宅地70年產(chǎn)權(quán)續(xù)期要不要收費？這部將審議的法律可能給你一個答案

劉展超

假設(shè)你今年買下一套房產(chǎn)，房屋始終歸你，但土地使用權(quán)卻不過70年，70年后怎么辦?

十三屆全國人大常委會第十次會議將于4月20日至23日在北京舉行，民法典物權(quán)編草案將提請二審，其中關(guān)于住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期是否收費問題，料再引發(fā)外界熱議。

2018年8月27日，民法典各分編草案初次提請十三屆全國人大常委會第五次會議審議，其中包括六編，即物權(quán)編、合同編、人格權(quán)編、婚姻家庭編、繼承編、侵權(quán)責(zé)任編，共1034條。

在初次審議時，物權(quán)編草案中有關(guān)住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題的規(guī)定，將這個備受輿論關(guān)注的話題推上前臺。該草案152條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

我國《物權(quán)法》第149條曾規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。對比可見，物權(quán)編草案增加了“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”這句話。

近日在接受第一財經(jīng)記者采訪時，中國社科院學(xué)部委員，民法學(xué)專家孫憲忠表示，這個權(quán)利涉及城市居民七八億，而且收費權(quán)有可能被列入行政強制，這個權(quán)利內(nèi)容的改變，不能說不重大。他建議把物權(quán)編草案第152條后頭這句話刪掉。

溫州宅地續(xù)期案例

何為住宅用地使用權(quán)期間屆滿續(xù)期問題?按照相關(guān)法律規(guī)定，我國土地使用權(quán)出讓按照類別設(shè)置了不同的最高年限：居住用地70年，工業(yè)用地50年，商業(yè)、旅游、娛樂用地40年等。

簡單來說，就是普通民眾購買的商品住宅，其所涉及的土地使用權(quán)為70年，獲取代價為開發(fā)商所支付的土地出讓金，這筆費用隨之轉(zhuǎn)化為房屋的成本之一。實質(zhì)上，這個成本是由購房者來最終承擔(dān)。

換言之，民眾購買商品住宅已為70年產(chǎn)權(quán)的土地支付費用，那70年用地使用權(quán)到期之后政府會收回土地嗎，還是要再支付一筆土地出讓金來續(xù)期，抑或無償續(xù)期?

宅地產(chǎn)權(quán)如何續(xù)期問題也早已進入中央決策視野。2016年11月，《中共中央國務(wù)院關(guān)于完善產(chǎn)權(quán)保護制度依法保護產(chǎn)權(quán)的意見》提出，要研究住宅建設(shè)用地等土地使用權(quán)到期后續(xù)期的法律安排，推動形成全社會對公民財產(chǎn)長久受保護的良好和穩(wěn)定預(yù)期。

雖然中國房改至今不過二十余年，大部分地區(qū)，大部分房屋的土地使用權(quán)距離70年到期還有很長時間，但如果相關(guān)法律法規(guī)始終不明確這一問題的答案，與此相關(guān)的懸念與擔(dān)憂，便會始終盤旋在房地產(chǎn)市場的各方參與者之中。

況且，由于中國房改進程的復(fù)雜，宅地使用權(quán)的期限并非各地一致，有的地方之前批出去的土地，使用權(quán)就是二、三十年，有的住宅早已到期，這在廣東、浙江已逐漸成為一個問題。

2016年4月，浙江溫州部分住宅20年的土地使用權(quán)到期但房屋所有權(quán)未到期，市民在辦理交易時被告知土地續(xù)期需幾十萬手續(xù)費，引起外界嘩然。原國土資源部、浙江省國土資源廳此后組成聯(lián)合調(diào)研組赴溫州調(diào)研。

當(dāng)年12月23日，時任國土資源部副部長的王廣華表示，針對溫州當(dāng)?shù)?0年住房土地使用權(quán)到期問題，國土部和住建部會商后回復(fù)，可以采用“兩不一正常”的過渡性辦法處理，即不需要提出續(xù)期申請，不收取費用，正常辦理交易和登記手續(xù)，涉及“土地使用期限”，仍填寫該住宅建設(shè)用地使用權(quán)的原起始日期和到期日期。

溫州20年土地使用權(quán)到期的房屋畢竟涉及少數(shù)，外界更為關(guān)心占絕大多數(shù)的宅地70年使用權(quán)到期之后如何處理，是否也會沿用溫州的處理辦法?

王廣華當(dāng)時也表示，對帶有普遍性70年住宅土地使用權(quán)期間屆滿后的續(xù)期問題，關(guān)系到廣大人民群眾的切身利益，國土部將繼續(xù)加強調(diào)查研究，在相關(guān)工作中積極建言獻策，配合相關(guān)部門盡早地完成研究，出臺相關(guān)的法律安排。

宅地產(chǎn)權(quán)續(xù)期問題也曾出現(xiàn)在全國兩會的總理記者會上。

2017年3月15日，國務(wù)院總理李克強在總理記者會上表示，“中國有句古話：有恒產(chǎn)者有恒心。對70年住宅土地使用權(quán)到期續(xù)期問題普遍關(guān)心可以理解。國務(wù)院已經(jīng)要求有關(guān)部門作了回應(yīng)，就是可以續(xù)期，不需申請，沒有前置條件，也不影響交易。國務(wù)院已經(jīng)責(zé)成相關(guān)部門就不動產(chǎn)保護相關(guān)法律抓緊研究提出議案。

雖然《物權(quán)法》第149條規(guī)定：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。但對于“自動續(xù)期”的理解和解釋近年來卻時常出現(xiàn)分歧，是否需要另外再度繳費，各方爭辯不一。有專家認為，目前《物權(quán)法》149條的法律條文由于缺乏細則，如何“自動續(xù)期”存在不確定性，難以操作。

曾參與《物權(quán)法》編撰進程的孫憲忠一直強調(diào)，依據(jù)這樣一個條文，我們可以知道：使用期限屆滿了，使用權(quán)就應(yīng)該自動續(xù)期。什么叫自動呢?自動就是無條件，不收費。

但這個觀點并未成為各界共識，否則也不會出現(xiàn)上述溫州事件。

是否收費成核心問題

作為物權(quán)中重要的一類，2018年8月初次提請全國人大常委會審議的物權(quán)編草案也不得不面對宅地使用權(quán)問題，但僅僅對此做了一個較為原則性的規(guī)定。

全國人大常委會法工委主任沈春耀2018年8月27日在向常委會會議作說明時表示，根據(jù)黨中央批準(zhǔn)的有關(guān)工作安排，該項工作由國務(wù)院有關(guān)部門研究，提出方案后，國務(wù)院提出法律修改議案，修改城市房地產(chǎn)管理法或者物權(quán)法。

沈春耀表示，目前，國務(wù)院有關(guān)部門尚未正式提出方案和修法議案。物權(quán)編草案根據(jù)現(xiàn)行物權(quán)法第149條、城市房地產(chǎn)管理法第22條規(guī)定，對此先作出一個原則性規(guī)定，即：住宅建設(shè)用地使用權(quán)期間屆滿的，自動續(xù)期。續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。國務(wù)院正式提出修改有關(guān)法律的議案后，再進一步做好銜接。

與《物權(quán)法》相關(guān)條文對比，物權(quán)編草案多了一句話：續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定。

一粒石子再小，拋入水中也能引起陣陣漣漪。在去年8月份的初審中，一些與會人員就這一措辭提出了不少意見。

全國人大常委會委員馮忠華表示，關(guān)于住宅建設(shè)用地期限屆滿續(xù)期問題，目前的規(guī)定給大家兩個信號，第一個是自動續(xù)期，這是不能回避的。第二個是費用征繳或者免除，由有關(guān)法律規(guī)定，給大家的印象就是一定要收費了，只是征繳還是免除的差別，這種政策取向還要研究。

“另外一定要和當(dāng)前正在研究的房地產(chǎn)稅立法工作緊密結(jié)合起來。如果這里做一個明確規(guī)定，對下一步房地產(chǎn)稅立法工作也會有積極意義。”馮忠華說。

歐陽昌瓊委員表示，編纂民法典是為具體的法律法規(guī)提供一個基本遵循。比如城市住宅用地的問題，至少在編纂民法典的時候提出一個帶有指向性、原則性的意見。住宅用地70年使用權(quán)期滿以后如何自動續(xù)期，應(yīng)該有一個基本遵循和上位法依據(jù)，而不是反過來，等住建部門提出意見，國務(wù)院作出決定以后再來修改民法典里面關(guān)于住宅用地的條款。

“比如，自動延期的提法，比物權(quán)法更進了一步，但自動延期是有償?shù)倪€是無償?shù)?，也就是收不收錢，如果收錢，收的錢叫費叫稅還是叫租，至少有一個原則性、指向性的規(guī)定。”歐陽昌瓊說。

近日在接受第一財經(jīng)記者采訪時，同時還擔(dān)任全國人大憲法和法律委員會委員的孫憲忠表示，在“自動續(xù)期”后面加上“續(xù)期費用的繳納或者減免，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定”這一句話，“自動”續(xù)期是不“自動”的了。法律草案這個條文的精神就是，還是要收費的，收費是個大原則。不過怎樣收費，物權(quán)編現(xiàn)在不規(guī)定，將來還得要有別的法律法規(guī)來規(guī)定的。

他認為，這個草案內(nèi)容一下子就把原來的立法給改變了，這個權(quán)利涉及城市居民七八億，而且收費權(quán)有可能被列入行政強制，這個權(quán)利內(nèi)容的改變，不能說不重大。

“我們一定要從真正保護人民權(quán)利的角度認識這個問題，一定要把物權(quán)編草案第152條后頭這句話刪掉，留下這么一個尾巴實在是太不好了。”孫憲忠說。

孫憲忠也參與了2018年8月份對物權(quán)編草案的初審。他在分組審議中也直接表示，對目前方案不滿意，關(guān)于建筑物區(qū)分所有權(quán)制度，不能從物權(quán)法的規(guī)定往后退。

在這項涉及民眾切身權(quán)利的立法過程中，爭議在所難免。一般情況下，法律草案在對外征求意見后可能會有相應(yīng)修改，民法典物權(quán)編草案已經(jīng)對外征求過公眾意見，但是否會對相關(guān)條款有所調(diào)整，只能在草案20日提請全國人大常委會再次審議的時候見分曉。