土地市場又熱了？小心拿了高價地 后面賣不出去

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者 張曉玲

導(dǎo)讀

地方希望高價賣地、房企想要低價拿地形成了悖論，尤其是在過去三年拿的高價地還未消化、重點城市限價仍然嚴(yán)厲的背景下，面對這個局部回暖的小陽春，不少房企還是選擇謹(jǐn)慎應(yīng)對。

“好了傷疤忘了疼”，前兩年拿的高價地還沒消化，一些開發(fā)商又回到一二線搶地了，火爆的影子依稀閃現(xiàn)。

4月1日，廣州集中出讓一批土地，攬金87億，共6宗土地被中海、中國電建、龍光、華邦和恒大收入囊中。

不止廣州，3月份以來，部分一二線城市賣地明顯升溫，合肥、重慶、杭州等地的成交樓面價及溢價率，均出現(xiàn)不同程度上揚(yáng)。

在年初至今的流動性寬松和政策微調(diào)下，樓市涌動著一股股暖流，地方賣地迎來了機(jī)會窗口，不少城市趁機(jī)大規(guī)模推地，開發(fā)商整體也有補(bǔ)貨需求。

不過，買賣市場的雙方各懷心思。地方想繼續(xù)多賣高價，一些開發(fā)商想低價拿地，又對后市充滿疑慮。矛盾之下，土地市場預(yù)計難以持續(xù)火爆。

近期不少大型房企在業(yè)績會上亦表達(dá)了對2019年地市的判斷。融創(chuàng)中國董事長孫宏斌的觀點很有代表性，他認(rèn)為，現(xiàn)在地價仍很高，而房價不太會大幅上漲，拿地要非常小心。

一二線“搶地”

樓市小陽春的另一面，是土地市場也熱了。3月以來，天津、大連、杭州、重慶等地，都有不少地塊集中掛牌出讓。

4月1日，廣州的拍地集中于荔灣、番禺、海珠、南沙等區(qū)，包括居住用地、商業(yè)用地和工業(yè)用地。

“好久沒有經(jīng)歷這么熱鬧的土拍了。”據(jù)當(dāng)天去到現(xiàn)場的開發(fā)商描述，不少同行的區(qū)域高層都來到了現(xiàn)場。

其中，最搶手的是番禺區(qū)的一幅地塊，參與競拍的房企多達(dá)二十多家，經(jīng)過41輪競價后被中海拿下。成交總價達(dá)到最高限價139067萬元，扣除1萬平米的政府回扣房面積后的樓面價為1.8萬元/平方米。

這種多輪角逐也出現(xiàn)在番禺的另外兩塊地上，分別經(jīng)過33輪和29輪競價由中國電建和龍光斬獲，扣除政府回購房面積后，樓面價為2.4萬元/平方米和2.6萬元/平方米。

荔灣廣鋼地塊是6宗土地中起拍單價最高的地塊，最后成交價達(dá)到3.47萬元/平方米，周邊二手房價格在4.5萬-5萬元/平方米。

南沙地塊是工業(yè)用地，以底價84694萬元被恒大拿下，用于其新能源汽車的生產(chǎn)基地。

克而瑞分析稱，廣州本次土拍的幾宗商住地成交價格都不低，而且一改去年低溢價成交的頹勢，每宗地塊都經(jīng)歷了激烈的角逐，顯示土拍市場熱度回升。

多家房企表示，在粵港澳大灣區(qū)規(guī)劃發(fā)布后，廣州作為粵港澳大灣區(qū)重點城市，供求關(guān)系健康，市場潛力巨大，更受青睞。

除了廣州，其他一二線城市土拍也出現(xiàn)回暖。3月22日，廈門兩塊商住地迎來今年首拍，吸引包括世茂、融創(chuàng)、龍湖、保利等22家房企參拍，最高溢價率達(dá)45.6%;3月27日，天津一天出讓6宗宅地，土地成交金額達(dá)52.7億。

克而瑞統(tǒng)計，一季度北京土地成交共攬金583.5億元，溢價率達(dá)40%。合肥、重慶、杭州的土地溢價率分別為86%、22%和32%。

另據(jù)中指數(shù)據(jù)，一季度宅地地價同比止跌轉(zhuǎn)漲，熱點一二線城市回溫明顯。300個城市宅地均價為4179元/平方米，同比上漲4.9%，較去年四季度上漲17.0%;平均溢價率為14.6%，較去年四季度提升8.1個百分點。

今年以來，宅地流拍占比也逐月下降，其中3月流拍占比下降至1.8%，為2018年以來單月最低水平。

21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道調(diào)查顯示，拍地?zé)岢奔杏谝欢€，三四線較為冷清。中指數(shù)據(jù)顯示，20家品牌房企一季度在二線城市拿地金額占比過半，為59.0%;一線城市拿地金額占比升至19.6%，三四線城市拿地?zé)岫让黠@下降。

易居智庫研究中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)認(rèn)為，一二線和三四線土拍出現(xiàn)分化，是調(diào)控節(jié)奏影響的，“一二線早就開始降溫，開始復(fù)蘇的時間也比三四線早”。

中指院則指出，一二線城市基于更好的基本面以及對各類資源的強(qiáng)吸引力，短期內(nèi)將保持一定熱度，但三四線城市降溫態(tài)勢已現(xiàn)。

當(dāng)前，一二線城市的賣地窗口還在敞開，4月熱度還將延續(xù)。本月廣州還有9宗地即將出讓，涵蓋增城、花都、黃埔三地;蘇州將于4月24日集中出讓7塊地，其中獅山板塊起拍樓面地價高達(dá)2萬元/平方米。

高價地風(fēng)險

嚴(yán)躍進(jìn)分析，當(dāng)前土地市場回暖與融資、銷售環(huán)境改善有關(guān)，企業(yè)的資金面在改善，過去資金壓得緊，現(xiàn)在不少房企發(fā)債成功，手里資金充裕了。

一部分房企樂觀搶地，但熱度直升的土地市場，并非所有房企樂見。

一家手頭資金寬裕、打算重倉一二線的大型房企投資部人士表示，公司本來想趁市場調(diào)整、地價下行多買點地的，結(jié)果現(xiàn)在地價“下不去了”。

地方希望高價賣地、房企想要低價拿地形成了悖論，尤其是在過去三年拿的高價地還未消化、重點城市限價仍然嚴(yán)厲的背景下，面對這個局部回暖的小陽春，不少房企還是選擇謹(jǐn)慎應(yīng)對。

在3月底的業(yè)績會上，多家大型房企表達(dá)了對土地市場的擔(dān)憂。融創(chuàng)中國董事會主席孫宏斌說，“最近的土地市場很多城市都偏熱，溢價率都比較高。我們對2019年市場的判斷是售價大幅上漲的可能性很小。我們在拿地上一直都沒有具體目標(biāo)，今年拿地會非常小心”。

中海地產(chǎn)主席顏建國表示會適當(dāng)買地，但不確定是否加大力度。“公司要持續(xù)穩(wěn)定發(fā)展，新買地的貨值也一定要超過當(dāng)年銷售，這是個底線。至于到底買多少，還要看市場和財務(wù)狀況。”

龍湖集團(tuán)CEO邵明曉也表示，今年拿地會量入為出，保持凈負(fù)債率全年在50%—60%之間。

中指數(shù)據(jù)可見，大型房企在拿地上并不積極。2019年一季度，20家品牌房企累計拿地5407萬平方米，同比下降40.2%;累計拿地金額為2591億元，同比下降35.3%。

嚴(yán)躍進(jìn)提醒，土地市場突現(xiàn)熱潮要警惕兩大風(fēng)險，“一是如果高地價超過限價，項目就會被套，二是企業(yè)要注意在拿地后可能會面臨較大的資金壓力”。

中指認(rèn)為，今年房企融資環(huán)境仍然偏緊，且今年房企已進(jìn)入償債高峰期，資金壓力較大，并不能支撐土地市場的持續(xù)高漲;且一二線和三四線嚴(yán)重分化，全國土地市場全面回溫的可能性不大。