每經(jīng)記者 程成 每經(jīng)編輯 陳夢(mèng)妤

兩年前的2017年3月25日，廈門成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)“限售令”的城市，要求新購(gòu)住房須取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。隨后，福州、青島、廣州、常州、珠海等城市紛紛跟進(jìn)，短短20天內(nèi)，就有11座城市在各自的樓市調(diào)控中加入“限售”內(nèi)容。其中，“新購(gòu)買住房須取得不動(dòng)產(chǎn)證滿2年后方可轉(zhuǎn)讓”成為不少城市“限售令”的核心內(nèi)容。

兩年后的2019年4月，首批出臺(tái)“限售令”城市中，被“凍結(jié)”房源將陸續(xù)“解凍”。這批“解凍”房源陸續(xù)入市，對(duì)各地樓市將產(chǎn)生怎樣的影響?近日，《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者分別赴廣州、廈門、濟(jì)南、常州4個(gè)城市進(jìn)行實(shí)地調(diào)查，第一時(shí)間為讀者展示“限售期滿”對(duì)這些城市樓市的影響。

在歷經(jīng)多個(gè)調(diào)控周期后，“短期看政策，長(zhǎng)期看人口”的特征在房地產(chǎn)市場(chǎng)體現(xiàn)的越發(fā)明顯。短期房?jī)r(jià)走勢(shì)，跟政策的走勢(shì)關(guān)聯(lián)性越來(lái)越高。

2015年的“3·30”住房貸款新政，以及隨后的個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅免征期由5年下調(diào)至2年。沉寂了2年的樓市，進(jìn)入了新一輪上升周期。在一線城市樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇的帶動(dòng)下，以及各地棚改、購(gòu)房補(bǔ)貼等樓市刺激政策的支撐下，二、三線城市樓市全面復(fù)蘇。

樓市復(fù)蘇，帶來(lái)的自然房?jī)r(jià)的快速上漲，這便有了2016年的“9·30”新政。雖然之后房?jī)r(jià)漲幅開(kāi)始回落，但慣性上漲依然存在，快速上漲勢(shì)頭并未得到有效遏制。彼時(shí)，在“房住不炒”的大背景下，不少城市紛紛升級(jí)調(diào)控措施，以打擊房地產(chǎn)投資投機(jī)需求。

2017年3月25日，廈門成為全國(guó)首個(gè)出臺(tái)限售令的城市，要求新購(gòu)住房須取得產(chǎn)權(quán)證后滿2年方可上市交易。

時(shí)至2019年，首批出臺(tái)限售令的城市中，被“凍結(jié)”的房源將陸續(xù)“解凍”。這批房源陸續(xù)入市，對(duì)樓市將產(chǎn)生何種影響?

本輪限售起因：房?jī)r(jià)快速上漲勢(shì)頭未得遏制

限售，因能更加精準(zhǔn)地“掐住”投資客的七寸，令其資金鏈在三四年內(nèi)難以松綁，進(jìn)而維護(hù)樓市正常交易秩序，因而被多地采用。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，自廈門之后，全國(guó)先后有超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)限售令。雖然細(xì)則不盡相同，但基本思路都是通過(guò)2至5年不等的期限內(nèi)限制交易，來(lái)遏制投資投機(jī)需求，遏制房?jī)r(jià)快速上漲。

而限售令出臺(tái)的背景是，房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭并未因2016年“9·30”后的系列新政得到遏制。在“9·30”前，全國(guó)房?jī)r(jià)已持續(xù)了長(zhǎng)達(dá)17個(gè)月的復(fù)蘇、上漲。

2015年3月30日，央行、住建部、銀監(jiān)會(huì)聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于個(gè)人住房貸款政策有關(guān)問(wèn)題的通知》，將二套房最低首付比例從60%降至40%;使用公積金貸款購(gòu)房首套普通自住房，最低首付20%;擁有一套住房并已結(jié)清貸款的家庭，再次申請(qǐng)公積金購(gòu)房，最低首付不低于30%。而此前，二套房貸普遍執(zhí)行“首付比例不低于60%，貸款利率不低于基準(zhǔn)利率的1.1倍”的標(biāo)準(zhǔn)。

隨后，財(cái)政部和國(guó)稅總局于當(dāng)日聯(lián)合發(fā)布消息，將個(gè)人住房營(yíng)業(yè)稅免征期限由購(gòu)房超過(guò)5年(含5年)下調(diào)為超過(guò)2年(含2年)。

這也被稱作“3·30”新政，也是這輪房地產(chǎn)市場(chǎng)“牛市”的起點(diǎn)。

在“3·30新政”的強(qiáng)力刺激下，全國(guó)樓市強(qiáng)勁反彈、復(fù)蘇。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)顯示，自2015年4月開(kāi)始，一線城市新建商品住宅價(jià)格同比跌幅逐漸收窄，并由當(dāng)月的同比跌幅3.8%，在6月由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比上漲3%。至2016年4月，同比增幅更是達(dá)到驚人的33.9%。

在一線城市樓市強(qiáng)勁復(fù)蘇的帶動(dòng)下，以及棚改貨幣化、購(gòu)房補(bǔ)貼等各類刺激政策的強(qiáng)力支撐下，二、三線城市的樓市逐漸復(fù)蘇。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，二線城市新建商品住宅價(jià)格在當(dāng)年5月跌幅開(kāi)始縮窄，并由當(dāng)月的跌幅6.1%，在12月份由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比上漲0.6%;三線城市新建商品住宅價(jià)格在當(dāng)年6月跌幅開(kāi)始縮窄，由當(dāng)月的跌幅6.2%，到2016年4月由負(fù)轉(zhuǎn)正，同比上漲0.2%。

新房?jī)r(jià)格不斷上漲，且漲幅不斷擴(kuò)大，隨之而來(lái)的是始于北京的“9·30”調(diào)控。

2016年9月30日，北京出臺(tái)政策，要求購(gòu)買首套普通自住房的首付比例不低于35%;首套非普通自住房的首付比例不低于40%。對(duì)擁有1套住房的居民家庭，再次申請(qǐng)商業(yè)貸款購(gòu)買普通自住房的，不論是否有無(wú)貸款記錄，首付比例不低于50%;購(gòu)買非普通自住房的，首付比例不低于70%。

此后，以限購(gòu)、限貸、限商等為主要特點(diǎn)的調(diào)控政策，陸續(xù)在各地落地。

然而，這一輪樓市調(diào)控依然沒(méi)有遏制房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭。二線城市新房?jī)r(jià)格在2016年11月份達(dá)到同比上漲14.2%的高位，此后漲幅出現(xiàn)回落至個(gè)位數(shù)。三線城市新房?jī)r(jià)格同比一路上漲，直至2017年7月達(dá)到同比上漲9.3%的高位后，漲幅才出現(xiàn)回落。

“房?jī)r(jià)快速上漲的勢(shì)頭沒(méi)有得到遏制，正是限售政策出臺(tái)的主要原因。”易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

他認(rèn)為，限售政策雖可能會(huì)“誤傷”改善型需求，但可以針對(duì)性地抑制投資投機(jī)需求，對(duì)樓市健康穩(wěn)定發(fā)展具有積極意義。

8城3439萬(wàn)平方米：“解凍”房源入市影響幾何

2017年3月25日，廈門正式出臺(tái)限售令，規(guī)定新購(gòu)住房須取得產(chǎn)權(quán)證2年后方可上市交易，并進(jìn)一步嚴(yán)格限購(gòu)政策。

廈門的做法并非沒(méi)有道理。

在“3·30新政”后，廈門樓市迅速?gòu)?fù)蘇。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2015年8月，廈門新房?jī)r(jià)格同比漲幅轉(zhuǎn)負(fù)為正，達(dá)到0.1%，是70個(gè)大中城市樓市最早回暖的城市之一。

隨后，廈門樓市一發(fā)不可收拾，房?jī)r(jià)飆漲。至2016年9月，廈門新房?jī)r(jià)格同比漲幅一度高達(dá)47%，僅略低于合肥，在全國(guó)位居第二。在“9·30”新政的帶動(dòng)下，廈門新房?jī)r(jià)格同比漲幅開(kāi)始回落。盡管如此，廈門新房?jī)r(jià)格依然有17個(gè)月同比漲幅超過(guò)2位數(shù)。

“限售令”后，廈門樓市迅速降溫，新房?jī)r(jià)格同比漲幅大幅回落。由當(dāng)年3月份的32.3%回落至4月份的25.7%。至當(dāng)年7月，新房?jī)r(jià)格同比漲幅回落至個(gè)位數(shù)。

包括“限售令”在內(nèi)的一系列樓市調(diào)控，有效遏制了廈門房?jī)r(jià)的快速上漲。

在2017年隨后的月份里，以“限售令”為主要特點(diǎn)的樓市調(diào)控在全國(guó)蔓延。

福州于3月28日出臺(tái)“限售令”，規(guī)定福州市五城區(qū)戶籍家庭購(gòu)買第二套住宅，非五城區(qū)戶籍家庭購(gòu)買第一套住宅，須取得產(chǎn)權(quán)證2年后方可上市交易。

青島于3月30日出臺(tái)“限售令”，規(guī)定新建商品住房和二手住房需在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年后方可上市交易。而青島于去年4月將限售期限由2年調(diào)整至5年。

廣州于3月31日出臺(tái)“限售令”，規(guī)定新建商品住房和二手住房需在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證2年后方可上市交易。

珠海于4月8日出臺(tái)“限售令”，規(guī)定居民家庭、企事業(yè)單位、社會(huì)組織等法人單位新購(gòu)買的住房，須在取得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證3年后方可上市交易。

隨后，包括惠州、常州、東莞、揚(yáng)州、海南、濟(jì)南等省市在內(nèi)的多個(gè)地方均出臺(tái)“限售令”。據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者不完全統(tǒng)計(jì)，至目前，全國(guó)已有超過(guò)50個(gè)城市出臺(tái)限售令。

進(jìn)入2019年4月，上述出臺(tái)限售令的城市，被“凍結(jié)”交易的房源將陸續(xù)進(jìn)入解凍期。

“解凍”規(guī)模方面，克而瑞新房成交數(shù)據(jù)顯示，出臺(tái)“限售令”后的6個(gè)月內(nèi)，青島成交817萬(wàn)平方米、廣州成交431萬(wàn)平方米、東莞成交328萬(wàn)平方米、濟(jì)南成交326萬(wàn)平方米、常州成交290萬(wàn)平方米、珠海成交107萬(wàn)平方米、廈門成交60萬(wàn)平方米。

據(jù)此計(jì)算，8城，3439萬(wàn)平方米。

雖然住宅從成交至辦理產(chǎn)權(quán)證之間存在時(shí)間差，但如果再考慮二手房交易規(guī)模的話，理論上講，上述出臺(tái)限售令的城市，未來(lái)6個(gè)月內(nèi)將有千萬(wàn)平方米量級(jí)的住宅“解凍”，并可入市交易。

巨量解凍規(guī)模，上述城市會(huì)否迎來(lái)“拋房潮”

“原則上來(lái)看，既使限售房源解凍，也很難出現(xiàn)拋房潮。”同策研究院院長(zhǎng)張宏偉告訴《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者。

張宏偉分析指出，目前還是周期性的低點(diǎn)，市場(chǎng)整體還處于下行階段，一些限售城市當(dāng)前的房?jī)r(jià)較2017年限售時(shí)的高點(diǎn)出現(xiàn)不同程度回調(diào)，此時(shí)選擇賣房，不一定會(huì)成交，即使成交也會(huì)產(chǎn)生損失。

“所以不論是從普通老百姓的角度來(lái)看，還是從投資客的角度來(lái)看，目前的回報(bào)率很低，或者還有損失。同時(shí)，當(dāng)前一些城市交易量在回升，目前并不是拋盤的合適時(shí)機(jī)。”張宏偉說(shuō)，“大家可能會(huì)等下一輪市場(chǎng)高峰期來(lái)臨的時(shí)候再去賣掉。”

嚴(yán)躍進(jìn)也持同樣觀點(diǎn)，“很難出現(xiàn)拋房潮，一些城市當(dāng)前的房?jī)r(jià)較2017年高點(diǎn)出現(xiàn)回調(diào)，此時(shí)選擇拋盤，無(wú)疑會(huì)出現(xiàn)較大損失。”

不過(guò)嚴(yán)躍進(jìn)同時(shí)認(rèn)為，一些資金壓力較大或資金鏈斷裂的購(gòu)房者會(huì)被迫選擇拋售。

而未來(lái)隨著限售房源的陸續(xù)解凍，是否會(huì)給房?jī)r(jià)和樓市帶來(lái)下行壓力呢?

“短期內(nèi)，絕大部分人應(yīng)該不會(huì)選擇拋盤，這對(duì)短期房?jī)r(jià)和樓市不會(huì)造成太大影響。當(dāng)前，部分城市樓市成交量上升，下一輪市場(chǎng)高峰期的到來(lái)，會(huì)對(duì)沖部分壓力。”張宏偉說(shuō)。

嚴(yán)躍進(jìn)也認(rèn)為，近期市場(chǎng)交易上升使得房?jī)r(jià)出現(xiàn)上漲苗頭，未來(lái)限售房源陸續(xù)解凍，會(huì)增加市場(chǎng)供應(yīng)量，也能平抑房?jī)r(jià)上漲的壓力。