北京一棟房產(chǎn)項(xiàng)目性質(zhì)突變：“類住宅”成“商辦” 300多戶業(yè)主遭遇產(chǎn)權(quán)困局

央廣網(wǎng)北京3月27日消息(記者肖源)據(jù)中國之聲《新聞晚高峰》報(bào)道，如果您從正規(guī)渠道買了一塊鉆石，多個(gè)權(quán)威機(jī)構(gòu)也說，這是真鉆石。忽然有一天，這家權(quán)威機(jī)構(gòu)卻說：其實(shí)，您手上的就是個(gè)普通的塑料疙瘩。您說，著急上火嗎?這兩天，多位北京市民向中國之聲反映，他們就遭遇了類似的狀況。

反映情況的業(yè)主們購買的是北京市東城區(qū)一個(gè)叫國瑞·紫金臺(tái)的房產(chǎn)項(xiàng)目，此前注明的權(quán)利性質(zhì)是商品房，規(guī)劃用途是酒店式公寓。業(yè)主們說，在房屋交易、使用過程中，一直都是按普通住宅管理的。直到今年1月，他們突然得知，房子屬于商業(yè)辦公類項(xiàng)目，上市交易要受到北京市2017年相關(guān)規(guī)定的限制。房產(chǎn)性質(zhì)為何會(huì)突然發(fā)生變化?手里的70年產(chǎn)權(quán)登記證還作數(shù)嗎?

張女士在北京工作多年，2015年看上了一處不限購的新樓盤，就是國瑞·紫金臺(tái)。張女士說，買房的時(shí)候，她注意到房子的規(guī)劃用途是酒店式公寓，當(dāng)時(shí)有些猶豫。她告訴記者：“一聽說是公寓兩個(gè)字，我就是拒絕的，公寓都是商業(yè)的，我對(duì)公寓就有這么一個(gè)印象。當(dāng)時(shí)開發(fā)商打的廣告說是70年住宅大產(chǎn)權(quán)，不限購，民水、民電、可落戶、可入學(xué)。當(dāng)時(shí)也說了不允許商業(yè)辦公，后來在辦理相關(guān)房屋手續(xù)的時(shí)候，也都是按照住宅的政策來執(zhí)行的，包括我因?yàn)槭琴J款，貸款的時(shí)候我是按首付30%，剩下都辦的商業(yè)貸款，年限是30年，這個(gè)也是按住宅的政策執(zhí)行的。”

張女士發(fā)現(xiàn)，她所購買的國瑞·紫金臺(tái)，信息公示的項(xiàng)目名稱是國瑞城，在北京市住建委的住宅項(xiàng)目信息公示欄中可以找到該項(xiàng)目，比照北京市住建委官網(wǎng)公示的非住宅項(xiàng)目的相關(guān)提示，更是打消了張女士對(duì)房產(chǎn)屬性的所有疑慮：“在北京市住建委的官網(wǎng)上，我們就查到了非住宅項(xiàng)目信息公示的一個(gè)專門的提示。非住宅項(xiàng)目的購房人與住宅項(xiàng)目不同的地方在于，第一，非住宅項(xiàng)目一般不強(qiáng)制性要求設(shè)計(jì)配套服務(wù)設(shè)施，比如學(xué)校、商業(yè)、居委會(huì)等;第二，非住宅項(xiàng)目的土地出讓年限一般為40年或50年;第三，非住宅項(xiàng)目的貸款期限一般不能超過十年，而且不能申請(qǐng)公積金貸款;第四，非住宅項(xiàng)目不能享受普通商品住宅的稅費(fèi)優(yōu)惠;第五，水、電等費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)一般高于住宅項(xiàng)目——商(業(yè))水、商(業(yè))電;第六個(gè)是非住宅項(xiàng)目不能辦理落戶。”

多位業(yè)主講，如果住建委官網(wǎng)上公布的這六點(diǎn)是區(qū)分住宅項(xiàng)目和非住宅項(xiàng)目的最主要指標(biāo)，那么，國瑞·紫金臺(tái)的房子就絕對(duì)屬于住宅項(xiàng)目了。業(yè)主王先生說：“當(dāng)時(shí)買的時(shí)候，我們看了政府相關(guān)部門的文件，認(rèn)定它是住宅，開發(fā)商跟我們簽訂的住房合同也是70年的產(chǎn)權(quán)，包括買賣過程中的用水、用電、落戶政策、貸款政策……各個(gè)方面都體現(xiàn)的是住宅。”

今年一月，有業(yè)主因家庭原因急需用錢，在房屋交易過程中，卻被告知，國瑞·紫金臺(tái)的房子屬于商辦類項(xiàng)目，要受北京市《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》的約束。業(yè)主王先生說，他們按住宅買的房產(chǎn)，如今要按商辦類交易，這基本上宣告了：他們的房子將很難上市交易了。因?yàn)榘凑宅F(xiàn)在對(duì)商辦類項(xiàng)目的交易要求，買家在北京不能有房、要有連續(xù)五年的社保繳納記錄或連續(xù)五年的納稅記錄，更關(guān)鍵的是，貸不了款。“這樣就會(huì)導(dǎo)致兩個(gè)結(jié)果，一是整個(gè)購房群體會(huì)大幅減少，影響二手房的正常交易。第二，我們整個(gè)住宅的環(huán)境會(huì)受到極大的影響，你想，這一棟樓里開著公司，整宿地辦公，這是一個(gè)什么樣的居住環(huán)境。”業(yè)主王先生說。

國瑞·紫金臺(tái)300多戶業(yè)主遇到的問題，是什么原因造成的?這兩天，業(yè)主們也在找開發(fā)商——北京國瑞興業(yè)地產(chǎn)股份有限公司。在溝通會(huì)上，開發(fā)商方面的一位負(fù)責(zé)人堅(jiān)定地表示：“我當(dāng)時(shí)賣的就是住宅，而且是得到了相關(guān)部門的批準(zhǔn)。”

業(yè)主：批文有沒有?可不可以提供給我們?

開發(fā)商負(fù)責(zé)人：?jiǎn)栴}就出在這兒了，這種情況，應(yīng)該是政策經(jīng)常會(huì)發(fā)生變化的。

業(yè)主：政策不會(huì)發(fā)生變化的。

開發(fā)商負(fù)責(zé)人：政策沒發(fā)生變化那為什么會(huì)發(fā)生這種情況呢?

北京市住建委曾在2013年11月和今年1月，就涉事的國瑞·紫金臺(tái)項(xiàng)目的性質(zhì)作出過兩次答復(fù)，兩次答復(fù)均表明，這棟樓的規(guī)劃用途是酒店式公寓。不同的是，2013年的答復(fù)認(rèn)定，土地出讓年限為70年，因?yàn)橛玫貙儆谏虡I(yè)金融性質(zhì)，因此不限購;而2019年的答復(fù)卻稱，這棟樓屬于商辦類項(xiàng)目。

而在北京市住建委官網(wǎng)上回答一些市民提出的“70年產(chǎn)權(quán)的公寓是什么性質(zhì)”時(shí)，官網(wǎng)上在2012年、2013年的答復(fù)是，主要看土地年限是不是70年，居住類的是70年;如果產(chǎn)權(quán)是70年，就是住宅。

這一答復(fù)，的確符合《城鎮(zhèn)國有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》的規(guī)定：土地使用權(quán)出讓的最高年限，居住用地70年，商業(yè)用地40年，綜合或其它用地50年。

業(yè)主蘇先生說：“從這個(gè)角度來判斷，根據(jù)國家唯一的關(guān)于土地年限的一個(gè)規(guī)定，只要是70年，它就一定是住宅用地，那么他這70年產(chǎn)權(quán)的房子，也一定是住宅性質(zhì)的房子，不可能是商辦。如果說它是有70年商辦，肯定違反了國家的法律法規(guī)了。”

業(yè)主王先生也表示：“房屋的本性就是住宅，這也不是我們認(rèn)定的，當(dāng)時(shí)我們買這個(gè)房子的時(shí)候，實(shí)際上政府相關(guān)部門都有相關(guān)的文件，比如預(yù)售，包括我現(xiàn)在的購房合同上都認(rèn)定是住宅。我們只是希望通過我們正常的權(quán)益維護(hù)，恢復(fù)它。”

造成國瑞·紫金臺(tái)業(yè)主們困境的原因到底在哪兒?今天下午，記者聯(lián)系北京市住建委，對(duì)方稱已經(jīng)得知此事，正在調(diào)查。