2018年，樓市在政策持續(xù)調(diào)控的背景下急劇變化，一二線市場(chǎng)的熱度持續(xù)下滑。進(jìn)入2019年，土地市場(chǎng)回歸理性、新房供應(yīng)持續(xù)增長、降價(jià)潮涌，樓市形勢(shì)仍然向下。

以上海而言，同策研究院首席分析師張宏偉分析認(rèn)為，上海短期內(nèi)市場(chǎng)去化壓力增加了。首先，拿到預(yù)售證的新房庫存量達(dá)到700多萬平方米，比去年下半年600多萬平方米的供應(yīng)規(guī)模略有增長;其次，最近三個(gè)月的市場(chǎng)去化速度是14個(gè)月，去年下半年基本是12個(gè)月。

一線城市去化壓力仍在

以上海為例，其房地產(chǎn)市場(chǎng)存量去化壓力確在增加。同策研究院一份研報(bào)顯示，2019年1月上海市商品住宅供應(yīng)面積為40.25萬平米，同比下降9個(gè)百分點(diǎn);成交面積為52.97萬平米，同比上升8個(gè)百分點(diǎn)。

根據(jù)上海商品住宅存量及3個(gè)月移動(dòng)去化反映，2019年1月上海市存量為709.5萬平方米，三個(gè)月移動(dòng)去化周期為14.08個(gè)月，去年下半年基本是12個(gè)月。商品住宅市場(chǎng)存量近兩年來創(chuàng)新高，市場(chǎng)去化壓力增大。

二手房卻不同。來自鏈家地產(chǎn)的數(shù)據(jù)顯示，2月前10天，上海市場(chǎng)住宅類產(chǎn)品網(wǎng)簽471套，基本上與往年過年期間的市場(chǎng)行情類似;而上海鏈家2019年春節(jié)后4天帶看并不活躍，比2019年1月日均帶看量下降35.88%，比2018年春節(jié)后4天的日均帶看下降7.66%。

但二手房成交有上漲趨勢(shì)。2019年1月，上海鏈家的成交量環(huán)比上漲12.02%。成交均價(jià)與2018年12月相比小幅上漲，漲幅為2.20%，扭轉(zhuǎn)了2018年5月以來成交均價(jià)連續(xù)7個(gè)月的下跌趨勢(shì)。上海中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，1月上海二手住宅成交1.65萬套，環(huán)比增加6.5%，同比增加39.6%。

張宏偉認(rèn)為，可能短期內(nèi)，二手房走勢(shì)強(qiáng)于新房，實(shí)際上這是因?yàn)橹脫Q導(dǎo)致的。從上海各大區(qū)域庫存的結(jié)構(gòu)來看，金山區(qū)和青浦區(qū)的去化壓力是最大的。市場(chǎng)如果繼續(xù)調(diào)整，房價(jià)拐點(diǎn)將在這兩個(gè)區(qū)域率先出現(xiàn)。

房企覬覦核心二線城市

作為樓市的風(fēng)向標(biāo)，土地市場(chǎng)一舉一動(dòng)的變化，都將成為影響房價(jià)的重要因素。反觀2018年，嚴(yán)苛的土地限制條件、長期調(diào)控政策不放松、資金壓力、融資環(huán)境、市場(chǎng)下行等一系列的原因，導(dǎo)致房企拿地越發(fā)謹(jǐn)慎，土拍熱度出現(xiàn)明顯轉(zhuǎn)變。一輪游、低溢價(jià)率、流拍、延緩出讓、國企托市等現(xiàn)象在下半年屢見不鮮，土地市場(chǎng)下行趨勢(shì)漸顯。以2019年2月15日出讓的福州7幅土地為例，7幅地塊中有三幅為此前流拍地塊。

根據(jù)2018年底上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《100城市土地市場(chǎng)報(bào)告》顯示，2018年11月份全國百城土地儲(chǔ)備規(guī)模達(dá)到超過11億平方米，土地儲(chǔ)備規(guī)模持續(xù)增加，全國百城土地儲(chǔ)備去化周期達(dá)到近19個(gè)月，呈現(xiàn)出明顯上升趨勢(shì)，后期不少城市將面臨土地儲(chǔ)備去化周期持續(xù)加長的壓力。

克爾瑞福州分析師張曙嬌分析認(rèn)為，就算是2月15日福州出讓的7幅土地價(jià)格比較理性，但房企前期啟動(dòng)資金仍較高，對(duì)房企的資金和綜合實(shí)力要求較高。

通過計(jì)算，本次7幅地塊總體量約為180萬方，其中安置型商品房占比約為71%，除了01和02號(hào)地塊，其他地塊基本為住宅部分的90%，實(shí)際可售面積相當(dāng)少。但因?yàn)樵O(shè)置了“安置型商品房在一定期限內(nèi)賣不掉，可由政府回收”這一條件，變相“救市”也使得房企的競買熱情隨之增加。這些參與土拍的房企，賬面現(xiàn)金也比較充裕。

實(shí)際上，在過去一年的土拍市場(chǎng)中，鮮少見到福州系房企的身影。近年來，隨著本土房企土地儲(chǔ)備的消耗，為了鞏固市場(chǎng)地位和可持續(xù)發(fā)展，房企補(bǔ)倉意愿逐漸加強(qiáng)。比如陽光城、融僑(與首開合作參拍)、正榮等福州知名房企重現(xiàn)土拍現(xiàn)場(chǎng)，陽光城、正榮經(jīng)過多輪激戰(zhàn)，分別將宗地2019-02和宗地2019-03地塊收入囊中。而融信、寶龍雖然參與了卻一幅土地也沒有拿到。

需要指出的是，房企在過去兩年在福州所拿的高價(jià)地，仍有大部分尚未入市。據(jù)CRIC初步統(tǒng)計(jì)，近兩年福州主城區(qū)招拍掛市場(chǎng)成交的商住用地中，有六十多幅未面市地塊，還不包括收并購地塊、純商業(yè)用地和前幾年的未入市的地塊。而這部分地塊中，大部分在競買條件中明確要求在指定時(shí)間內(nèi)面市。2019年福州或?qū)⒂瓉硇卤P供應(yīng)潮。加之此前持銷期的新盤還有一定的庫存量，可選擇的房源量將十分充足。