北京商報(bào)記者 孟凡霞 榮蕾/文 高蕾/制圖

編者按 再過一周，北京的商辦市場將迎來“3·26”新政落地兩周年。兩年里，開發(fā)商經(jīng)歷了從僥幸、著急到妥協(xié)、找出路;購房者的心路歷程也從買還是退，到租還是住、賣還是等;對于大興、房山等商辦項(xiàng)目集中的區(qū)域，從曾經(jīng)的開盤火爆到急速冰封; 兩年過去，市場的真實(shí)情況到底如何?商改住等掛羊頭賣狗肉的違規(guī)銷售是否存在?對于土地資源稀缺的北京而言，既有的項(xiàng)目如何轉(zhuǎn)化?未來的市場究竟在哪里?新北京樓市周刊本期推出“北京3·26商辦新政兩周年特別報(bào)道”。

繼2017年住宅認(rèn)房、認(rèn)貸、“認(rèn)離”后，北京樓市于當(dāng)年3月26日針對商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理再次打出調(diào)控重拳。一紙《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》(以下簡稱“‘3·26’商辦限購令”)的出臺(tái)，使得當(dāng)年北京商辦市場量、價(jià)齊跌，火熱數(shù)年的商辦市場交易轉(zhuǎn)為近乎冰封。時(shí)至今日，在多家機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)之中，商辦市場仍未恢復(fù)昔日鼎盛之時(shí)的元?dú)?，成交情況未見明顯改觀。

在“3·26”商辦限購令即將滿兩周年之際，北京商報(bào)記者探盤大興及房山區(qū)這兩大商辦存貨“重災(zāi)區(qū)”發(fā)現(xiàn)，商辦類項(xiàng)目價(jià)格相比市場最紅火之時(shí)已經(jīng)大幅降低，其中總價(jià)低的小戶型商辦產(chǎn)品“成交難”狀況有所緩解，一部分剛需購房者受制于住宅資質(zhì)未滿或支付能力有限，仍將商辦類項(xiàng)目作為住房過渡的首選。而對于不滿足購房資質(zhì)的個(gè)人購房者，開發(fā)商向購房者推薦專業(yè)第三方公司代辦空殼公司，使客戶滿足資質(zhì)“曲線購房”的不合規(guī)操作仍然存在。

新房：元?dú)馕磸?fù) 小戶型活躍度小有提升

受“3·26”商辦限購令打壓的商辦項(xiàng)目，仍未恢復(fù)過往元?dú)狻?/p>

合碩機(jī)構(gòu)監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，商辦限購兩年來(2017.3.27-2019.3.26)，商辦類項(xiàng)目的供應(yīng)套數(shù)及成交量較比限購前兩年(2015.3.27-2017.3.26)分別下滑73.5%以及81.04%。而根據(jù)中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，自“3·17”新政及“3·26”商辦限購令施行以來，北京商辦項(xiàng)目成交量同比跌幅超九成。諸葛找房方面提供的數(shù)據(jù)則更加清楚直觀地看出成交量的轉(zhuǎn)變，在“3·26”新政出臺(tái)之后，北京商業(yè)與辦公類項(xiàng)目的成交量大幅下跌,自2017年4月以來商業(yè)月均成交296套，辦公月均成交684套。

北京商報(bào)記者探盤大興區(qū)及房山區(qū)這兩大商辦調(diào)控“重災(zāi)區(qū)”多項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前在售房源多為限購前取證的陳年舊盤遺留房源，去化速度及可售數(shù)目雖小有差異，不過共性特征皆為成交冷落，但是近期市場需求活躍度小有提升。

位于大興區(qū)亦莊板塊之上的商辦項(xiàng)目老盤——林肯公園，當(dāng)前也有部分房源在售，盡管不復(fù)往日高價(jià)搶購的風(fēng)光，但是因其位于亦莊核心區(qū)域且周邊配套齊全，售價(jià)領(lǐng)先于該區(qū)域內(nèi)同類型商辦房源。根據(jù)該項(xiàng)目銷售人員表述，當(dāng)前在售房源在100平方米左右，精裝修售價(jià)為5萬元/平方米。據(jù)悉，該項(xiàng)目此前售價(jià)曾高至7萬元/平方米。

同大興區(qū)類似的是，房山區(qū)長陽及良鄉(xiāng)兩板塊區(qū)域內(nèi)均無新商辦類項(xiàng)目推出，在售小戶型房源為尚未清盤的商辦項(xiàng)目中的順銷尾盤，商辦產(chǎn)品銷售價(jià)格基本上都處于歷史低點(diǎn)。

長陽板塊中，萬科FCC中央城售樓處盡管門戶大開，但是并不對客戶進(jìn)行接待。該項(xiàng)目銷售表示，項(xiàng)目房源已經(jīng)售罄。當(dāng)北京商報(bào)記者問及未來是否有新一期房源推出時(shí)，銷售人員堅(jiān)持稱整個(gè)項(xiàng)目已經(jīng)清盤。不過一位自稱熟悉該項(xiàng)目的人士表示，其實(shí)萬科FCC中央城未來還會(huì)有商辦產(chǎn)品推出，新一批房源可能會(huì)在4月拿證，只是在未取得預(yù)售證前不便對外宣傳，未來該項(xiàng)目售價(jià)很可能逼近3萬元/平方米。據(jù)了解，當(dāng)前該區(qū)域內(nèi)商辦類產(chǎn)品價(jià)格大多處于2.6萬元/平方米。

位于良鄉(xiāng)大學(xué)城板塊的遠(yuǎn)洋·仕家，是2019年1-2月房山區(qū)域內(nèi)唯一有網(wǎng)簽記錄的商辦類項(xiàng)目。統(tǒng)計(jì)顯示，今年前兩個(gè)月，該項(xiàng)目集中簽約了11套房源，平均單套面積為50平方米左右，銷售均價(jià)為2.48萬元/平方米。

遠(yuǎn)洋·仕家銷售人員告訴北京商報(bào)記者，該項(xiàng)目在2017年限購前就已入市銷售，商辦產(chǎn)品均為復(fù)式。此前在遭遇限購之初，部分前期已認(rèn)購的客戶因無法支付全額款項(xiàng)選擇退出，加上另有一些客戶認(rèn)為商辦市場利空不愿再購買，因而騰退出十幾套房源。為此，公司決定以特價(jià)形式清盤項(xiàng)目，目前這些房源也陸續(xù)售出，僅剩兩套房源在售。一套是位于1層的27平方米戶型，銷售總價(jià)為80萬元左右;另一套則是位于14層的45平方米戶型，單價(jià)折扣力度較大，為2.2萬元/平方米左右，總價(jià)約為100萬元。

二手房：價(jià)格倒掛疊加高附加成本 再交易難度大

事實(shí)上，商辦項(xiàng)目新房及二手房無一幸免于整體商辦市場的不景氣。從昔日備受追捧的“香餑餑”，到轉(zhuǎn)變?yōu)槌捶靠鸵约懊つ扛L(fēng)購房者手中的“燙手山芋”，“3·26”商辦限購令發(fā)布近兩年間，北京早些年銷售順暢的商辦項(xiàng)目，當(dāng)前再交易卻遭遇著“出售難”的尷尬境況。

北京商報(bào)記者在走訪大興區(qū)商辦市場過程中了解到，項(xiàng)目增值未達(dá)業(yè)主預(yù)期以及商辦限購令嚴(yán)格規(guī)定的再交易對象條件，是制約商辦類房產(chǎn)再入市流轉(zhuǎn)的主要因素。

一名熟悉大興區(qū)樓市的銷售人員向北京商報(bào)記者介紹稱，以南五環(huán)附近小區(qū)——金色漫香林6區(qū)為例，該項(xiàng)目商辦產(chǎn)品最低出售價(jià)格大概為2.8萬元/平方米，市場最高點(diǎn)時(shí)售價(jià)逼近3.5萬元/平方米。不過，近期有意向出售房屋的業(yè)主曾對外喊出售價(jià)3.8萬元/平方米，但是其87平方米的中小戶型房屋卻鮮有人問津。據(jù)透露，該業(yè)主彼時(shí)購房總價(jià)為256萬元，按照面積計(jì)算，每平方米單價(jià)折合約為3萬元。

“購買商辦房已經(jīng)多年，除了總房款和購房后必須繳納的契稅及公維費(fèi)用，我還承擔(dān)了裝修費(fèi)以及商辦類房產(chǎn)持有期間的納稅等各項(xiàng)費(fèi)用，這么算下來其實(shí)持有成本并不低。如果以原價(jià)出售房產(chǎn)，心里有點(diǎn)接受不了，這么多年好歹也該有些增值。”上述業(yè)主在通過與意向買家的交流協(xié)商后，將房屋售價(jià)由最初的3.8萬元/平方米下調(diào)至3.4萬元/平方米。

不過，每平方米4000元的價(jià)格讓步，并沒有對此前咨詢的買家產(chǎn)生實(shí)質(zhì)性吸引。

據(jù)上述知情銷售人員表述，買家認(rèn)為二手房交易稅名目多且稅費(fèi)高，如果二手商辦房源沒有明顯的價(jià)格優(yōu)勢，不如著手購置商辦類新房。

未來：價(jià)格筑底 市場復(fù)蘇但非回暖

在合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅看來，“3·26”商辦限購令后，北京商辦市場成交量及價(jià)格明顯下調(diào)。從目前來看，因?yàn)檎{(diào)控新政對于商辦項(xiàng)目規(guī)劃、銷售對象、購房資格以及信貸監(jiān)管都做出了諸多規(guī)定與要求，商辦產(chǎn)品面臨著巨大的去化壓力，很多開發(fā)商也由此調(diào)低了此前的價(jià)格預(yù)期，小戶型商辦產(chǎn)品價(jià)格基本上已經(jīng)進(jìn)入到一種筑底的狀態(tài)。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心分析師國仕英也指出，目前北京商住市場仍然處于低谷，并將此現(xiàn)狀產(chǎn)生原因歸結(jié)于政策不確定性所造成的觀望。“就目前來看，北京商辦類產(chǎn)品存量依然很大，尤其是大量新增商辦項(xiàng)目，由于存在最小500平方米的產(chǎn)權(quán)限制以及不允許上下水的規(guī)劃設(shè)計(jì)限制，開發(fā)商面臨很大的銷售難度。”

但值得一提的是，郭毅分析指出，當(dāng)前小戶型商辦產(chǎn)品供應(yīng)有限，其低總價(jià)的價(jià)格優(yōu)勢以及日漸顯露的稀缺性，對于市面上的一部分尚未滿足北京住宅購房資質(zhì)的剛需客群、存在真實(shí)辦公需求的小微企業(yè)的確存在較大吸引。從小戶型商辦產(chǎn)品需求端的近期市場表現(xiàn)來看，北京商辦市場現(xiàn)階段有所復(fù)蘇跡象，但是尚未達(dá)到可以稱之為“回暖”的階段。

“借助小戶型商辦產(chǎn)品的低總價(jià)以及稀缺性，北京商辦市場自‘3·26’調(diào)控后的成交冰封狀態(tài)逐漸有所緩解。但實(shí)際上，市場僅為復(fù)蘇而已，還遠(yuǎn)達(dá)不到回暖。受調(diào)控影響，當(dāng)前商辦產(chǎn)品價(jià)格確有明顯下調(diào)，不過租金水平未有顯著調(diào)整，租售比還是可以的。”郭毅如是補(bǔ)充道。