開年的房地產(chǎn)金融環(huán)境似乎顯得有點復(fù)雜多變。

在今年1月央行全面降準(zhǔn)后，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，流動性的寬松對渴求資金的地產(chǎn)行業(yè)將帶來重大利好，一方面房企的資金壓力有望緩解，另一方面房貸利率有望降低。

不過，繼今年1月房企融資總額大幅上升335.23%，創(chuàng)一年來月度新高后，2月房企融資總額又跌回2018年水平。

而在1月的金融和社融數(shù)據(jù)全面回暖后，央行和銀保監(jiān)會密集喊話房地產(chǎn)，強調(diào)繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，加強房地產(chǎn)金融審慎管理，房地產(chǎn)金融預(yù)期再次發(fā)生改變。但日前，又傳出無錫有銀行下調(diào)首套房貸首付比例、深圳有銀行下調(diào)首套房貸利率的消息，再次引發(fā)了市場對房地產(chǎn)信貸政策放松的預(yù)期。

到底2019年房企融資環(huán)境如何?房地產(chǎn)信貸政策是否會放松?

接受券商中國記者采訪的業(yè)內(nèi)人士認為，2月房企融資總額下滑是受春節(jié)假期因素影響，近期房企密集融資并不能認為是地產(chǎn)融資環(huán)境的整體放松。目前房地產(chǎn)金融，無論是開發(fā)貸，還是個人按揭貸款都是偏緊狀態(tài)，沒有明顯放松。開發(fā)企業(yè)融資規(guī)模增長，主要以境外發(fā)債為主，國內(nèi)發(fā)債尤其是開發(fā)貸仍是緊繃狀態(tài)。

近兩個月首套房貸利率下滑，跟房貸政策變化沒有關(guān)系，房貸政策依然沒放松。所以全社會融資面放松了，定向支持中小微企業(yè)、實體經(jīng)濟，但是房地產(chǎn)仍是偏緊的。

40房企融資總額環(huán)比下滑37.25%

繼2018年9月、10月融資金額連續(xù)下滑、11月份有所回暖、12月大幅下滑、2019年1月大幅上升335.23%，創(chuàng)一年來月度新高后，2月房企融資總額又跌回2018年水平。

同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2019年2月，40家典型上市房企完成融資總額共計552.88億元，環(huán)比1月的881.01億元大幅下降37.25%。其中，債權(quán)融資額為551.94億元，占房企融資總量的99.83%，環(huán)比下降37.31%;股權(quán)融資金額為0.94億元，占總?cè)谫Y金額比重為0.17%。

與1月相比，各債權(quán)融資方式融資額度均降幅明顯，跌幅最高達68.7%。其中，融資總額排名第一的是公司債，共融資363.25億元，環(huán)比下降29.14%，占比65.7%;融資總額排名第二的是其他債權(quán)融資，總額57.52億元，環(huán)比大降68.7%，占比10.4%;融資總額位居第三的是中期票據(jù)，總額為53.52億元，環(huán)比下降47.76%，占比9.68%;排名第四的是境內(nèi)銀行貸款，融資額度44.74億元，環(huán)比下降47.76%，占比8.09%;位居第五的是信托貸款，融資總額32.91億元，環(huán)比小幅上升 10.85%，占比5.95%。

圖 ： 2019年1月、2月典型上市房企融資情況對比

對于2月房企融資總額大跌的原因，同策研究院總監(jiān)張宏偉對券商中國記者表示，2月主要受春節(jié)因素影響比較大，境內(nèi)的融資金額會下滑。

“2月份比較特殊，境內(nèi)融資情況受到春節(jié)因素影響，整體融資狀況到底有沒有好轉(zhuǎn)，還要看一下3、4月份狀況。”張宏偉說，即使恢復(fù)到1月的水平，那也只是相當(dāng)于2018年上半年的市場狀況，也不是特別好，只是比最壞的時候好一點。

國金證券也認為，近期房企密集融資并不能認為是地產(chǎn)融資環(huán)境的整體放松，因為從用途來看，近期房企發(fā)行的債券多數(shù)用于償還舊債。

海外發(fā)債熱情高漲，節(jié)后融資計劃超百億美元

在2月房企融資方式中，以公司債為主，而海外融資獨占鰲頭。

同策研究院的最新數(shù)據(jù)顯示，2月，境外發(fā)債折合人民幣共303.25億元(占比83%)，雖然額度環(huán)比下滑，但占比進一步提升(1月占比76.56%)。具體來看，2月發(fā)行15筆公司債券中，有11筆均是發(fā)行的美元優(yōu)先票據(jù)或債券，合計45.33億美元。

在已披露的數(shù)據(jù)中，融資成本最低的是萬科發(fā)行的20億元住房租賃專項公司債券(第一期)，票面利率3.65%;融資成本最高的是當(dāng)代置業(yè)額外發(fā)行的一年期2億美元的優(yōu)先票據(jù)，票面利率高達15.5%?？傮w來說，2月房企融資成本約在4%-10%之間。

對于海外融資占比進一步提升的原因，張宏偉對券商中國記者說：“即使按照1月份的狀況，其實國內(nèi)的房企融資仍然是比較難的，所以大家還是跑到境外發(fā)美元債。美元債融資成本平均都在7%-8%，甚至有的企業(yè)更高，這只是利率方面的成本，再加上通道費用等，基本上都在10%。”

這種趨勢在春節(jié)后表現(xiàn)更加明顯，特別是把融資計劃統(tǒng)計在內(nèi)的話，融資金額更加突出。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，春節(jié)后有超過25家房企密集境外融資，融資計劃已經(jīng)超過100億美元。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉認為，2019年房地產(chǎn)市場進入調(diào)整期的預(yù)期非常強，這種情況下，房企更關(guān)注資金鏈的安全，拿地預(yù)計將更加謹慎。越來越多的房企抓緊窗口期加快融資，應(yīng)對未來的還債高峰期。雖然海外融資成本明顯上漲，疊加匯率的波動，更是壓力非常大，但房企在資金壓力下，依然需求量非常大。

高漲的融資需求背后，是即將到來的償債高峰。根據(jù)中信建投統(tǒng)計，2019年房企到期債券規(guī)模逾3700億元，今后三年都是償債高峰，2021年將達到峰值，逼近7500億，三年累計到期債務(wù)超1.5萬億。

兩監(jiān)管部門喊話，房地產(chǎn)金融或依然偏緊

隨著1月央行的全面降準(zhǔn)，以及房企融資規(guī)模的井噴，不少人預(yù)期隨著央行不斷釋放資金寬松信號，整個市場現(xiàn)金流相對充裕，房地產(chǎn)金融信貸環(huán)境也會改善。不過，2月25日和26日銀保監(jiān)會和央行的密集表態(tài)，讓這種預(yù)期發(fā)生了改變。

2月25日，銀保監(jiān)會副主席王兆星在國新辦新聞發(fā)布會上表示，繼續(xù)緊盯房地產(chǎn)金融風(fēng)險，要對房地產(chǎn)開發(fā)貸款、個人按揭貸款繼續(xù)實行審慎的貸款標(biāo)準(zhǔn)，特別是要嚴(yán)格控制帶有投機性的開發(fā)和個人貸款，要防止房地產(chǎn)金融風(fēng)險出現(xiàn)大的問題。同時，要實施差異化的房地產(chǎn)信貸政策，對于解決住房困難和改善住房條件且自身有財務(wù)支付能力的，要繼續(xù)給予相應(yīng)貸款支持;對于用來投資甚至是用來投機和炒賣的，要實行更嚴(yán)格的貸款標(biāo)準(zhǔn)，有的可能要提高首付比例，有的要調(diào)整利率的風(fēng)險定價，有的甚至不能給予貸款支持。

2月26日，央行在2019年金融市場工作會議上表示，加強房地產(chǎn)金融審慎管理，落實房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展長效機制。

對此，張大偉認為，房地產(chǎn)市場看政策，政策里面最直接的就是信貸，社會無風(fēng)險的資金收益率和房貸利率。如果下調(diào)，對于樓市來說肯定是利好，如果上漲，房地產(chǎn)肯定會逐漸降溫。從趨勢看，房貸利率對房地產(chǎn)市場的影響遠遠不如首套房認定標(biāo)準(zhǔn)，即貸款成數(shù)、非普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、是否認房又認貸。銀保監(jiān)會和央行的表述，代表了后續(xù)房地產(chǎn)信貸全面寬松的可能性不大。

合碩機構(gòu)首席分析師郭毅也認為，兩部門的喊話基本上令降首付，松資格化為泡影，按照銀保監(jiān)會的表態(tài)，一些房價漲速過快，投機需求死灰復(fù)燃的城市，也許還會在“因城施策”的調(diào)控方針下，遭遇差別化住房信貸政策的結(jié)構(gòu)性收緊。

誰知不到一周，市場就有首付降低和利率下調(diào)的傳聞出現(xiàn)。

3月4日，有報道稱，工行無錫分行于3月1日向各支行、分行營業(yè)部下發(fā)的通知顯示，居民家庭首次購買普通住房申請個人住房貸款，最低首付比例由40%下調(diào)至30%，但前提是認房又認貸，且擁有本地戶口。同日，還有媒體報道稱，中信、北京銀行下調(diào)深圳二手房貸利率，首套最低上浮8%。

對此，有專家認為，無錫首付比例下調(diào)可以理解為商業(yè)行為，也可以理解為政府指導(dǎo)下的放松行為，具有信號意義，即對于一些過去過于嚴(yán)厲的政策，后續(xù)肯定會放松。

不過，上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭則對券商中國記者表示，“如果無錫當(dāng)?shù)卣蜚y監(jiān)局之前有規(guī)定首套房首付比例最低40%的話，那這個動作就是很明顯的放松，如果之前沒有這種統(tǒng)一的規(guī)定，那這個也不算什么。”

在楊紅旭看來，目前房地產(chǎn)金融，無論是開發(fā)貸，還是個人按揭貸款都是偏緊的狀態(tài)，沒有明顯放松。開發(fā)企業(yè)融資規(guī)模增長，主要以境外發(fā)債為主，國內(nèi)發(fā)債尤其是開發(fā)貸仍是緊繃狀態(tài)。近兩個月首套房貸利率下滑，跟房貸政策變化沒有關(guān)系，房貸政策依然沒放松。

“主要是多次降準(zhǔn)后全社會的利率下滑了，如國債利率，2018年一直下滑，目前在2.6%左右。全社會利率水平重心下移后，商業(yè)銀行認為，個人貸款利率下浮一樣可以賺錢，而且可以多貸一些。因為樓市成交下滑后，個人按揭貸款也下滑了，商業(yè)銀行認為個人按揭貸款是一筆優(yōu)質(zhì)的資產(chǎn)，目前很多銀行樂意放貸。”楊紅旭對券商中國記者說，但是首付比例沒有放松，也沒收到窗口指導(dǎo)說大力支持購房貸款。所以全社會融資面放松了，定向支持中小微企業(yè)、實體經(jīng)濟，但是房地產(chǎn)仍是偏緊的。