上市房企觀察

近日，龍湖集團發(fā)布了2018年業(yè)績報告，報告期內(nèi)公司實現(xiàn)收入1157.98億元，同比增長60.7%;擁有人應(yīng)占溢利162.37億元，同比增長28.88%;合同銷售額2006.4億元，同比增長28.5%。根據(jù)克爾瑞此前發(fā)布的房企銷售排行榜，龍湖集團2018年銷售額位列第10，與2017年的排名相比下降2名。

龍湖集團同時也發(fā)布了2019年的銷售目標——2200億元，同比增速9.65%。在談到2019年銷售目標增速比2018年有所降低時，龍湖集團CEO邵明曉在出席業(yè)績發(fā)布會時給出的解釋是“市場不會再出現(xiàn)暴漲行情，我們的態(tài)度是謹慎、樂觀”。

據(jù)公開報道，龍湖集團曾在去年年初提出“力爭2020年銷售爭取跨過3000億”，對于這個目標，龍湖將如何實現(xiàn)?

對此，中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪了龍湖集團品牌部相關(guān)工作人員，該工作人員沒有正面回答此問題，僅表示“開業(yè)績會，有點忙，可以等回北京后再交流”。對2019年銷售目標增速下調(diào)的說法，該工作人員則稱：“龍湖原來沒有公布過該年度銷售增速，所以也不存在下調(diào)這個說法。”

激進拿地，負債一年激增千億

中國網(wǎng)財經(jīng)記者注意到，龍湖集團在2018年初提出3000億元的銷售目標后，在拿地策略上似乎變得更加激進。

年報顯示，龍湖集團2018年新增土儲面積2189萬平方米，與2017年的2023萬平方米相比小幅增長;截至2018年12月31日，龍湖集團土儲面積合計6636萬平方米，權(quán)益面積4559萬平方米，而2017年同期土儲合計僅為5458萬平方米，權(quán)益面積3900萬平方米。

進入2019年，龍湖集團的拿地步伐并未減速，其中前兩個月新增收購?fù)恋貎淇偯娣e為258萬平方米，權(quán)益面積為180萬平方米。

與此同時，龍湖集團的負債也在攀升。截至2018年末，龍湖集團負債總額為3660.66億元，與2017年末的2565.85億元相比增長1094.81億元，增幅為42.67%。其中，一年后到期的銀行及其他借款金額為994.56億元，龍湖集團目前在手現(xiàn)金僅為452.6億元。

為解決資金問題，龍湖集團在2018年加快了籌資步伐。年報顯示，龍湖報告期內(nèi)發(fā)行8億美元投資級優(yōu)先票據(jù)、發(fā)行了全國首單住房租賃專項公募債券，總金額30億元。

人事變動，一年內(nèi)8位高管離職

值得注意的是，龍湖集團2018年曾出現(xiàn)多位高管離職，此前有媒體報道稱這“與龍湖集團提出3000億元銷售目標之后變得更加激進有關(guān)”。對此，龍湖集團上述品牌人員表示：“公司整體離職率始終處于正常水平。”

據(jù)中國網(wǎng)財經(jīng)記者不完全統(tǒng)計，2018年龍湖集團共有8位高管先后離職。2018年1月，蘇州公司總經(jīng)理李剛離職加入旭輝;2月，南京公司總經(jīng)理李宏耕轉(zhuǎn)投融信，戰(zhàn)略部總經(jīng)理王亞軍加盟中南置地，冠寓總經(jīng)理王俊英離職;4月，煙臺公司總經(jīng)理李亮加入泰禾;5月，投資發(fā)展部總經(jīng)理徐愛國入職陽光城;10月，原冠寓CEO韓石加盟中海;12月，副總裁胡浩離職。

由于上述離職高管多數(shù)有“中海系”背景，而中海的風(fēng)格一直是“穩(wěn)扎穩(wěn)打型”，所以上述離職狀況也被業(yè)界解讀為龍湖集團正在去“中海化”。

不過，易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴躍進在接受中國網(wǎng)財經(jīng)記者采訪時表示：“沒有明顯的證據(jù)表明龍湖集團的離職潮與其戰(zhàn)略加快有必然聯(lián)系。但閩系和浙系房企這兩年的迅猛擴張，的確給此前主打穩(wěn)健增長的龍湖帶來很多新的壓力，尤其是銷售方面的壓力，這自然會引起管理層方面的重視。”

安全事故、違法違規(guī)接踵而至

銷售突破2000億的龍湖集團，在2018年發(fā)生了兩起安全事故。

2018年1月14日，龍湖春江酈城在建項目工地發(fā)生大面積塌陷，造成工地受到破壞，附近居民區(qū)住戶也遭到損失，房屋出現(xiàn)不同程度的裂痕。

住建部2018年12月17日發(fā)布的信息顯示，江蘇省南京市江寧區(qū)NO.2015G23地塊項目工程，發(fā)生高處墜落事故，死亡1人，該地塊的在建工程項目也是龍湖春江酈城。

安全事故多發(fā)的龍湖集團，旗下公司還出現(xiàn)違法違規(guī)、變相抬高房價的情況。成都市城鄉(xiāng)房產(chǎn)管理局2018年11月22日發(fā)布消息稱，成都龍湖西楠置業(yè)有限公司(以下簡稱龍湖西楠公司)在銷售位于武侯區(qū)的“金楠天街”項目商品房時，存在通過第三方成都禹景置業(yè)有限公司加價銷售，變相抬高房價的不規(guī)范行為。資料顯示，龍湖西楠公司是龍湖地產(chǎn)有限公司旗下公司。