上市房企觀察

弘陽地產(chǎn)近期發(fā)布上市后的首份年報，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)營業(yè)收入92.39億元，同比增長50.5%;實現(xiàn)凈利潤14.12億元，同比增長15.7%;全年合約銷售額473.38億元，同比增長84.2%。

值得一提的是，2017年首次躋身銷售金額百強榜的弘陽地產(chǎn)曾喊出“千億夢”，表示要在2018年實現(xiàn)500億元銷售額，2020年完成千億目標(biāo)。不過2018年以來，長三角各城市調(diào)控政策從嚴(yán)，這對弘陽地產(chǎn)業(yè)績造成了一定影響。

在2018年業(yè)績發(fā)布會上，面對未達(dá)目標(biāo)的銷售成績，弘陽地產(chǎn)總裁何捷表示：“千億目標(biāo)目前不會去提了，公司2019年的銷售目標(biāo)定為600億元，與2018年相比增長約26%，而2017年、2018年增速分別為71%和84%。”

多筆票據(jù)發(fā)行年利率超過10%

在弘陽地產(chǎn)業(yè)績和規(guī)模增長的同時，公司負(fù)債也在不斷攀升。2018年年報顯示，截至2018年12月31日，弘陽地產(chǎn)總負(fù)債為540.72億元，與2017年末的 328.68億元相比增長212.04億元;資產(chǎn)負(fù)債率為79.61%;其中有息負(fù)債從2017年的116億元上漲到219億元。

中國網(wǎng)財經(jīng)記者還注意到，弘陽地產(chǎn)2018年末銀行貸款與其他借款總額為193.27億元，其中，82.34億元需在一年內(nèi)償還;42.59億元需一年后但于兩年內(nèi)需償還;57.53億元需兩年后但于五年內(nèi)償還。而弘陽地產(chǎn)目前手頭的現(xiàn)金僅為124.56億元。

資金壓力下，弘陽地產(chǎn)走上高息融資“輸血”的道路。2018年11月27日，弘陽地產(chǎn)以13.5%的利率發(fā)行了1.8億美元的優(yōu)先票據(jù);2018年12月21日，發(fā)行一筆于2020年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)，利率為13.5%;2019年3月4日，弘陽地產(chǎn)發(fā)行于2021年到期的3億美元優(yōu)先票據(jù)，年利率為11.5%。而據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)記者梳理，同期上市房企的融資利率在10%左右。

高息融資是否因為面臨著較大的償債壓力?公司對高息融資的償還有何規(guī)劃?中國網(wǎng)財經(jīng)記者致函弘陽地產(chǎn)，截至發(fā)稿時沒有收到任何回復(fù)。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示：“通過此類融資，有助于形成更為充裕的資金面。不過，若是利率過高，容易引起投資者擔(dān)憂，尤其是擔(dān)憂后續(xù)償債等壓力。”

“3671”大運營體系打法受關(guān)注

在2018年財報中,弘陽地產(chǎn)提到了“快速周轉(zhuǎn)能力”，何捷在出席2018年業(yè)績會時表示，弘陽地產(chǎn)已梳理總結(jié)出“3671”大運營體系打法，即3個月開工、6個月開盤、首開去化率不低于70%、10個月現(xiàn)金流回正。

不過，伴隨快速擴張而來的，是弘陽地產(chǎn)頻繁違法建設(shè)、無證施工等違法行為登上監(jiān)管黑榜。

2018年8月1日，弘陽地產(chǎn)子公司蘇州輝耀弘陽置業(yè)有限公司因違法建設(shè)被處以行政處罰，其樣板房地下室增加夾層、地上一層入口處構(gòu)架及挑空部位加頂。蘇州市規(guī)劃局責(zé)令該公司，按規(guī)定程序申請規(guī)劃許可，同時處以1.2萬元罰款。

2018年9月，南京禹陽東房地產(chǎn)開發(fā)有限公司開發(fā)建設(shè)NO.2016G71地塊(弘陽禹洲時光春曉)5#樓(售樓處)工程，因未辦理施工許可證手續(xù)擅自開工建設(shè)，被監(jiān)管部門處以3.386萬元罰款。

2018年10月，南京銳晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司投資建設(shè)的NO.2017G57地塊房地產(chǎn)開發(fā)項目，因為C-2#商業(yè)工程在未辦理施工許可證的前提下，擅自對樁基工程施工等違法行為，被監(jiān)管部門處以4.9971萬元罰款。此次處罰中涉及到的NO.2017G57地塊即為弘陽G57地塊。

嚴(yán)躍進(jìn)告訴中國網(wǎng)財經(jīng)記者，從弘陽地產(chǎn)無證施工等情況看，其存在很明顯的粗放經(jīng)營模式。過于強調(diào)“高周轉(zhuǎn)”，確實會造成建設(shè)方面過于冒進(jìn)的做法。