綠地控股萬(wàn)億資產(chǎn)窘境：高周轉(zhuǎn)被指“犧牲質(zhì)量換規(guī)模” 負(fù)債直逼萬(wàn)億

總資產(chǎn)突破萬(wàn)億大關(guān)，高負(fù)債率下標(biāo)榜“追求產(chǎn)品質(zhì)量”的綠地控股旗下多樓盤(pán)頻現(xiàn)質(zhì)量投訴

《投資者網(wǎng)》汪慧敏

2019年1月15日晚，綠地控股(600606.SH)發(fā)布公司2018年全年業(yè)績(jī)快報(bào)。報(bào)告顯示，公司2018年全年?duì)I業(yè)總收入3510億元，同比增長(zhǎng)20.87%;總資產(chǎn)首次突破萬(wàn)億元大關(guān)，達(dá)到10037億元，同比增長(zhǎng)18%。同時(shí)，公告指出所載 2018年度主要財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)為初步核算數(shù)據(jù)，未經(jīng)會(huì)計(jì)師事務(wù)所審計(jì)，具體數(shù)據(jù)以公司2018年年度報(bào)告中披露的數(shù)據(jù)為準(zhǔn)。(截至4月4日，綠地控股2018年年度報(bào)告未披露)

首次邁入“萬(wàn)億”規(guī)模，但是綠地的“煩心事”卻很多。日前，有武漢綠地理想城業(yè)主向《投資者網(wǎng)》反映，武漢綠地國(guó)際理想城3期交房在即，但是收房時(shí)發(fā)現(xiàn)墻面大面積空鼓、地面沙化等存在諸多安全隱患問(wèn)題，引發(fā)業(yè)主投訴。據(jù)悉，事情至今未能得到解決。另?yè)?jù)不完全統(tǒng)計(jì)，綠地近年來(lái)的高負(fù)債率和現(xiàn)金流為負(fù)的問(wèn)題也引起投資者的關(guān)注。

犧牲質(zhì)量換規(guī)模?

據(jù)克爾瑞研究中心發(fā)布的《中國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)2018年銷(xiāo)售排行榜》，榜單顯示，綠地控股2018年以3812.2億元的流量銷(xiāo)售額，而在2016年之前，綠地控股一直都穩(wěn)居榜單前三，據(jù)《投資者網(wǎng)》梳理，綠地控股在2013年、2014年以銷(xiāo)售額1625.3億元和2080億元排名第二，2015年以2015.1億元排名第三。直到2016年，規(guī)模擴(kuò)張力不從心的綠地控股以微弱的增速業(yè)績(jī)排名第四，從而退出房企“前三”，在2017年和2018年均位居第六。

顯然，退出房企“前三”的綠地控股并不甘心屈居第六。據(jù)上海中原地產(chǎn)研究院提供的數(shù)據(jù)顯示，在土地儲(chǔ)備上，綠地 2017年拿地82宗，2018年拿地達(dá)到260宗。但是隨著貨值增加，采取“高周轉(zhuǎn)”的方式就成了綠地快速回款的最佳途徑。但“伴隨著“高周轉(zhuǎn)”，綠地旗下如鄭州、成都、合肥、武漢、萍鄉(xiāng)以及濟(jì)南綠地IFC中央公館多地樓盤(pán)出現(xiàn)“質(zhì)量問(wèn)題”被業(yè)主向各部門(mén)投訴。近期，《投資者網(wǎng)》了解到，武漢綠地國(guó)際理想城即將交房的3期業(yè)主，在驗(yàn)房過(guò)程中發(fā)現(xiàn)房屋墻面大面積空鼓、地面沙化，樓棟入戶門(mén)沒(méi)平臺(tái)等問(wèn)題，因?yàn)榇嬖谥T多安全隱患，引起業(yè)主擔(dān)憂。對(duì)于事件的進(jìn)展情況，《投資者網(wǎng)》致函綠地控股，綠地控股對(duì)于事情的進(jìn)展情況不予置評(píng)。

據(jù)百度搜索顯示，近幾年來(lái)，綠地旗下樓盤(pán)因?yàn)橘|(zhì)量問(wèn)題引發(fā)維權(quán)的事例，特別是2018年以來(lái)呈現(xiàn)了增多的趨勢(shì)。據(jù)上述業(yè)主透露，近期武漢綠地城7區(qū)B2#樓在建住宅發(fā)生沉降事件，有業(yè)主已將此事向有關(guān)部門(mén)反映投訴。早在2018年武漢先后爆發(fā)大大小小的精裝維權(quán)事件，其中武漢綠地旗下就有七個(gè)樓盤(pán)涉及，位居大品牌商前列。無(wú)獨(dú)有偶，2018年10月12日，成都爆發(fā)業(yè)主集體精裝修維權(quán)，成都綠地新里城和威廉公館深陷其中。而綠地新里城維權(quán)更是高燒不退，深陷精裝房維權(quán)困局。成都市房管局對(duì)此曾對(duì)綠地房企負(fù)責(zé)人進(jìn)行了約談。但維權(quán)業(yè)主反映，“作為開(kāi)發(fā)商的綠地集團(tuán)好像并不在意維權(quán)業(yè)主的基本合法權(quán)益，也根本不尊重業(yè)主的基本知情權(quán)。”2018年6月30日，合肥綠地海德公館精裝修房源業(yè)主收房時(shí)因?yàn)榻环楷F(xiàn)場(chǎng)混亂、未配備消防設(shè)施，“精裝”變“驚裝”引發(fā)維權(quán)。合肥市在2018年“3·15國(guó)際消費(fèi)者權(quán)益日”紀(jì)念活動(dòng)新聞發(fā)布會(huì)上，市物價(jià)局發(fā)布了3·15維權(quán)典型案例。其中對(duì)綠地集團(tuán)合肥萬(wàn)峰置業(yè)有限公司實(shí)施價(jià)格欺詐案件行為進(jìn)行了曝光。肥西縣物價(jià)局對(duì)綠地的價(jià)格欺詐行為處以10萬(wàn)元罰款。

資金承壓

當(dāng)下房企經(jīng)營(yíng)最大的特點(diǎn)是資產(chǎn)負(fù)債率較高，高杠桿經(jīng)營(yíng)拿地、蓋房，導(dǎo)致負(fù)債累累。這種情況下，大部分房企還是注重“現(xiàn)金為王”，采取防守式經(jīng)營(yíng)。對(duì)此，位居房企榜單第一的碧桂園(02007.HK)也是非常注重“現(xiàn)金為王”。3月18日，碧桂園在港披露全年業(yè)績(jī)。根據(jù)財(cái)報(bào)，截至2018年期末，碧桂園現(xiàn)金余額約為2425.4億元，占總資產(chǎn)比例達(dá)到14.9%。同時(shí)，現(xiàn)金余額對(duì)于短期有息債務(wù)的覆蓋比例達(dá)到1.92倍，現(xiàn)金充裕，財(cái)務(wù)狀況穩(wěn)健。

邁入“萬(wàn)億”元年的綠地，其負(fù)債率和現(xiàn)金流的數(shù)據(jù)都是令人堪憂。截至目前，綠地還沒(méi)有發(fā)布2018年的四季報(bào)和年報(bào)，一些數(shù)據(jù)還是來(lái)源于2018年的三季報(bào)。

圖注：《投資者網(wǎng)》根據(jù)綠地控股發(fā)布的公告數(shù)據(jù)整理

據(jù)《投資者網(wǎng)》不完全統(tǒng)計(jì)，自2015年6月30號(hào)以來(lái)，綠地的負(fù)債率一直是居高不下，在88%左右徘徊，而這一數(shù)據(jù)的行業(yè)均值是80.08%，截至2018年9月30日，綠地的負(fù)債率為89.3%。高負(fù)債率同時(shí)帶來(lái)的是現(xiàn)金流的承壓。綠地2018年三季度財(cái)報(bào)顯示，公司的總負(fù)債高達(dá)近8500億元，現(xiàn)金流量為負(fù)值以下。

高負(fù)債率和負(fù)值以下的現(xiàn)金流并未影響綠地在土地儲(chǔ)備上拿地的熱情，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)自2018年12月到2019年2月份，綠地新增房地產(chǎn)項(xiàng)目28個(gè)，涉及金額294.33億元。其中包括2月13日，綠地斥資121億元收購(gòu)中民投董家灣項(xiàng)目。對(duì)此，上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，從三季報(bào)上的數(shù)據(jù)來(lái)看，負(fù)債率達(dá)到89%，現(xiàn)金流為負(fù)值，綠地的壓力還是有點(diǎn)大，而且2018年的年報(bào)還沒(méi)出來(lái)，越到后面壓力越大，還有，剛收購(gòu)了中民投的董家灣項(xiàng)目，壓力會(huì)更大。

綠城旗下樓盤(pán)頻現(xiàn)質(zhì)量維權(quán)是否與其推行的“高周轉(zhuǎn)”有關(guān)呢?對(duì)此，盧文曦認(rèn)為是有影響的。實(shí)行“高周轉(zhuǎn)”下，企業(yè)在快速擴(kuò)張中存在的隱形問(wèn)題將帶來(lái)安全隱患。

易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，對(duì)于綠地來(lái)說(shuō)，類(lèi)似樓盤(pán)質(zhì)量問(wèn)題勢(shì)必引起很多新問(wèn)題，包括影響后續(xù)項(xiàng)目銷(xiāo)售和品牌宣傳。從綠地來(lái)說(shuō)，其在多元化業(yè)務(wù)方面有較多發(fā)展，但是住宅產(chǎn)業(yè)一直是其核心內(nèi)容。綠地目前的住宅等業(yè)務(wù)發(fā)展明顯是滯后的，在全國(guó)化布局方面也需要強(qiáng)化力量。排名方面有所退步，這多少會(huì)使得營(yíng)銷(xiāo)部門(mén)有所焦慮，但是實(shí)際上其還是需要積極去探索和進(jìn)行質(zhì)量監(jiān)管，否則將得不償失。

《投資者網(wǎng)》也就上述問(wèn)題致函綠地控股，對(duì)方未予以置評(píng)。(思維財(cái)經(jīng)出品)