主要內(nèi)容：

中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)會(huì)議中關(guān)于“強(qiáng)化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)”的表述非常重要，大概率證明政策并未馬上轉(zhuǎn)向;對(duì)房地產(chǎn)而言，政策雖未轉(zhuǎn)向，但起碼未來(lái)1個(gè)季度是一個(gè)重要觀察期，即政策是否調(diào)整決定于2季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和價(jià)格數(shù)據(jù)(尤其是房?jī)r(jià))，2季度末或是政策是否轉(zhuǎn)向的時(shí)間窗口;同時(shí)對(duì)經(jīng)濟(jì)的下一步判斷也很重要，也是決定市場(chǎng)和政策下一步的核心，我們判斷后續(xù)經(jīng)濟(jì)會(huì)糾偏快速?gòu)?fù)蘇預(yù)期，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲斜率或也會(huì)逐步得到修正，即判斷未來(lái)政策轉(zhuǎn)向的概率并不高。重述之前報(bào)告《當(dāng)前房地產(chǎn)股票整體估值并未反映大幅放松的預(yù)期，或僅反映政策從“限”到“穩(wěn)”的微調(diào)》中對(duì)市場(chǎng)影響的論述(進(jìn)一步削弱板塊博弈功能，等待短期過(guò)強(qiáng)預(yù)期糾偏后的下一波上漲)，建議投資者均衡配置，回撤后布局適合當(dāng)下政策背景的三類(lèi)股票。

一、政策難馬上轉(zhuǎn)向得到佐證，但短期經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)超預(yù)期和房?jī)r(jià)在部分熱點(diǎn)城市反彈引起高層關(guān)注或制約寬松

4.22日上午，習(xí)近平主持召開(kāi)中央財(cái)經(jīng)委員會(huì)第四次會(huì)議，有兩點(diǎn)關(guān)鍵內(nèi)容很重要：

(1)要把握好整體目標(biāo)和個(gè)體目標(biāo)的關(guān)系，把握好絕對(duì)標(biāo)準(zhǔn)和相對(duì)標(biāo)準(zhǔn)的關(guān)系，把握好定量分析和定性判斷的關(guān)系;

要強(qiáng)化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)

(2)，財(cái)政政策要加力提效，減稅降費(fèi)要盡快落實(shí)到位，貨幣政策要松緊適度，根據(jù)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)和價(jià)格形勢(shì)變化及時(shí)預(yù)調(diào)微調(diào)，加大對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的金融支持。

從文字分析，“強(qiáng)化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)”的表述非常重要，大概率證明政策并未馬上轉(zhuǎn)向。

表明高層針對(duì)數(shù)據(jù)做了很多跟蹤和分析，才有了政治局會(huì)議的“經(jīng)濟(jì)超預(yù)期”表述，但這并不代表政策馬上要轉(zhuǎn)向，“強(qiáng)化”兩字算是對(duì)中期判斷的一個(gè)表態(tài)，也即開(kāi)年勢(shì)頭是不錯(cuò)的，但經(jīng)濟(jì)下行壓力并未消除。

對(duì)于房地產(chǎn)板塊而言，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示，這表明政策雖未轉(zhuǎn)向，但起碼未來(lái)1個(gè)季度是一個(gè)重要觀察期。

“價(jià)格形勢(shì)的變化”這里應(yīng)該指整體通脹，但短期來(lái)看，房?jī)r(jià)一定是最重要的，證明房?jī)r(jià)變化的指導(dǎo)原則仍是“穩(wěn)房?jī)r(jià)”，漲多了就一定會(huì)被“預(yù)警”，政治局會(huì)議也強(qiáng)調(diào)了“穩(wěn)”字。從這點(diǎn)而言，政策確實(shí)并未收緊，而是對(duì)過(guò)去“穩(wěn)”的方針的貫徹。但這確實(shí)會(huì)對(duì)市場(chǎng)過(guò)高的預(yù)期形成一定壓制。

二、政策下一步變化的時(shí)間窗口可能在什么時(shí)候？季度或是政策是否變化的時(shí)間單位

政策調(diào)還是不調(diào)，或在2季度末決策，而政策是否調(diào)整或于決定于2季度的經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)和價(jià)格數(shù)據(jù)（尤其是房?jī)r(jià)）。

從新華社北京(樓盤(pán))4月19日?qǐng)?bào)導(dǎo)可以看到，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會(huì)同國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心對(duì)2019年第一季度房地產(chǎn)市場(chǎng)運(yùn)行情況開(kāi)展了專(zhuān)題調(diào)研，其中表述：“月度分析、季度評(píng)價(jià)、年度考核的要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對(duì)2019年第一季度房?jī)r(jià)、地價(jià)波動(dòng)幅度較大的城市進(jìn)行了預(yù)警提示。”表明月度層面會(huì)進(jìn)行數(shù)據(jù)跟蹤，而季度層面會(huì)進(jìn)行定性評(píng)價(jià)，從而可能做出下一步的政策調(diào)整和部署，政策調(diào)還是不調(diào)，可能在二季度末。

經(jīng)濟(jì)的下一步判斷也很重要，也是決定市場(chǎng)和政策下一步的核心，我們判斷后續(xù)經(jīng)濟(jì)會(huì)糾偏快速?gòu)?fù)蘇預(yù)期，同時(shí)房?jī)r(jià)上漲斜率或也會(huì)逐步得到修正，我們判斷未來(lái)政策轉(zhuǎn)向的概率并不高。

一季度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并不牢靠，有許多脈沖式的變量拉高了一季度需求，比如限價(jià)放開(kāi)下的復(fù)工增加，增值稅“搶進(jìn)項(xiàng)”等，4月及后面的數(shù)據(jù)或會(huì)冷卻一些經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇的預(yù)期，長(zhǎng)端利率或?qū)⒅鼗叵滦?前述財(cái)經(jīng)委第四次會(huì)議，仍提到“經(jīng)濟(jì)下行壓力”，也是一個(gè)佐證;房?jī)r(jià)隨銷(xiāo)量回升或具備地斜率上行的基礎(chǔ)，但短期一線城市銷(xiāo)量和房?jī)r(jià)的過(guò)快上行有去年網(wǎng)簽騰挪以及調(diào)控以來(lái)社保到期和市場(chǎng)對(duì)5月傳的征信聯(lián)網(wǎng)的影響(后來(lái)遭辟謠，但草根調(diào)研證明這種對(duì)銷(xiāo)量的短期影響并不小)。

三、重述之前報(bào)告《當(dāng)前房地產(chǎn)股票整體估值并未反映大幅放松的預(yù)期，或僅反映政策從“限”到“穩(wěn)”的微調(diào)》中對(duì)市場(chǎng)的影響（進(jìn)一步削弱板塊博弈功能，等待短期過(guò)強(qiáng)預(yù)期糾偏后的下一波上漲）：

一季度經(jīng)濟(jì)不錯(cuò)的預(yù)期已反映在股票上，同時(shí)也反映到了流動(dòng)性上，股票賺錢(qián)效應(yīng)下降

(1)。10Y國(guó)債利率出現(xiàn)了一定回升，對(duì)股票估值的影響表現(xiàn)在整體市場(chǎng)波動(dòng)率的放大與賺錢(qián)效應(yīng)下降，對(duì)房地產(chǎn)板塊而言，短期或?qū)Σ糠址潘深A(yù)期過(guò)高的“籌碼”或有負(fù)面影響;

但一季度的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇并不牢靠，有許多脈沖式的變量拉高了一季度需求，比如限價(jià)放開(kāi)下的復(fù)工增加，增值稅“搶進(jìn)項(xiàng)”等

(2)。4月及后面的數(shù)據(jù)或會(huì)冷卻一些經(jīng)濟(jì)快速?gòu)?fù)蘇的預(yù)期，長(zhǎng)端利率或?qū)⒅鼗叵滦?，而支持房地產(chǎn)相對(duì)配置價(jià)值回升;

政策未來(lái)仍是因城施策式推進(jìn)，邊際向好，當(dāng)前房地產(chǎn)股票的估值體并未反映大幅放松預(yù)期，當(dāng)前影響短期房地產(chǎn)股票最大的變量不是自己本身，而是來(lái)自于大盤(pán)的流動(dòng)性和基本面分歧的增加。

(3)短期波動(dòng)已加大，若回撤增加，建議投資者均衡配置，布局適合當(dāng)下政策背景的三類(lèi)股票。

本文作者：趙可、劉義、李洋，來(lái)源：招商證券(600999)地產(chǎn)研究團(tuán)隊(duì)，原文標(biāo)題：《政策難馬上轉(zhuǎn)向得到佐證，2季度末或是重要觀察政策變化的時(shí)間窗口——行業(yè)最新觀點(diǎn)及近期政策解讀》