房企“度日”

2019年伊始，樓市有點(diǎn)冷，不少房企的銷售出現(xiàn)負(fù)增長，尤其是三大巨頭，但是進(jìn)入3月，房企感受到了“春天的陽光”，銷售出現(xiàn)復(fù)蘇。從今年一季度整體來觀察，房企銷售增速同比明顯下滑，而市場和房企的分化也在加劇。對于今年的市場，房企之間也產(chǎn)生了分歧。有的相對樂觀，也有的謹(jǐn)慎;有的看重一二線城市，有的不舍棄三四線城市?？傮w看，房企的銷售增速目標(biāo)普遍下調(diào)。然而，在失去高增長的日子中，房企面臨巨大的資金壓力，過去的高增長帶來了沉重的負(fù)債，數(shù)據(jù)顯示，在2019-2021年房企將有1.8萬億元的債務(wù)到期，2019年到期債券相比2018年就翻了一倍。

導(dǎo)讀

今后三年，房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬億的待償債務(wù)。分年度來看，2019年至2021年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元。

4月2日，剛剛發(fā)布年報(bào)不久的新城控股，接到上交所的一紙問詢函。針對利潤、資金往來、現(xiàn)金流與貨幣資金、房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)等方面，上交所共提出16個(gè)問題。其中，要求披露經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金流緊張的主因，成為外界關(guān)注的焦點(diǎn)。

2018年，新城控股實(shí)現(xiàn)合約銷售額2211億元，漲幅達(dá)75%，規(guī)模位列全國房企第八位。但過去三年(2016年至2018年)，公司的經(jīng)營活動(dòng)和投資活動(dòng)現(xiàn)金流量凈額之和均為負(fù)值，分別為-6.10億元、-102.41億元和-161.96億元。

這代表了房企的一種普遍狀態(tài)。雖然銷售數(shù)據(jù)不斷攀高，但回款和融資情況不佳，導(dǎo)致現(xiàn)金流不暢，負(fù)債率上漲。

2017年下半年以來，房地產(chǎn)業(yè)融資渠道收緊，融資成本抬升，追求擴(kuò)張的房企借了大量高息債務(wù)。而在銷售端，銀行放款周期拉長，又影響了回款速度。這兩項(xiàng)因素共同作用，抬高了房企的負(fù)債率，并削弱了償債能力。幸而去年末融資閘門開啟，很多企業(yè)借機(jī)補(bǔ)充低成本資金。

但更大的考驗(yàn)即將到來。根據(jù)世聯(lián)行的統(tǒng)計(jì)，2019年至2021年的三年間，房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬億的到期債務(wù)。其中，2019年需兌付的債券規(guī)模為4464億元，比2018年增加近一倍。

高增長的代價(jià)

在上交所對新城控股的問詢中，還有一項(xiàng)內(nèi)容值得注意，即利息支出的資本化占比較高。年報(bào)顯示，公司2018年資本化利息支出為88.50億元，同比增長428.99%;資本化利息支出金額分別占總利息支出和歸母凈利潤的94.58%和84.36%，同比分別增長17個(gè)百分點(diǎn)和57個(gè)百分點(diǎn)。

利息資本化是指將借款利息支出確認(rèn)為一項(xiàng)資產(chǎn)。上市公司實(shí)施利息資本化通常有一定的會(huì)計(jì)處理依據(jù)，但在企業(yè)經(jīng)營狀況穩(wěn)定時(shí)，利息資本化的額度和占比通常不會(huì)發(fā)生大幅波動(dòng)。

北京某會(huì)計(jì)師事務(wù)所相關(guān)人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者指出，如果利息資本化額度出現(xiàn)大幅增長，或占比大增，通常意味著借款規(guī)模和利息支出大幅提高。

對于規(guī)模快速增長的新城控股而言，融資規(guī)模增加是正?，F(xiàn)象，但融資成本提高顯得有些意外。數(shù)據(jù)顯示，新城控股在2018年的整體平均融資成本達(dá)到6.47%，而2017年，該成本僅為5.32%。

事實(shí)上，作為民企，新城控股的融資成本并不算夸張。公開信息顯示，到2018年，一些民企的海外發(fā)債成本已經(jīng)超過10%，綜合融資成本也在8%以上?？傮w來看，去年上市房企的平均融資成本普遍提升1.5到2個(gè)百分點(diǎn)左右。其中，央企大多能維持在5%左右的水平，地方國企和民企相對較高。

但由于競爭日趨激烈，房企仍然追求規(guī)模擴(kuò)張，即便是高息債務(wù)，也被照單全收。世聯(lián)行統(tǒng)計(jì)顯示，截至2018年12月31日，房地產(chǎn)業(yè)境內(nèi)外發(fā)行債券余額約3.2萬億元，其中民企占比近半。

銷售方面，雖然大部分企業(yè)創(chuàng)下銷售額新高，但回款情況并不好。“上半年銀行額度卡得很緊，放款周期長;下半年房貸利率開始松動(dòng)，但到四季度，市場就往下走了。”北京某房企人士稱，這種情況對回款率影響很大，很多區(qū)域公司的回款率，能達(dá)到60%就算不錯(cuò)，“個(gè)別項(xiàng)目12個(gè)月內(nèi)都難到賬”。

這些因素導(dǎo)致房企負(fù)債率攀升，觀點(diǎn)指數(shù)研究院的統(tǒng)計(jì)顯示，到2018年末，30強(qiáng)上市房企的平均凈負(fù)債率為110.68%，雖然部分企業(yè)低于50%，但“總體來說經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)依然很高”。該機(jī)構(gòu)還指出，由于流動(dòng)性較差，30強(qiáng)房企的償債能力在下降。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)將其稱為“高增長的代價(jià)”。他表示，在調(diào)控嚴(yán)厲、融資環(huán)境不佳的情況下繼續(xù)追求規(guī)模，就必須承受負(fù)債率高、流動(dòng)性差的結(jié)果。

“保命”與“保本”

據(jù)悉，2019年，很多企業(yè)在制定銷售目標(biāo)的同時(shí)，仍然對“降負(fù)債”和“回款率”有著明確要求。

去年年末，房地產(chǎn)國內(nèi)融資閘口開啟，并延續(xù)至今。其間，很多房企抓住時(shí)機(jī)實(shí)施融資，并用成本較低的新債，替換舊有債務(wù)。

中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)顯示，今年3月，房企的融資規(guī)模已經(jīng)超過3000億元，日均融資規(guī)模超過百億。3月末的融資動(dòng)作尤為密集，日均融資規(guī)模接近200億。融資成本也有一定的下降。

分析人士普遍認(rèn)為，這能夠改善企業(yè)的流動(dòng)性。但隨著償債高峰期的到來，能否解決根本問題尚存疑問。

世聯(lián)行指出，今后三年，房地產(chǎn)行業(yè)共有1.8萬億的待償債務(wù)。分年度來看，2019年至2021年每年需兌付的債券分別為4464億元、5050億元、8918億元，壓力逐年增大。盡管今年的到期債務(wù)規(guī)模是三年中最小的，但仍比2018年增加近一倍。

該機(jī)構(gòu)還表示，進(jìn)入今年二季度后，境外償債壓力也將增大，而且絕大部分為成本高企的美元債務(wù)。

觀點(diǎn)指數(shù)研究院指出，“在‘借新還舊’這個(gè)命題上，顯然占據(jù)明顯溢價(jià)優(yōu)勢的是大型房企、國企或財(cái)務(wù)管理突出的民營企業(yè)，而一些規(guī)模較小的則只能更多地選擇‘保命’而不是‘保本’。”因?yàn)橛胁簧倨髽I(yè)的美元債融資的利率達(dá)到13%以上，更有個(gè)別利率高達(dá)15%。相比繼續(xù)做大，解決生存問題更為重要。

壓力之下，房企不得不想方設(shè)法加快資金回籠。世聯(lián)行認(rèn)為，2019年將是“房企促銷大年”。政策方面，一些高庫存的城市或?qū)㈥懤m(xù)微調(diào)。但由于地方政府對房企直接降價(jià)普遍持否定態(tài)度，所以今年的促銷會(huì)更多以首付分期、送裝修、送家電、送車位等方式呈現(xiàn)。

在公司戰(zhàn)略層面，資金面緊張也會(huì)帶來一些變化。在區(qū)域布局上，除了恒大、碧桂園等下沉幅度較深的大型房企，以及區(qū)域性房企外，多數(shù)大中型房企都在夯實(shí)一二線城市和核心城市圈的布局，從而尋求區(qū)域和資金的安全。

嚴(yán)躍進(jìn)指出，今年春節(jié)過后，鄭州、昆明、青島、重慶、成都等二線城市土地交易旺盛，其中就有房企收縮戰(zhàn)線的因素影響。