2018年，對(duì)富力地產(chǎn)(02777，HK)而言意義非凡。兩年前與“千億”失之交臂后，富力地產(chǎn)終于圓了“千億”夢(mèng)想。

3月20日，富力地產(chǎn)披露的2018年全年業(yè)績(jī)顯示，實(shí)現(xiàn)權(quán)益銷(xiāo)售金額1311億元，同比增長(zhǎng)60.3%，為近5年最高水平;營(yíng)收768.6億元，同比增長(zhǎng)30%;核心凈利潤(rùn)95.3億元，同比增長(zhǎng)49%;毛利率上升至36.4%，較2017年增加1個(gè)百分點(diǎn)。同時(shí)，由于較2017年收購(gòu)萬(wàn)達(dá)酒店的議價(jià)收購(gòu)收益大幅下降，富力2018年盈利水平出現(xiàn)大幅下滑，僅為87.28億元，同比下降59%。

《每日經(jīng)濟(jì)新聞》記者注意到，富力負(fù)債率較高的同時(shí)面臨一定的短債壓力。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，富力凈負(fù)債率較2017年的169.6%進(jìn)一步上升至184.1%;2018年末，富力現(xiàn)金短債比為0.66，較2017年末持續(xù)下降。

邁進(jìn)千億大關(guān)

早在2014年，富力地產(chǎn)董事長(zhǎng)李思廉提出要在2016年沖刺“千億”目標(biāo)。然而事與愿違，在經(jīng)歷兩年的折戟和沉淀后，富力最終邁進(jìn)了“千億”大關(guān)，同時(shí)如期完成了1300億元的年度目標(biāo)。

富力能夠最終完成2018年目標(biāo)，最后兩個(gè)月的沖刺至關(guān)重要?！睹咳战?jīng)濟(jì)新聞》記者觀(guān)察發(fā)現(xiàn)，截至2018年10月份，富力總權(quán)益合約銷(xiāo)售金額約為956.6億元，同比增長(zhǎng)45%，僅完成全年目標(biāo)的74%。而按照前十個(gè)月的表現(xiàn)，富力距離完成年度目標(biāo)差距甚遠(yuǎn)。最終，富力連續(xù)兩個(gè)月沖刺，最終以1311億元的成績(jī)壓線(xiàn)完成目標(biāo)。

進(jìn)入2019年，富力的業(yè)績(jī)大幅下跌，1月和2月權(quán)益銷(xiāo)售金額分別為68.9億元和60.5億元，較2018年11月和12月的181.9億元和172.1億元降幅達(dá)六成。

2019年富力的目標(biāo)定在1600億元，較2018年增長(zhǎng)22%，增速較2018年放緩。按照富力披露的數(shù)據(jù)，2019年富力計(jì)劃推盤(pán)多達(dá)200個(gè)項(xiàng)目，預(yù)計(jì)可售3000億元，去化53%便可完成1600億元的年度目標(biāo)。目前富力即時(shí)可啟用的銷(xiāo)售貨值便達(dá)到1200億元。

在銷(xiāo)售速度加快之際，房企需要更多的土地儲(chǔ)備。2019年富力將加快拿地步伐，計(jì)劃花400億元買(mǎi)地。李思廉表示：“目前的市場(chǎng)情況下，大家都盡量用自己的現(xiàn)金流來(lái)買(mǎi)地了。”

市場(chǎng)下行，更多的土地資金支出意味著富力對(duì)資金需求更大。未來(lái)富力將加快結(jié)轉(zhuǎn)，將銷(xiāo)售規(guī)模轉(zhuǎn)化成營(yíng)收和利潤(rùn)。據(jù)了解，截至2018年12月末，富力擁有鎖定的已售未結(jié)轉(zhuǎn)營(yíng)業(yè)額合計(jì)780億元，該部分銷(xiāo)售將在2019~2021年入賬。

短債壓力浮現(xiàn)

經(jīng)歷2017年與萬(wàn)達(dá)的“世紀(jì)交易”，富力賺足了眼球。同時(shí)在收購(gòu)后的一年多時(shí)間里，富力也飽受資金壓力的困擾。

經(jīng)過(guò)一年多運(yùn)營(yíng)，富力收購(gòu)萬(wàn)達(dá)的酒店已有71家酒店的收益及運(yùn)營(yíng)情況體現(xiàn)在2018年年報(bào)上。據(jù)富力披露的數(shù)據(jù)，2018年富力酒店業(yè)務(wù)虧損擴(kuò)大，由2017年的1.46億元擴(kuò)大至4.59億元。

李思廉在業(yè)績(jī)會(huì)上接受媒體采訪(fǎng)時(shí)指出，富力酒店業(yè)務(wù)的投資回報(bào)率約在5%左右。據(jù)了解，富力2018年的借貸成本為5.74%，酒店投資回報(bào)率或低于融資成本。

酒店運(yùn)營(yíng)成效尚不明顯，因酒店收購(gòu)帶來(lái)的負(fù)債率和償債壓力日漸凸顯。數(shù)據(jù)顯示，截至2018年底，富力地產(chǎn)的負(fù)債總額為2963億元，凈負(fù)債與總權(quán)益的比重也從2017年的169.6%進(jìn)一步上升至184.1%，處于行業(yè)較高水平。

更需要注意的是，截至2018年底，富力現(xiàn)金余額為347億元，但一年內(nèi)到期債務(wù)達(dá)522.56億元，占負(fù)債總額的32%。同時(shí)，富力現(xiàn)金與短債的覆蓋比僅為0.66。這就意味著，富力將需要更多的資金支持以保證現(xiàn)金流安全。

據(jù)了解，過(guò)去一年，富力頻繁開(kāi)啟境內(nèi)外融資通道，通過(guò)短債、發(fā)行ABS以及發(fā)行新H股等方式融資。頻繁融資也帶來(lái)利息開(kāi)支上漲。數(shù)據(jù)顯示，2018年富力支付的利息開(kāi)支(即減去資本化到開(kāi)發(fā)成本的部分)為52.12億元，同比大增212%。對(duì)此，富力解釋稱(chēng)，主要是由于人民幣兌美元匯率貶值造成17.65億元匯兌虧損。