2019年開(kāi)年，對(duì)于中國(guó)房企來(lái)說(shuō)，可謂喜憂(yōu)參半。在2018年房地產(chǎn)銷(xiāo)售創(chuàng)歷史新高后，進(jìn)入2019年，房地產(chǎn)銷(xiāo)售增速明顯下降，1月不少房企銷(xiāo)售金額出現(xiàn)20%以上的同比下滑。同時(shí)，不少房企寄希望于春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)提振銷(xiāo)售，然而，今年返鄉(xiāng)置業(yè)明顯退燒，這與三四線(xiàn)城市需求已經(jīng)出現(xiàn)透支有著密切的關(guān)系。銷(xiāo)售放緩將帶來(lái)資金回籠壓力，使得資金緊張，不過(guò)，在進(jìn)入2019年，由于擔(dān)憂(yōu)經(jīng)濟(jì)增速放緩，全球主要經(jīng)濟(jì)體貨幣政策出現(xiàn)放松態(tài)勢(shì)，這為房企融資提供了良好的外部環(huán)境。房企也在開(kāi)年這段時(shí)間密集進(jìn)行融資，發(fā)行各類(lèi)債券。新年以來(lái)，評(píng)級(jí)為垃圾級(jí)的中資房地產(chǎn)公司蜂擁發(fā)行美元債。數(shù)據(jù)顯示，1月1日以來(lái)，投機(jī)級(jí)開(kāi)發(fā)商共發(fā)美元債84億美元，創(chuàng)1996年有統(tǒng)計(jì)以來(lái)的同期之最。

導(dǎo)讀

“2019年上半年市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間已是大概率事件。其中，一二線(xiàn)城市成交量保持穩(wěn)定，三四線(xiàn)將面臨較大調(diào)整壓力。”

“在十堰，往年春節(jié)返鄉(xiāng)置業(yè)的成交量，大概占到全年的30%。今年很多項(xiàng)目降價(jià)了，銷(xiāo)售也沒(méi)什么起色。”2019年春節(jié)期間，返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮明顯降溫，湖北十堰市某房企人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者如此說(shuō)。

受去年四季度以來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)整體降溫的影響，今年開(kāi)年，樓市成交活躍度較低。在很多三四線(xiàn)城市，返鄉(xiāng)置業(yè)熱潮明顯降溫，使得春節(jié)期間的成交量有所下降。

此前的一月，市場(chǎng)同樣不夠活躍。易居克而瑞對(duì)30個(gè)重點(diǎn)城市的統(tǒng)計(jì)顯示，1月整體成交2146萬(wàn)平方米，環(huán)比下跌31%，同比也有14%的降幅。

這種情況給2019年的市場(chǎng)前景蒙上一層陰影。多數(shù)受訪(fǎng)者認(rèn)為，至少在今年上半年，房地產(chǎn)市場(chǎng)將延續(xù)下行的態(tài)勢(shì)，全年成交量已不可能再度攀升。其原因在于，在各種因素的影響下，市場(chǎng)需求已經(jīng)明顯萎縮。

龍頭房企銷(xiāo)售下降三成

房地產(chǎn)市場(chǎng)的降溫在房企業(yè)績(jī)上得以體現(xiàn)。中原地產(chǎn)對(duì)30家已經(jīng)發(fā)布業(yè)績(jī)的房企進(jìn)行統(tǒng)計(jì)指出，今年1月，30家企業(yè)實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售額3189.4億元，比2018年同期下降了11%。

其中，萬(wàn)科、恒大兩家龍頭房企的銷(xiāo)售額雖然都突破了400億，但同比降幅分別達(dá)到28.0%和32.9%。碧桂園發(fā)布的權(quán)益銷(xiāo)售額為331億，同比降幅也達(dá)到28%。

雖然部分中型房企的業(yè)績(jī)有所提升，但下降的情況仍然較多。其中，與去年12月相比，房企1月業(yè)績(jī)呈現(xiàn)普遍性下滑，顯示出市場(chǎng)在下行。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，龍頭房企銷(xiāo)售放緩，很大程度上與三四線(xiàn)城市逐漸退燒有關(guān)系。

上海易居研究院副院長(zhǎng)楊紅旭認(rèn)為，一方面，去年1月處于樓市繁榮期，基期值高，今年1月處于降溫期;另一方面，今年春節(jié)比去年早了10天，1月銷(xiāo)售受春節(jié)假期因素影響較大。

進(jìn)入2月，受春節(jié)假期因素影響，一二線(xiàn)城市的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)假期基本暫停(北上廣深等城市只有個(gè)位數(shù)網(wǎng)簽)，長(zhǎng)假樓市主要以三四線(xiàn)城市為主。但根據(jù)多家機(jī)構(gòu)的觀點(diǎn)，以往頗為普遍的返鄉(xiāng)置業(yè)現(xiàn)象，也出現(xiàn)明顯降溫。

58同城、安居客發(fā)布的《2019返鄉(xiāng)置業(yè)調(diào)查報(bào)告》顯示，2019年春節(jié)期間，52.7%的“漂一族”有返鄉(xiāng)置業(yè)意向，比上年下滑了6個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)于有返鄉(xiāng)置業(yè)意向的人群來(lái)說(shuō)，三線(xiàn)、四線(xiàn)及以下城市依然是返鄉(xiāng)置業(yè)的主力城市，合計(jì)占比達(dá)到78%。

前述房企人士表示，近幾年來(lái)，返鄉(xiāng)置業(yè)成為很多三四線(xiàn)城市的普遍現(xiàn)象。在一些城市，市場(chǎng)好的時(shí)候，春節(jié)期間返鄉(xiāng)置業(yè)的規(guī)模占全年三到四成，開(kāi)發(fā)商也多會(huì)安排銷(xiāo)售人員在春節(jié)期間值班。今年很多項(xiàng)目降價(jià)銷(xiāo)售，但成交量明顯不如往年。

張大偉向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，“大部分三四線(xiàn)城市樓市在2019年春節(jié)期間出現(xiàn)了‘觀望+有價(jià)無(wú)市’的現(xiàn)象。”

中信建投對(duì)東中西部的六個(gè)縣市進(jìn)行調(diào)研，并發(fā)布2019年春節(jié)返鄉(xiāng)調(diào)研報(bào)告。其中顯示，春節(jié)期間房地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)訪(fǎng)量出現(xiàn)普遍下降，需求疲態(tài)開(kāi)始顯現(xiàn)。在市場(chǎng)成熟度高的城市，房?jī)r(jià)已經(jīng)自高點(diǎn)有所回落。

該機(jī)構(gòu)對(duì)江西省永新縣進(jìn)行調(diào)研發(fā)現(xiàn)，今年春節(jié)期間，碧桂園、歐洲城、朝陽(yáng)學(xué)府等三大熱盤(pán)的到訪(fǎng)量同比下滑50%，“說(shuō)明返鄉(xiāng)置業(yè)需求大幅收縮”。

三四線(xiàn)需求透支明顯

2019年開(kāi)年的市場(chǎng)表現(xiàn)，延續(xù)了去年年末的降溫走勢(shì)。張大偉表示，大部分城市在去年四季度出現(xiàn)降溫，一些城市的降溫趨勢(shì)，則從下半年就已開(kāi)始。這波降溫的動(dòng)力，主要來(lái)自于樓市調(diào)控效果的長(zhǎng)期累加。

但由于去年上半年銷(xiāo)售旺盛，全年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售規(guī)模仍然創(chuàng)下歷史新高。如2018年全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積突破17萬(wàn)億平方米，商品房銷(xiāo)售額則接近15萬(wàn)億。

中信建投指出，在一些三四線(xiàn)城市，2018年的成交量和房?jī)r(jià)都創(chuàng)下歷史新高，部分縣市的成交量增速接近100%。

該機(jī)構(gòu)認(rèn)為，這種情況也使得很多城市的需求出現(xiàn)透支，從而導(dǎo)致今年年初市場(chǎng)低迷。“多地唱響盛極而落的序曲”。

上海易居研究院智庫(kù)中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出，近年來(lái)，三四線(xiàn)樓市波動(dòng)較大，如今正發(fā)生從旺盛到低迷的變化，并將影響整體市場(chǎng)。“2019年上半年市場(chǎng)走勢(shì)不容樂(lè)觀，全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積增速步入負(fù)增長(zhǎng)區(qū)間已是大概率事件。其中，一二線(xiàn)城市成交量保持穩(wěn)定，三四線(xiàn)將面臨較大調(diào)整壓力。”

按照監(jiān)管層的基調(diào)，棚戶(hù)區(qū)改造的范圍和貨幣化安置的比例，未來(lái)都將得到控制。業(yè)界認(rèn)為，這也將成為三四線(xiàn)樓市的壓力。中信建投指出，三四線(xiàn)城市的需求主要來(lái)自剛需、改善需以及拆遷，部分東部城市拆遷需求占比達(dá)50%，因此過(guò)去拆改力度越大的區(qū)域，今年市場(chǎng)將面臨越大的挑戰(zhàn)。

房地產(chǎn)調(diào)控的影響同樣不容忽視。今年1月，多地召開(kāi)地方“兩會(huì)”，對(duì)全年的房地產(chǎn)政策進(jìn)行定調(diào)。中原地產(chǎn)總結(jié)稱(chēng)，棚改收縮、一城一策、“三穩(wěn)”(穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期)是出現(xiàn)頻率最高的關(guān)鍵詞。這也意味著，今年房地產(chǎn)政策的總基調(diào)仍然從緊，并沒(méi)有明顯松動(dòng)。

多數(shù)機(jī)構(gòu)認(rèn)為，在多種因素的綜合作用下，市場(chǎng)需求將繼續(xù)下降，2019年房地產(chǎn)市場(chǎng)將繼續(xù)處于下行通道中，交易量下滑是大概率事件。除非出現(xiàn)信貸等政策的實(shí)質(zhì)性松綁，否則市場(chǎng)很難出現(xiàn)反轉(zhuǎn)。

受此影響，投資熱情也會(huì)繼續(xù)降溫，未來(lái)一段時(shí)間內(nèi)，土地交易、開(kāi)工情況也將呈現(xiàn)出相對(duì)低迷的狀態(tài)。