一二線(xiàn)樓市持續(xù)回暖 房企賣(mài)房搶收“活在當(dāng)下”

導(dǎo)讀

流動(dòng)性的寬松和“因城施策”的地方微調(diào)，是這輪復(fù)蘇的根本性支撐;不同于往年，2019年的樓市回暖，主要局限于一二線(xiàn)部分城市，尤其是四個(gè)一線(xiàn)城市。

3月份樓市從底部輕微的反彈，看起來(lái)在4月份將繼續(xù)，回暖和復(fù)蘇，成為這一段時(shí)間以來(lái)的關(guān)鍵詞。

流動(dòng)性的寬松和“因城施策”的地方微調(diào)，是這輪復(fù)蘇的根本性支撐;不同于往年，2019年的樓市回暖，主要局限于一二線(xiàn)部分城市，尤其是四個(gè)一線(xiàn)城市。

剛從去年的“錢(qián)緊”和冬天的寒冷中緩過(guò)勁來(lái)的開(kāi)發(fā)商們，一點(diǎn)也不敢過(guò)于興奮。他們普遍在做的事是抓緊銷(xiāo)售的窗口期，快速搶客去化，回籠現(xiàn)金。泰禾、恒大是其中促銷(xiāo)最為彪悍的。

“手里錢(qián)多的，就再去拿點(diǎn)地。”華南一家大型開(kāi)發(fā)商人士說(shuō)，這是近期土地市場(chǎng)也開(kāi)始熱原因;不少地方政府，也趁機(jī)集中推地，想賣(mài)個(gè)好價(jià)錢(qián)。

“窗口期”的不定期出現(xiàn)，在窗口期內(nèi)加緊賣(mài)房、買(mǎi)地、融資，可能成為2019年的新常態(tài)，因?yàn)闄C(jī)會(huì)可能稍縱即逝。

沒(méi)有人再敢像2017、2018年那樣樂(lè)觀，全年來(lái)看，包括萬(wàn)科、融創(chuàng)在內(nèi)的大型開(kāi)發(fā)商態(tài)度謹(jǐn)慎。“活在當(dāng)下”，是開(kāi)發(fā)商、地方土地部門(mén)、買(mǎi)房人、銀行券商們的普遍心態(tài)。

“溫度回升”

剛剛過(guò)去的清明節(jié)再次檢驗(yàn)了這個(gè)春天的樓市熱度，3月份的春意持續(xù)。

中原數(shù)據(jù)顯示，清明節(jié)前兩天，廣州新建住宅網(wǎng)簽分別是197套與143套;北京看房量相比3月下半月有所減少，但依然處于高位，其他一線(xiàn)和部分二線(xiàn)城市也處于相對(duì)較高水平。如廈門(mén)等城市，個(gè)別項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)需求量也比前期有明顯上升。

回溯3月份，上海中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，當(dāng)月北京、上海、廣州、深圳等一線(xiàn)城市一二手房銷(xiāo)售出現(xiàn)顯著增長(zhǎng)。其中，一手房(含動(dòng)遷配套房)方面，上海3月成交135.42萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)33.85%，深圳3月成交30.47萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)49.14%。

中原指出，很多之前價(jià)格下調(diào)的城市都因?yàn)樾刨J相對(duì)寬松，出現(xiàn)購(gòu)房者怕踏空的心理而加緊購(gòu)房，主要出現(xiàn)在北京、上海、廣州、杭州、廈門(mén)等城市。

3月6日，杭州中國(guó)鐵建西湖國(guó)際城262套高層房源，平均中簽率低至1.5%;3月18日，南京河西的綠地華僑城海珀濱江、升龍?zhí)靺R分別加推186套房源和323套房源，銷(xiāo)售均價(jià)3.5萬(wàn)元/平方米，近萬(wàn)人報(bào)名登記;同日，位于北京海淀的山嶼湖首期開(kāi)盤(pán)192套，當(dāng)天售完。

一二線(xiàn)溫度回升，與供應(yīng)增加也有關(guān)系，上海3月入市面積為78.8萬(wàn)平方米，環(huán)比增加194%，同比增加100%;北京入市也保持高位，3月北京供應(yīng)商品房住宅3707套，多個(gè)限競(jìng)房入市帶來(lái)了銷(xiāo)量。

二手房方面，3月份，北京網(wǎng)簽量為16051套，成交量是2018年5月后的最高值;上海網(wǎng)簽量約2.6萬(wàn)套，創(chuàng)29個(gè)月以來(lái)的新高。

從主流房企3月業(yè)績(jī)來(lái)看，也比1、2月出現(xiàn)了明顯增長(zhǎng)。

4月2日，萬(wàn)科披露，3月份公司實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額573.7億元，同比增長(zhǎng)13.2%，環(huán)比上升32.9%;中國(guó)恒大公告稱(chēng)，3月份公司實(shí)現(xiàn)合約銷(xiāo)售金額約549億元，同比增長(zhǎng)11.2%，環(huán)比大增155%，達(dá)到2月銷(xiāo)售額的2.5倍，成為單月銷(xiāo)售額增幅最高的房企之一。

“四巨頭”之一的融創(chuàng)中國(guó)4月7日晚公告，2019年3月，集團(tuán)實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售金額約人民幣376.4億元，同比增長(zhǎng)22%，環(huán)比暴增106%。

擴(kuò)大范圍來(lái)看，據(jù)克而瑞統(tǒng)計(jì)，標(biāo)桿房企3月單月銷(xiāo)售額均有明顯上漲，50家主流房企單月銷(xiāo)售金額共7410億元，同比增長(zhǎng)21%，環(huán)比增長(zhǎng)74%。百?gòu)?qiáng)房企3月份的銷(xiāo)售規(guī)模同比也呈正增長(zhǎng)。

中指研究院指出，一季度受到春節(jié)影響，房企整體銷(xiāo)售業(yè)績(jī)通常會(huì)呈現(xiàn)1、2月份相對(duì)低，3月份環(huán)比增長(zhǎng)現(xiàn)象，2019年2月同比下降較多，主要是銷(xiāo)售時(shí)間短，春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)降溫等因素，對(duì)三四線(xiàn)布局的房企影響略高，3月同比環(huán)比均大幅增長(zhǎng)，主要是傳統(tǒng)回暖節(jié)點(diǎn)、房企加快推盤(pán)，搶收一季度業(yè)績(jī)有關(guān)。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認(rèn)為，從趨勢(shì)看，4-6月，全國(guó)熱點(diǎn)城市的市場(chǎng)活躍度會(huì)有所提高，特別是之前調(diào)整過(guò)價(jià)格的城市。

“活在當(dāng)下”

中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的大幅調(diào)整，除了2008年，就屬2018年四季度最為“兇險(xiǎn)”，至今，許多房企營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人提起去年11月的市場(chǎng)，仍然心存余悸。“仿佛一夜之間，買(mǎi)房的人就消失了”、“錢(qián)非常緊”。

沒(méi)有客戶(hù)和錢(qián)，成為一些人心中的痛和怕。多位開(kāi)發(fā)商人士互相探討后認(rèn)為，不能對(duì)本輪復(fù)蘇抱有太大期望;萬(wàn)科董事會(huì)主席郁亮指出，“不能期待市場(chǎng)反彈”。

因?yàn)楹暧^經(jīng)濟(jì)、貨幣政策、市場(chǎng)調(diào)控的不確定性仍在，并且有跡象顯示，調(diào)控帶來(lái)的影響和變化間隔越來(lái)越短，房企全年都可以隨時(shí)融資、買(mǎi)地、賣(mài)房的時(shí)代將一去不返。今年房地產(chǎn)緊抓“市場(chǎng)窗口期搶收”顯得格外重要。

今年1月份，在南方媒體見(jiàn)面會(huì)上，龍湖集團(tuán)副總裁胡若翔稱(chēng)，2019年城市分化會(huì)進(jìn)一步加劇，每個(gè)城市政策力度也不一樣，因此要加強(qiáng)對(duì)不同城市市場(chǎng)窗口期預(yù)判，“強(qiáng)化彈性供貨，做到有質(zhì)量增長(zhǎng)”。

在3月26日的萬(wàn)科業(yè)績(jī)會(huì)上，首席運(yùn)營(yíng)官?gòu)埿褚捕啻伪硎荆?ldquo;2019年的每一天都是賣(mài)房的好日子，萬(wàn)科將隨行就市，能賣(mài)就賣(mài)，堅(jiān)決不留庫(kù)存。”

往年一季度被認(rèn)為是房地產(chǎn)行業(yè)季節(jié)性銷(xiāo)售淡季，但因?yàn)榻衲?ldquo;窗口期搶收”的判斷，諸多房企加大了促銷(xiāo)力度，“搶跑”回籠資金，“活在當(dāng)下”。

最明顯的莫過(guò)于恒大。據(jù)悉，今年3月份，恒大所有在售項(xiàng)目，包括住宅、公寓以及寫(xiě)字樓，均可有9折優(yōu)惠(受備案價(jià)影響價(jià)格除外)，商鋪8折優(yōu)惠。促銷(xiāo)使得恒大以單月510億元的權(quán)益銷(xiāo)售金額在行業(yè)內(nèi)居首。

恒大將全員營(yíng)銷(xiāo)運(yùn)用到了極致。4月份，仍然可以在朋友圈看到恒大全國(guó)的多個(gè)項(xiàng)目在推廣、優(yōu)惠。

對(duì)此，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)表示，恒大在多次市場(chǎng)降溫時(shí)都有降價(jià)促銷(xiāo)的做法，這體現(xiàn)了其對(duì)于市場(chǎng)的靈活把握。

類(lèi)似地，泰禾也在一季度實(shí)行“壹號(hào)搶收計(jì)劃”，其一季度在北京區(qū)域加大了營(yíng)銷(xiāo)力度，通過(guò)加大樓盤(pán)促銷(xiāo)力度，完成了超過(guò)100億元的銷(xiāo)售額。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦表示，企業(yè)主動(dòng)去營(yíng)造營(yíng)銷(xiāo)的環(huán)境，會(huì)對(duì)銷(xiāo)售產(chǎn)生一定的積極影響。他認(rèn)為，當(dāng)前有能力“出貨”的房企，普遍以加快資金回籠為首要目標(biāo)，畢竟在當(dāng)前環(huán)境下，很難去判斷未來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)。

對(duì)缺錢(qián)的擔(dān)心和“窗口期”的認(rèn)識(shí)，讓大部分房企抓住降準(zhǔn)帶來(lái)的流動(dòng)性寬松機(jī)會(huì)，加大融資力度。2、3月以來(lái)，房企融資不斷井噴。

同策研究院數(shù)據(jù)顯示，3月，40家典型上市房企完成融資總額共計(jì)1024.2億元，環(huán)比大幅上漲85.25%，同比大幅上漲63%。自2017年11月融資達(dá)1246.18億以來(lái)(其中包含恒大600億元的股權(quán)融資)，首次突破1000億大關(guān)，創(chuàng)16個(gè)月新高。