樓市。孫睿 攝

大城市放寬或取消落戶限制擾動(dòng)樓市

落戶放松：搶人還是搶房？

半年多前，北京上班族葛靖因低門檻吸引人才的“海河英才”計(jì)劃成功落戶天津。他的生活并沒有因此發(fā)生太多改變：他和妻子依舊在回龍觀地區(qū)租房，照樣一大早擠地鐵到中關(guān)村上班。只是，很快他在天津購(gòu)入了一套房。

與他一樣，徹夜排隊(duì)落戶的人變成了天津各大樓盤里的購(gòu)房人，一度帶火了當(dāng)?shù)貥鞘小?/p>

有“天津故事”在前，更多人對(duì)近來大城市放寬或取消落戶限制的政策心存顧慮：落戶限制取消了，人才進(jìn)來了，如饑似渴的樓市會(huì)不會(huì)又被熱錢盯上?被引入城市的，到底是人才，還是炒房客?

人才落戶短期帶動(dòng)購(gòu)房需求

葛靖在天津買的房產(chǎn)很快對(duì)外出租，用來補(bǔ)貼小兩口在北京的租金。“我這就算天津人才了?”他也有些恍惚。

作出這樣的選擇也實(shí)屬無奈。他在北京一家不錯(cuò)的高科技企業(yè)上班，收入不錯(cuò)、前景也不錯(cuò)。但一線城市嚴(yán)格的落戶限制和不斷攀高的房?jī)r(jià)，讓他不得不把目光轉(zhuǎn)向周邊的二三線城市。“天津教育資源不錯(cuò)，即使沒法落戶北京，也比回河北老家強(qiáng)。”他說了實(shí)話，這么做不為自己，而是為以后的孩子。

天津樓市隨之大熱。來自諸葛找房的數(shù)據(jù)顯示，此前每月僅幾千套新房成交量的天津，在政策發(fā)布的2018年5月已經(jīng)飆升至9000余套，此后的6月到8月更是突破了萬套以上。

根據(jù)國(guó)家發(fā)改委近日印發(fā)的《2019年新型城鎮(zhèn)化建設(shè)重點(diǎn)任務(wù)》，城區(qū)常住人口100萬到300萬的Ⅱ型大城市要全面取消落戶限制;城區(qū)常住人口300萬到500萬的Ⅰ型大城市要全面放開放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制。這也意味著，全國(guó)更多城市或效仿天津。

“放寬戶籍制度一定程度上打破了限購(gòu)門檻，也就意味著更多的人可以進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，對(duì)一些住房供給本身不足的城市造成沖擊。”貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂說。在這一輪落戶政策寬松的背景下，近幾年部分二線城市紛紛出臺(tái)了人才引進(jìn)政策，短期吸引了一定購(gòu)房需求。除了天津，西安在實(shí)施人才落戶政策后，落戶人口大增，房地產(chǎn)市場(chǎng)明顯好轉(zhuǎn)，房?jī)r(jià)也快速上漲。

人才引進(jìn)新政刺激效果分化

落戶放寬意味著人可以進(jìn)來，人進(jìn)來就勢(shì)必會(huì)帶來購(gòu)房需求——眼下房地產(chǎn)市場(chǎng)如饑似渴，重磅政策一出，一向靈敏的開發(fā)商就嗅出新的生機(jī)。

“我們也知道政策是為了城市發(fā)展，但目前還是只看到了政策有推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)的可能。”石家莊一知名樓盤銷售對(duì)記者說。一個(gè)月前，石家莊出臺(tái)“零門檻”落戶政策。石家莊此舉也被解讀為調(diào)控松綁。世聯(lián)行發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2019年年初，石家莊整體可售面積約620萬平方米，去庫(kù)存“壓力山大”。

在業(yè)內(nèi)看來，這類政策也將對(duì)城市群發(fā)展有較為明顯的導(dǎo)向作用，“尤其會(huì)影響成渝、哈長(zhǎng)、長(zhǎng)江中游、北部灣、中原、關(guān)中平原、蘭州西寧、呼包鄂榆等城市群的規(guī)劃力度。”易居研究院研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)說，從后續(xù)成長(zhǎng)性來看，長(zhǎng)江中游以及關(guān)中平原或是后續(xù)可以重點(diǎn)關(guān)注的區(qū)域。換句話說，這些有望成為房企未來重點(diǎn)進(jìn)軍的區(qū)域。

如何平衡房地產(chǎn)開發(fā)和城鎮(zhèn)化水平、人才需求和穩(wěn)定樓市的關(guān)系，考驗(yàn)著不同城市的管理者。

“對(duì)基本面較好的二線城市會(huì)帶來利好。”許小樂認(rèn)為，對(duì)于部分仍有購(gòu)房社保繳納年限的城市，其購(gòu)房需求短期內(nèi)可能會(huì)有所增加;而經(jīng)濟(jì)基本面略差、人口吸引力不足的城市，影響相對(duì)較弱。常住人口300萬至500萬的大城市，全面放寬落戶條件，并全面取消重點(diǎn)群體落戶限制的新政，將使得濟(jì)南、青島、杭州等城市迎來利好，而西安、鄭州等城市落戶政策門檻已經(jīng)很低，人口引進(jìn)紅利已在2018年被消耗掉一部分。

此外，對(duì)于超大城市和特大城市，雖然要求加大落戶規(guī)模，但對(duì)于北京和上海來說落戶將依舊困難，需求難以短期內(nèi)釋放。“深圳、南京、武漢等城市，人口仍有流入空間，長(zhǎng)期來看會(huì)對(duì)其房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生利好。”許小樂說。

戶籍限制放松須防借機(jī)炒作

來自中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，截至目前，2019年發(fā)布各種人才引進(jìn)與落戶等政策的城市已經(jīng)超過50個(gè)。

“從力度與數(shù)量看，都刷新了歷史紀(jì)錄。特別是二三線城市，人才落戶、補(bǔ)貼購(gòu)房等政策發(fā)布井噴。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說，這些城市吸引來了很多購(gòu)房者，甚至有可能出現(xiàn)炒房客借助人才政策購(gòu)房落戶的可能性。

因“人”而起的樓市波動(dòng)很快受到了更嚴(yán)厲的調(diào)控。仍以天津?yàn)槔?ldquo;海河英才”行動(dòng)計(jì)劃公開之后不足一個(gè)月，天津市發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步做好我市房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控工作的通知》，加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控。

有了前車之鑒，未來將享受到落戶政策紅利的城市應(yīng)先做好準(zhǔn)備，應(yīng)對(duì)可能帶來的樓市影響。許小樂說，在放開戶籍限制時(shí)，也應(yīng)該適當(dāng)增加住房建設(shè)用地供應(yīng)，實(shí)行“人地掛鉤”，避免供需矛盾擴(kuò)大;繼續(xù)做好房地產(chǎn)市場(chǎng)管控，防止借機(jī)炒作，造成短期市場(chǎng)波動(dòng)。

與此同時(shí)，這次政策發(fā)布也明確了租賃房屋的常住人口在城市公共戶口落戶的概念，甚至提到了“壓實(shí)地方政府主體責(zé)任”的概念。嚴(yán)躍進(jìn)表示，后續(xù)在租賃住房和落戶方面，各地可能會(huì)有更多的政策鼓勵(lì)內(nèi)容，利好租賃用戶的權(quán)益保障。

人才對(duì)城市的作用應(yīng)該是拉動(dòng)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，而不是炒熱房地產(chǎn)業(yè)。“人才政策不能成為房地產(chǎn)調(diào)控的窗戶，限購(gòu)關(guān)上了投資炒房的大門，太寬松的人才引進(jìn)政策又來擴(kuò)大購(gòu)房窗口。”張大偉說。