2月18日消息，董家渡地王項目的轉(zhuǎn)讓，引出了一場“外灘風(fēng)云”。2月14日，綠地控股宣布綠地集團以121億元接手中國民生投資股份有限公司(以下簡稱“中民投”)旗下董家渡地王項目50%股權(quán)及其全部債權(quán)。

收購?fù)瓿梢院?，綠地集團持有50%股權(quán)，為第一大股東，安信信托持有45%、國資背景的上海外灘投資開發(fā)持有5%的股權(quán)。

該項目之所以備受關(guān)注，是因為其曾經(jīng)是當(dāng)年的上海地王，位于核心地段董家渡，占地面積12.67萬平方米，一直是中民投手中最核心且最具價值的資產(chǎn)。

而相比前東家中民投248.5億元的成本，綠地以121億元拿下50%的權(quán)益是撿了個便宜，但綠地還要承擔(dān)項目公司352.98億元的債務(wù)，這次交易對其究竟是喜是憂?

風(fēng)水寶地？綠地低于買價入局外灘

中民投曾持有的董家渡地王項目，可謂是“風(fēng)水寶地”。

2014年，中民投聯(lián)合上海外灘投資和上海佳渡置業(yè)豪擲248.5億元一舉拿下，彼時，中民投創(chuàng)始人董文標(biāo)豪言稱“三年回本”。

但隨之而來的卻是高成本難題，根據(jù)中民投向有關(guān)部門報批的文件，董家渡的總建筑面積113.9萬平方米，總投資概算達到604億元。這個數(shù)額遠超上海中心大廈的投資，建設(shè)年限也變成了5年。

而與之形成對比的是，尚未等到大樓建成的輝煌，中民投已經(jīng)債臺高筑。上海清算所披露的三季報顯示，截至2018年9月30日，中民投總資產(chǎn)3108.64億元，總負債達2327.92億元，資產(chǎn)負債率達74.89%。

不得不提，成立于2014年、由59家民營企業(yè)發(fā)起設(shè)立的中民投，擴張速度驚人，2015年、2016年、2017年，中民投的總資產(chǎn)分別為1470.17億元、2724.70億元、3061.13億元;凈利潤分別為46.41億元、36.76億元、55.64億元。但是，中民投今年前三季度凈利潤僅為16.02億元，同比下降59.78%。

在債券違約、資金重壓之下，中民投尋求出售優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)董家渡地王項目以解燃眉之急。而綠地則在此時進入大眾視線。2月14日，綠地控股宣布以121億元接盤董家渡地王項目50%股權(quán)及其全部債權(quán)。

相比五年前248.5億元的成本，董家渡50%權(quán)益需要124.25億元，而安信信托則以240億元拿下45%的股權(quán)，綠地此番以121億元將黃金地塊一半權(quán)益收入囊中，算是獲益頗多。

中原地產(chǎn)分析師盧文曦表示：“綠地在這塊核心區(qū)位并沒有項目，拿下這幅地塊的意義也就非同尋常，一方面可以打造區(qū)域標(biāo)桿，提升區(qū)域內(nèi)話語權(quán)，另一方面，提升綠地品牌的綜合形象。”

至此，如今董家渡區(qū)域已聚集綠地、融創(chuàng)、綠城、華潤及泛海在內(nèi)的5家開發(fā)商。

燙手山芋？綠地接盤后轉(zhuǎn)手質(zhì)押

但“豪擲千金”的背后，綠地還需要應(yīng)對眾多問題。而綠地宣布拿下這塊“香餑餑”的第二天，當(dāng)日報收6.59元/股，下跌1.2%。

對比而言，今年1月份，一份打包了董家渡地塊的資產(chǎn)被融創(chuàng)中國拿下。其以125.53億元獲取了北京和上海兩大項目的100%權(quán)益，其中便有占地面積約為12.03萬平方米的董家渡地塊。相較于此，綠地似乎“買貴了”。

除了權(quán)益外，綠地還需要承擔(dān)全部高額債權(quán)。根據(jù)公告顯示，截至2018年12月31日，標(biāo)的公司總資產(chǎn)453.16億元，總負債352.98億元，凈資產(chǎn)100.18億元。

再者，根據(jù)2018年三季度報，截至9月底，綠地控股總資產(chǎn)9038億元，負債8042億元，較2017年底增加491億元，同期資產(chǎn)負債率上升至89.31%。同時，2018年土地市場轉(zhuǎn)冷，而綠地在2018年新增房地產(chǎn)項目118個，總地價917億元，較2017年同比翻番。可見，綠地還需要資金持續(xù)投入。

盧文曦認為，對綠地而言，這次交易風(fēng)險和機遇并存。“2016年是地王頻出一年，即便土地價格有所上漲，但算上債務(wù)，土地價格優(yōu)勢就不顯著了。雖然并購可以快速擴張，但是綠地本身的資產(chǎn)負債率也偏高，如此大手筆，負債數(shù)據(jù)可能將進一步攀升。”

有趣的是，就在宣布交易的同一天，綠地控股全資子公司綠地地產(chǎn)即刻向上海銀行市北分行質(zhì)押了其所持有的中民外灘房地產(chǎn)開發(fā)有限公司股份，出質(zhì)股權(quán)數(shù)額為50億元，占其持股比例的100%。而三天后(2月17日)，綠地控股又披露獲得了上海銀行百億級授信額度。