主要內(nèi)容：

中央財經(jīng)委員會會議中關(guān)于“強化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)”的表述非常重要，大概率證明政策并未馬上轉(zhuǎn)向;對房地產(chǎn)而言，政策雖未轉(zhuǎn)向，但起碼未來1個季度是一個重要觀察期，即政策是否調(diào)整決定于2季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)和價格數(shù)據(jù)(尤其是房價)，2季度末或是政策是否轉(zhuǎn)向的時間窗口;同時對經(jīng)濟的下一步判斷也很重要，也是決定市場和政策下一步的核心，我們判斷后續(xù)經(jīng)濟會糾偏快速復蘇預期，同時房價上漲斜率或也會逐步得到修正，即判斷未來政策轉(zhuǎn)向的概率并不高。重述之前報告《當前房地產(chǎn)股票整體估值并未反映大幅放松的預期，或僅反映政策從“限”到“穩(wěn)”的微調(diào)》中對市場影響的論述(進一步削弱板塊博弈功能，等待短期過強預期糾偏后的下一波上漲)，建議投資者均衡配置，回撤后布局適合當下政策背景的三類股票。

一、政策難馬上轉(zhuǎn)向得到佐證，但短期經(jīng)濟增長超預期和房價在部分熱點城市反彈引起高層關(guān)注或制約寬松

4.22日上午，習近平主持召開中央財經(jīng)委員會第四次會議，有兩點關(guān)鍵內(nèi)容很重要：

(1)要把握好整體目標和個體目標的關(guān)系，把握好絕對標準和相對標準的關(guān)系，把握好定量分析和定性判斷的關(guān)系;

要強化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)

(2)，財政政策要加力提效，減稅降費要盡快落實到位，貨幣政策要松緊適度，根據(jù)經(jīng)濟增長和價格形勢變化及時預調(diào)微調(diào)，加大對實體經(jīng)濟的金融支持。

從文字分析，“強化宏觀政策逆周期調(diào)節(jié)”的表述非常重要，大概率證明政策并未馬上轉(zhuǎn)向。

表明高層針對數(shù)據(jù)做了很多跟蹤和分析，才有了政治局會議的“經(jīng)濟超預期”表述，但這并不代表政策馬上要轉(zhuǎn)向，“強化”兩字算是對中期判斷的一個表態(tài)，也即開年勢頭是不錯的，但經(jīng)濟下行壓力并未消除。

對于房地產(chǎn)板塊而言，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示，這表明政策雖未轉(zhuǎn)向，但起碼未來1個季度是一個重要觀察期。

“價格形勢的變化”這里應該指整體通脹，但短期來看，房價一定是最重要的，證明房價變化的指導原則仍是“穩(wěn)房價”，漲多了就一定會被“預警”，政治局會議也強調(diào)了“穩(wěn)”字。從這點而言，政策確實并未收緊，而是對過去“穩(wěn)”的方針的貫徹。但這確實會對市場過高的預期形成一定壓制。

二、政策下一步變化的時間窗口可能在什么時候？季度或是政策是否變化的時間單位

政策調(diào)還是不調(diào)，或在2季度末決策，而政策是否調(diào)整或于決定于2季度的經(jīng)濟數(shù)據(jù)和價格數(shù)據(jù)（尤其是房價）。

從新華社北京(樓盤)4月19日報導可以看到，近期住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部會同國務院發(fā)展研究中心對2019年第一季度房地產(chǎn)市場運行情況開展了專題調(diào)研，其中表述：“月度分析、季度評價、年度考核的要求，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部對2019年第一季度房價、地價波動幅度較大的城市進行了預警提示。”表明月度層面會進行數(shù)據(jù)跟蹤，而季度層面會進行定性評價，從而可能做出下一步的政策調(diào)整和部署，政策調(diào)還是不調(diào)，可能在二季度末。

經(jīng)濟的下一步判斷也很重要，也是決定市場和政策下一步的核心，我們判斷后續(xù)經(jīng)濟會糾偏快速復蘇預期，同時房價上漲斜率或也會逐步得到修正，我們判斷未來政策轉(zhuǎn)向的概率并不高。

一季度的經(jīng)濟復蘇并不牢靠，有許多脈沖式的變量拉高了一季度需求，比如限價放開下的復工增加，增值稅“搶進項”等，4月及后面的數(shù)據(jù)或會冷卻一些經(jīng)濟快速復蘇的預期，長端利率或?qū)⒅鼗叵滦?前述財經(jīng)委第四次會議，仍提到“經(jīng)濟下行壓力”，也是一個佐證;房價隨銷量回升或具備地斜率上行的基礎(chǔ)，但短期一線城市銷量和房價的過快上行有去年網(wǎng)簽騰挪以及調(diào)控以來社保到期和市場對5月傳的征信聯(lián)網(wǎng)的影響(后來遭辟謠，但草根調(diào)研證明這種對銷量的短期影響并不小)。

三、重述之前報告《當前房地產(chǎn)股票整體估值并未反映大幅放松的預期，或僅反映政策從“限”到“穩(wěn)”的微調(diào)》中對市場的影響（進一步削弱板塊博弈功能，等待短期過強預期糾偏后的下一波上漲）：

一季度經(jīng)濟不錯的預期已反映在股票上，同時也反映到了流動性上，股票賺錢效應下降

(1)。10Y國債利率出現(xiàn)了一定回升，對股票估值的影響表現(xiàn)在整體市場波動率的放大與賺錢效應下降，對房地產(chǎn)板塊而言，短期或?qū)Σ糠址潘深A期過高的“籌碼”或有負面影響;

但一季度的經(jīng)濟復蘇并不牢靠，有許多脈沖式的變量拉高了一季度需求，比如限價放開下的復工增加，增值稅“搶進項”等

(2)。4月及后面的數(shù)據(jù)或會冷卻一些經(jīng)濟快速復蘇的預期，長端利率或?qū)⒅鼗叵滦?，而支持房地產(chǎn)相對配置價值回升;

政策未來仍是因城施策式推進，邊際向好，當前房地產(chǎn)股票的估值體并未反映大幅放松預期，當前影響短期房地產(chǎn)股票最大的變量不是自己本身，而是來自于大盤的流動性和基本面分歧的增加。

(3)短期波動已加大，若回撤增加，建議投資者均衡配置，布局適合當下政策背景的三類股票。

本文作者：趙可、劉義、李洋，來源：招商證券(600999)地產(chǎn)研究團隊，原文標題：《政策難馬上轉(zhuǎn)向得到佐證，2季度末或是重要觀察政策變化的時間窗口——行業(yè)最新觀點及近期政策解讀》