué)得不能成，那么要么你就買(mǎi)錯(cuò)了房子，要么就祈禱你好歹買(mǎi)了單點(diǎn)強(qiáng)勢(shì)的城市，僅此而已

什么，不在大規(guī)劃里的城市怎么看。

我們同樣看到類(lèi)似于西安(樓盤(pán))長(zhǎng)沙這樣的城市在瘋狂的搶人，但是這些單點(diǎn)城市因?yàn)槿鄙俸椭苓叺穆?lián)動(dòng)，所以核心看這個(gè)城市的產(chǎn)業(yè)是否能夠獨(dú)立完成升級(jí)，否則依靠房?jī)r(jià)在漲的因素?fù)屓?，只?huì)加速城市的惡性循環(huán)

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大概就是這樣，希望這篇文章可以幫助到所有最近跟著熱點(diǎn)看市場(chǎng)的朋友們

以上為正文，來(lái)自盧俊