2018年的長租公寓頻頻“爆雷”，租賃市場的租金上漲、環(huán)保問題也多次曝光，到了去年末今年初，長租公寓的大洗牌已經(jīng)開始。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計，2018年截至目前，爆倉的長租公寓企業(yè)達(dá)到11家，在資本助力下的獨(dú)立公寓品牌紛紛消亡或步履維艱，開發(fā)商旗下的長租公寓逆勢崛起，萬科、龍湖、旭輝在規(guī)模擴(kuò)張中暫時領(lǐng)先，位居行業(yè)前三。

2019年開年不久，萬科便進(jìn)行了一筆租賃融資。2月20日，萬科A發(fā)布公告，將發(fā)行20億元住房租賃專項(xiàng)公司債券。這是萬科去年獲批的80億元公司債券的第三期發(fā)行，將繼續(xù)支持萬科租賃業(yè)務(wù)。

房企的租賃業(yè)務(wù)規(guī)模競爭還在繼續(xù)。多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，長租公寓行業(yè)已進(jìn)入深水區(qū)，部分房企攜資金、融資和專業(yè)優(yōu)勢搶占市場，但在規(guī)模競爭格局初定后，出租率、回報率等指標(biāo)，將成為運(yùn)營競爭的核心。

萬科租賃樣本

作為租賃市場的先行者，萬科早在2008年就介入租賃，2014年開始快速擴(kuò)張，2017年開啟城中村改造項(xiàng)目“萬村復(fù)蘇計劃”，去年則將租賃業(yè)務(wù)從拓展業(yè)務(wù)提升至核心業(yè)務(wù)。

擴(kuò)張的背后離不開金融的支持。萬科于去年6月獲得證監(jiān)會核準(zhǔn)，分期發(fā)行不超過人民幣80億元(含80億元)的公司債券，專項(xiàng)用于租賃。

根據(jù)公告，最新發(fā)行的20億元中，14億元擬用于公司住房租賃項(xiàng)目的建設(shè)和運(yùn)營，包括北京-海淀永豐項(xiàng)目和大連-寶華旺苑項(xiàng)目。

這意味著，盡管在去年下半年，深圳萬科的“萬村復(fù)蘇計劃”遭遇挫折，但萬科租賃業(yè)務(wù)仍在持續(xù)推進(jìn)中。

作為萬科長租公寓泊寓的重要組成部分，去年8月開始，“萬村計劃”接連受到推高租金、業(yè)務(wù)暫停的質(zhì)疑;此后，深圳發(fā)布租金管制政策，對城中村等租賃房源租金進(jìn)行調(diào)控。

在去年11月的媒體溝通會上，萬科高級副總裁張紀(jì)文對此回應(yīng)，“萬村計劃”確實(shí)暫緩?fù)七M(jìn)，這也是之前就預(yù)料到的。萬村已經(jīng)拓展到7萬-8萬間房源的規(guī)模，深圳萬科將專注已有房源的運(yùn)營，未來再有計劃地拓展。

萬村的收縮實(shí)際上是萬科“收斂”和“聚焦”要求的一部分。“收斂是要保證經(jīng)營質(zhì)量。都是為了在現(xiàn)在的階段下(觀察)如何去打磨，以獲得未來更好的發(fā)展。”張紀(jì)文表示。

萬科董事會主席郁亮補(bǔ)充稱，城中村改造比想象中難得多，現(xiàn)在還沒有發(fā)現(xiàn)做公寓賺錢的;不過萬科的租賃業(yè)務(wù)不會停止，會繼續(xù)探索可持續(xù)的發(fā)展模式。

2018年11月5日，深圳規(guī)土委發(fā)布城中村規(guī)劃文件，將深圳各區(qū)54%-75%的現(xiàn)狀城中村列入綜合整治，2025年之前不得推倒重建。

深圳業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，這項(xiàng)政策鼓勵綜合整治模式，將利好萬科的城中村租賃業(yè)務(wù)，“萬村計劃”的發(fā)展空間依然可期。

萬科內(nèi)部人士表示，租賃業(yè)務(wù)是核心業(yè)務(wù)的定位沒有改變，除了深圳萬村，其他城市和區(qū)域的公寓業(yè)務(wù)并沒有暫停，仍在持續(xù)推進(jìn)。不過，今年的重點(diǎn)將更加轉(zhuǎn)移到運(yùn)營質(zhì)量上來。

長租公寓座次大調(diào)整

2014年開始，由于資本的助力和投資的熱潮，獨(dú)立品牌的長租公寓紛紛冒出，成為很多人創(chuàng)業(yè)的一大路徑。

而在政策和轉(zhuǎn)型的驅(qū)動下，自2017年開始，長租公寓也成為各大房企跑馬圈地的一大戰(zhàn)場。

到了2018年下半年，資本退潮，“裸泳者”顯現(xiàn)。多家公寓出現(xiàn)爆倉，倒閉。如杭州鼎家、上海寓見、長沙咖啡貓等長租公寓紛紛遭遇資金鏈斷裂，目前仍無解決方案。

另一邊，房企的長租公寓品牌仍在突進(jìn)。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者不完全統(tǒng)計，目前TOP30房企中，有近20家已進(jìn)軍或計劃布局長租公寓市場。

易居克而瑞長租公寓排行榜單排名也急劇變化。2018年榜單顯示，在集中式公寓品牌中，“房企系”的萬科泊寓、龍湖冠寓、旭輝領(lǐng)寓分別以累計拓展23萬間、10萬間、5萬間位列前三。

在開業(yè)長租公寓房源量榜領(lǐng)先的，也是5.4萬間的龍湖、5萬間的萬科和1.5萬間的旭輝;其他房企如碧桂園、華潤和保利，也在奮起直追。

分散式公寓運(yùn)營商則以中介系為首，管理房源數(shù)量分別達(dá)到80萬間、70萬間以及40萬間的自如、相寓和蛋殼公寓，躋身排行榜前三。

而橫向?qū)Ρ雀鱾€派系項(xiàng)目拓展及開業(yè)情況，有資金和資源優(yōu)勢的房企系公寓品牌不僅在整體規(guī)模拓展上獨(dú)占優(yōu)勢，也有較好的運(yùn)營管理和產(chǎn)品服務(wù)表現(xiàn)。

展望2019年，長租公寓業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，運(yùn)營管理將成為重點(diǎn)。短期內(nèi)，由于國內(nèi)目前租賃市場租金回報整體偏低，對于租賃運(yùn)營商而言，獲得低成本的租賃融資則是重中之重。以龍湖為例，2017年開始高舉高打進(jìn)軍長租，在很短的時間內(nèi)沖上規(guī)模第二，很重要的一點(diǎn)就是其資金成本很低。

龍湖集團(tuán)首席執(zhí)行官邵明曉表示，龍湖長租公寓現(xiàn)在是兩成重資產(chǎn)，八成中資產(chǎn)，20%的重資產(chǎn)是因?yàn)辇埡蟹浅?qiáng)大的資本成本的優(yōu)勢。

龍湖通過多種方式募集租賃業(yè)務(wù)的資金。2018年，龍湖分別與新加坡政府投資公司(GIC，新加坡主權(quán)基金)、加拿大養(yǎng)老基金投資公司(CPPIB)共同設(shè)立長租公寓投資平臺，專項(xiàng)投資龍湖位于中國一線和核心二線城市的長租公寓項(xiàng)目，首期投資額超過18億美元。

在全球資金市場上，主權(quán)基金、養(yǎng)老基金都是公認(rèn)的低成本資金。此外，龍湖還獲批發(fā)行50億元住房租賃專項(xiàng)公司債券。

與成熟的市場如美國相比，中國長租公寓項(xiàng)目的融資渠道當(dāng)下仍很有限。仲量聯(lián)行指出，從2017年至2018年上半年，以長租公寓為底層資產(chǎn)發(fā)行的資產(chǎn)證券化產(chǎn)品(包括收費(fèi)收益權(quán)ABS、CMBS和類 REITs)僅占房地產(chǎn)資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的不到 5%。

未來，長租公寓要實(shí)現(xiàn)規(guī)?；l(fā)展，必須拓寬融資渠道，加快資產(chǎn)證券化進(jìn)程，以提高市場參與者的融資效率、降低其融資成本。