揭秘樓市容積率：房企鐘愛高低配，官商勾結(jié)曾致大批干部落馬

在博鰲亞洲論壇2019年年會上，瑞安集團主席羅康瑞表示，國內(nèi)的一線城市土地容積率很低，浪費了很多寶貴資源，建議有關(guān)部門提高一線城市的土地容積率，尤其是中心城市。

何為容積率?當(dāng)前容積率低嗎?提高一線城市土地容積率有多大可能性?其背后又暗藏多少樓市密事?

容積率并非越高越好

通俗地講，容積率是項目規(guī)劃建設(shè)用地范圍內(nèi)的總建筑面積與用地面積之比，即“容積率=總建筑面積/用地面積”。

例如，一個房地產(chǎn)開發(fā)項目的規(guī)劃用地面積為1萬平方米，規(guī)劃建筑面積為2萬平方米，則其容積率為2。

工業(yè)用地也涉及到容積率問題，但國內(nèi)的民眾可能更為關(guān)注房地產(chǎn)項目尤其是住宅類項目，畢竟這與日常生活環(huán)境關(guān)系更大。

一般而言，不同性質(zhì)的建筑項目容積率會有所不同，商業(yè)地產(chǎn)項目如寫字樓和商場等容積率較高，住宅類項目的容積率一般較低。

按照相關(guān)規(guī)定，一宗用地在出讓之前就會確定總建筑面積以及容積率等指標(biāo)，且成交后不能自行更改。如項目建設(shè)方打算調(diào)整容積率，則需上報規(guī)劃部門審批，且可能需要補繳土地出讓金。

一般情況下，若用地面積不變，調(diào)高單個房地產(chǎn)項目的容積率，意味著其總建筑面積會增加，這對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)有兩個好處，一是土地單價會降低，即企業(yè)為每平方米商品房支付的地價成本降低;二是企業(yè)可銷售的面積也會增加，進而增加銷售收入。

不過，對于房地產(chǎn)項目來說，并非容積率越高越好，容積率的提高也意味著建筑密度的增加，會影響居住環(huán)境的舒適度，進而影響這個項目的總體品質(zhì)。

但容積率也不能過低，否則就意味著對土地的利用率相對低效，對于一些經(jīng)濟發(fā)達地區(qū)而言，建設(shè)用地資源原本就相對緊張，如果大量建設(shè)一些低容積率的項目，則會更加劇這個緊張局面。

那到底多大的容積率較為合適?對于房地產(chǎn)項目尤其是住宅類項目來說，每宗地塊的容積率是在出讓之初就確定的，從近年的實例來看，一般是在2到3之間。容積率過低或者過高的項目存在，但不是主流。

房企為何偏愛“高低配”

出于集約用地的考慮，自2010年開始，原國土資源部就下發(fā)文件，要求限制低密度大戶型住宅項目的開發(fā)建設(shè)，住宅用地的容積率指標(biāo)必須大于1.0。

什么樣的住宅容積率會低于1.0?一般是指別墅類，包括獨棟別墅、雙拼別墅等。也就是說，早在2010年開始，別墅類住宅的建設(shè)已經(jīng)開始受到政策限制。

但當(dāng)前在一些熱點城市，民眾依然時常可以看到諸多打著“別墅”字樣的房產(chǎn)銷售廣告，這些真是容積率很低的別墅類住宅項目嗎?

其實不然。在這些所謂別墅類項目中，不少屬于“冒牌”產(chǎn)品，即整個項目的容積率在1.0以上甚至超過2，肯定無法建造成純別墅項目，只能采用混搭的手法，一部分做獨棟或雙拼別墅，一部分做成高層住宅，利用后者的高容積率來平衡前者的低容積率，進而滿足整體容積率的要求。

從總體效果上看，這種項目多是四周幾棟二三十層的高層住宅，而位于中心地帶的則是一些低密度，低高度的類別墅住宅，俗稱“高低配”。

開發(fā)商為何要這么做?在不考慮違規(guī)私自更改容積率的情況下，總的建筑面積是確定的，為何要設(shè)計成高低配的產(chǎn)品組合，而不是基本統(tǒng)一的多層或者高層住宅?

主要目的還是為了利潤最大化。一般而言，在同一個項目內(nèi)，別墅類的產(chǎn)品溢價會更高，而多層或者高層之間的差距不大。

舉個簡單的例子，一個20萬平方米的“高低配”社區(qū)，高層假設(shè)18萬平方米，別墅產(chǎn)品為2萬平方米，高層成交均價2萬元/平方米，別墅的成交均價為4萬元/平方米，這個項目的總貨值為44億元;假如這個20萬平方米為純高層住區(qū)，那么它的總貨值為40億元。

此外，借助這種容積率上的高低配，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在宣傳上會重點凸顯低容積率的部分，抬高該項目的定位和定價，拓展客戶群體。

這種做法違規(guī)嗎?從現(xiàn)行法律法規(guī)來說，似乎并沒有違規(guī)之處，但問題在于這種做法會造成同一個項目內(nèi)出現(xiàn)兩種差別很大的居住環(huán)境，而且，有的開發(fā)企業(yè)會在兩個區(qū)域之間修建圍墻，并設(shè)置不同的綠化率，造成同一個項目里存在兩個品質(zhì)高低不同的社區(qū)。

近年來，由于不少項目需要配建一定面積的保障房，因保障房的價格由政府規(guī)定，企業(yè)也不用負責(zé)銷售，一些開發(fā)企業(yè)就越發(fā)喜歡高低配組合，將保障房建成超高層、高容積率、低綠化率，極力地去節(jié)省建造成本，相對應(yīng)的是，將該項目內(nèi)商品房部分區(qū)域盡力打造成多層、低容積率、高綠化率，以謀求更高的定價。

此舉雖不違規(guī)，但合理嗎?不同群體之間的看法不盡相同，但在現(xiàn)實中，因為同一個項目中不同區(qū)域之間建造品質(zhì)差別很大，已經(jīng)出現(xiàn)不少業(yè)主之間的糾紛或者維權(quán)事件，相關(guān)部門對這個問題也應(yīng)該予以重視。

私自調(diào)整謀取更高利潤

近年來，每逢樓市銷售低迷之際，一些高價地塊就成了開發(fā)商的燙手山芋，為了降低土地成本，調(diào)整容積率就成為了一個決策選項。

調(diào)高容積率可能帶來更多的銷售面積，調(diào)低容積率則可提升項目定位，企業(yè)調(diào)整容積率的動機可以理解，但需要注意的是，一些房地產(chǎn)企業(yè)違規(guī)調(diào)整容積率的案例。

企業(yè)有動機，規(guī)劃建設(shè)部門有審批權(quán)限，正因如此，在意圖獲取更多利潤的開發(fā)商和掌握著規(guī)劃審批權(quán)的建設(shè)規(guī)劃部門之間，也就有了權(quán)錢交易的空間。官商勾結(jié)、在城鄉(xiāng)規(guī)劃的行政審批中對容積率的調(diào)整搞“暗箱操作”，曾導(dǎo)致建設(shè)系統(tǒng)大批干部落馬。

住建部一位原高層曾指出，近年來，隨著房地產(chǎn)業(yè)的迅猛發(fā)展，行業(yè)內(nèi)已經(jīng)出現(xiàn)了多起官商勾結(jié)、私自變更規(guī)劃、調(diào)整容積率，損害業(yè)主利益謀取私利的案件，引起了國家相關(guān)主管部門的高度關(guān)注。

“一些開發(fā)商拿到土地后，便采取不正當(dāng)手段，勾結(jié)城鄉(xiāng)規(guī)劃部門的某些領(lǐng)導(dǎo)干部，擅自修改規(guī)劃方案，改變土地使用性質(zhì)，或者提高容積率，以謀取非法利潤。”該官員稱。

十年前的2009年2月27日，重慶規(guī)劃系統(tǒng)窩案的核心人物、原重慶市規(guī)劃局局長蔣勇因受賄1796萬余元被判死緩。而通過調(diào)整規(guī)劃、調(diào)增容積率等手段為房地產(chǎn)開發(fā)商謀取利益，是法院認定的其主要犯罪行為。