2019年以來(lái)的三場(chǎng)土地拍賣(mài)，讓低迷了兩年多的蘇州樓市一掃陰霾，尤其是2月22日的第三場(chǎng)土地拍賣(mài)會(huì)，蘇州一日攬金近百億。不過(guò)，從市場(chǎng)層面來(lái)看，蘇州樓市成交情況并未得到改善。

克而瑞統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2019年2月蘇州市區(qū)商品住宅新增供應(yīng)面積僅0.42萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑99%;成交面積約32萬(wàn)平方米，環(huán)比下滑55%。

曾經(jīng)“樓市四小龍”之一的蘇州，2016年因土地價(jià)格和房?jī)r(jià)齊升刷足了存在感。但在嚴(yán)厲的樓市調(diào)控政策之下，一直堅(jiān)挺的蘇州樓市不得不通過(guò)打折促銷(xiāo)來(lái)實(shí)現(xiàn)去化，曾經(jīng)的地王也遲遲未能入市。

一家房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)的營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，土地市場(chǎng)一向是樓市的風(fēng)向標(biāo)，土地市場(chǎng)的回暖，預(yù)示著開(kāi)發(fā)商信心回歸。“蘇州高價(jià)地已經(jīng)遍布全城，更多高地價(jià)樓盤(pán)將在今年陸續(xù)上市，其銷(xiāo)售情況也將很大程度影響接下來(lái)的土地市場(chǎng)走勢(shì)，土拍熱度的持續(xù)性仍舊有待觀察。”克而瑞機(jī)構(gòu)蘇常片區(qū)總經(jīng)理戈文問(wèn)說(shuō)。

樓市降價(jià)促銷(xiāo)

在嚴(yán)厲的限購(gòu)政策下，除了個(gè)別限價(jià)項(xiàng)目受到市場(chǎng)熱捧，目前不少蘇州的新樓盤(pán)去化情況并不理想，尤其是在供應(yīng)量較大的區(qū)域。

以蘇州高新區(qū)的滸關(guān)板塊為例，在此前的土地拍賣(mài)中，該區(qū)域吸引了多家開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍，導(dǎo)致在建項(xiàng)目較多，目前已經(jīng)是蘇州新供應(yīng)項(xiàng)目最多區(qū)域之一。

前述開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)透露，該板塊目前有十幾個(gè)新盤(pán)在售，同質(zhì)化較為嚴(yán)重，“這些樓盤(pán)的地價(jià)都很高，在現(xiàn)在的市場(chǎng)很難賣(mài)出去。”

一家千億房企的蘇州公司負(fù)責(zé)人對(duì)經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者表示，當(dāng)前蘇州新區(qū)的滸關(guān)板塊商品住宅市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，大約有15個(gè)樓盤(pán)將陸續(xù)入市。

首開(kāi)金茂熙悅項(xiàng)目的銷(xiāo)售人員告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者，2018年底項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)時(shí)銷(xiāo)售均價(jià)為2.7萬(wàn)元/平方米，但是為了快速回籠資金，項(xiàng)目進(jìn)行了打折促銷(xiāo)，最后實(shí)際成交價(jià)格為2.5萬(wàn)元/平方米。

由于第一批客戶(hù)是按照原價(jià)簽約，項(xiàng)目實(shí)施打折促銷(xiāo)措施后，“我們和原來(lái)那批客戶(hù)又重新簽訂了合同，把價(jià)格調(diào)到了兩萬(wàn)五。”上述銷(xiāo)售表示。不過(guò)，項(xiàng)目售樓處的銷(xiāo)控表顯示，截止目前，上一次開(kāi)盤(pán)還有不少房源在售。

這位銷(xiāo)售介紹，目前在售為尾盤(pán)，最小面積為99平方米，雖然打折促銷(xiāo)力度沒(méi)有原來(lái)大，但綜合算下來(lái)，優(yōu)惠折扣也在8%-10%左右。下一次開(kāi)盤(pán)有小戶(hù)型面積，開(kāi)盤(pán)時(shí)間大約為4月份、5月份左右。

該銷(xiāo)售還表示，目前開(kāi)發(fā)商給購(gòu)房者湊齊首付的時(shí)間最長(zhǎng)為3個(gè)月，在往年樓市較為火爆的年代里，從繳納訂金到湊齊首付時(shí)間，往往只有7個(gè)工作日。首付時(shí)間的延長(zhǎng)，一定程度也顯示了當(dāng)?shù)貥鞘腥セ瘔毫Α?/p>

此外，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，將首付時(shí)間延長(zhǎng)至3個(gè)月，還寄希望于蘇州的人才新政能夠?yàn)轫?xiàng)目帶來(lái)新的需求群體。據(jù)上述銷(xiāo)售介紹，高學(xué)歷人才如果想要在蘇州購(gòu)房，選擇人才落戶(hù)方案，最快3個(gè)月即可落戶(hù)，在落戶(hù)前繳納購(gòu)房訂金即可。

按照蘇州限購(gòu)政策，非本地戶(hù)籍需要繳納一年社保才能購(gòu)房。該銷(xiāo)售表示，如果社保不足，可以先簽約，也能等待3個(gè)月左右時(shí)間，以讓客戶(hù)繼續(xù)補(bǔ)齊社保。這無(wú)疑是為沒(méi)有購(gòu)房資格的購(gòu)房者提供了一種突破限購(gòu)的解決方案。

由金茂、首開(kāi)等6家開(kāi)發(fā)商合作開(kāi)發(fā)的一個(gè)剛需項(xiàng)目，折扣力度同樣不遜色。據(jù)該項(xiàng)目銷(xiāo)售人員介紹，一套總價(jià)約為321萬(wàn)元人民幣的住宅，現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)即可享受2個(gè)點(diǎn)的折扣，首付30%享受3個(gè)點(diǎn)折扣，7天內(nèi)付清首付在此基礎(chǔ)上再優(yōu)惠3個(gè)點(diǎn)，綜合下來(lái)能給出8個(gè)點(diǎn)的優(yōu)惠。

也就說(shuō)，這套房子折扣后的價(jià)格約為295萬(wàn)，比此前總價(jià)下降了約26萬(wàn)元。該銷(xiāo)售還透露，這只是基礎(chǔ)的折扣，如果有購(gòu)房意向，可以繼續(xù)向公司申請(qǐng)，最多能享受超過(guò)10個(gè)點(diǎn)的折扣。

前述開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人分析說(shuō)，蘇州新區(qū)房地產(chǎn)規(guī)劃較為混亂，土地供應(yīng)不合理，樓面價(jià)從每平米10000元到28000元不等，地價(jià)越高的項(xiàng)目銷(xiāo)售越困難，“最主要是市場(chǎng)需求不夠，買(mǎi)的人很少。”

除了打折促銷(xiāo)情況較為普遍，目前蘇州房貸利率也在悄然下滑。多位置業(yè)顧問(wèn)對(duì)記者表示，目前蘇州首套房貸利率保持在基準(zhǔn)上浮20%左右，而去年一度最高上浮25%，已下調(diào)了約5%。對(duì)于二套房的購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，如果首套房貸款已結(jié)清，可以享受首套房按揭利率。

一家開(kāi)發(fā)商營(yíng)銷(xiāo)總透露，其所在公司蘇州項(xiàng)目合作銀行為交通銀行，原來(lái)二套房按揭利率普遍上浮20%-25%，目前可以溝通到上浮18%甚至更低。“雖然下調(diào)幅度不是很大，但起碼有溝通的余地了。”

前述開(kāi)發(fā)商蘇州公司總經(jīng)理表示，蘇州限購(gòu)、限貸政策仍無(wú)放松跡象，整體限制政策較為穩(wěn)定，但貸款利率方面有所下調(diào)，首套房貸款利率下調(diào)至18-20%。

落戶(hù)方面，老人投靠子女落戶(hù)政策寬松，取消子女落戶(hù)年限5年+的限制，取消“老人落戶(hù)后人均不低于18㎡”的限制，相對(duì)利好樓市。

土地市場(chǎng)冰火兩重天

2016年堪稱(chēng)蘇州的地王年，各區(qū)樓面價(jià)頻頻刷新，土地市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈，誕生眾多地王。不過(guò)，隨著調(diào)控的不斷深入，當(dāng)年的地王遲遲未能入市。據(jù)一些房企管理人員預(yù)測(cè)，今年蘇州將有一批地王項(xiàng)目入市。

2016年9月，蘇州迎來(lái)限購(gòu)后首場(chǎng)土拍，仁恒以20.67億元總價(jià)獲得蘇地2016-WG-46號(hào)地塊，樓面單價(jià)38745.33元/平方米，溢價(jià)率81.03%，刷新區(qū)域地王紀(jì)錄。仁恒拿地后，進(jìn)度十分緩慢。一直到2018年6月，住宅項(xiàng)目方案批前公示才公布。

如今兩年多時(shí)間過(guò)去了，仁恒地王仍未入市。經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)記者近日實(shí)地走訪(fǎng)了該地塊，發(fā)現(xiàn)項(xiàng)目住宅部分已經(jīng)開(kāi)工。據(jù)現(xiàn)場(chǎng)一名工人介紹，春節(jié)前施工隊(duì)一直在進(jìn)行土地平整工作，剛把樁打下去，春節(jié)后才開(kāi)始挖土。

項(xiàng)目現(xiàn)場(chǎng)公示資料顯示，該地塊北區(qū)住宅部分于2018年9月份開(kāi)工，預(yù)計(jì)2020年7月完工。而項(xiàng)目的商業(yè)地塊今年1月公布了建設(shè)工程規(guī)劃批前公示，并未開(kāi)工，靠近干將東路一側(cè)為停車(chē)場(chǎng)，仍在正常使用中。

一邊是地王項(xiàng)目入市艱難，而另一邊則是土地市場(chǎng)持續(xù)高溫。蘇州房地產(chǎn)市場(chǎng)與土地城市進(jìn)入冰火兩重天的境地。

2019年以來(lái)，蘇州已進(jìn)行了三次大型土拍，第三次尤為火爆。2月22日，蘇地網(wǎng)掛【2018】7號(hào)公告掛牌的6宗宅地準(zhǔn)時(shí)開(kāi)拍，總起始價(jià)80.32億元，地塊分布于平江新城、相城中心、獅山和木瀆等板塊。最終這一次土拍累計(jì)吸金98億元，地塊最高成交價(jià)格為40.7億元，最高成交樓面價(jià)為25813元/平方米，最高溢價(jià)率為42.78%，最高競(jìng)價(jià)輪次為77輪。

戈文問(wèn)表示，2019年的第三場(chǎng)土拍呈現(xiàn)高溫狀態(tài)，對(duì)于蘇州樓市帶動(dòng)作用也很明顯：“眾多房企拿地?zé)崆楦邼q，溢價(jià)率整體較高。土地市場(chǎng)的回暖，也帶動(dòng)了樓市的復(fù)蘇，2月下旬很多樓盤(pán)來(lái)人量明顯增加。”

前述營(yíng)銷(xiāo)負(fù)責(zé)人透露，在種種高壓之下，市場(chǎng)依然有起色，一方面是客戶(hù)看房的積極性相對(duì)有所提高;另一方面是新房都卯足勁開(kāi)始入市。據(jù)悉，近期蘇州多數(shù)開(kāi)發(fā)商推盤(pán)計(jì)劃，3月份蘇州市區(qū)預(yù)計(jì)開(kāi)盤(pán)加推20多個(gè)項(xiàng)目，其中第一次開(kāi)盤(pán)的項(xiàng)目近10個(gè)。

1-2月，蘇州一手房成交量與成交價(jià)格同比2018年均有所上漲，春節(jié)過(guò)后，返城置業(yè)人數(shù)有一個(gè)小高潮，加之近期蘇州土地市場(chǎng)火熱，多宗優(yōu)質(zhì)地塊高溢價(jià)成交，帶動(dòng)市場(chǎng)有一定的回暖，成交表現(xiàn)較好。