在房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入存量時(shí)代后，一、二線城市二手住宅成交量占整體市場(chǎng)成交情況的比重越來(lái)越高，二手房成交量開(kāi)始能客觀合理地反映大中城市的購(gòu)房需求。在土地新增供應(yīng)有限，新房高端化、郊區(qū)化嚴(yán)重的情況下，供應(yīng)與需求錯(cuò)配，剛需購(gòu)房者通過(guò)二手住宅滿足自身住房需求，部分城市甚至出現(xiàn)一、二手房倒掛現(xiàn)象。

近日，據(jù)上海易居房地產(chǎn)研究院發(fā)布的《2018年20城二手住宅成交量偏離度報(bào)告》顯示，2018年，易居研究院監(jiān)測(cè)的20個(gè)城市二手住宅成交量為119.1萬(wàn)套，同比下降16.8%。20城二手住宅成交量偏離度為-7.1%。2017年和2018年二手住宅成交量在均值處波動(dòng)，總體來(lái)看，二手房市場(chǎng)較為理性，部分城市也出現(xiàn)二手房?jī)r(jià)格穩(wěn)中有跌的情況。

易居研究院認(rèn)為，2018年受到房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的影響，加之2015年和2016年二手住宅成交量爆發(fā)一定程度上透支了部分購(gòu)房需求，導(dǎo)致2017年和2018年購(gòu)房需求不足，二手房市場(chǎng)延續(xù)了2017年的低迷態(tài)勢(shì)。

從歷史走勢(shì)來(lái)看，2012年在“限購(gòu)、限貸”等政策調(diào)控下，二手住宅成交量處于歷史低位。2013年成交量以53.8%的增幅回升。2014年市場(chǎng)再度降溫。2015年，在去庫(kù)存利好政策刺激、多輪降息、信貸寬松的背景下，大量資金涌入樓市。在熱點(diǎn)城市新房供不應(yīng)求的狀態(tài)下，剛需人群開(kāi)始轉(zhuǎn)向存量房市場(chǎng)，2016年二手住宅交易量更是達(dá)到2012年以來(lái)的高點(diǎn)。2017年在因城施策的調(diào)控政策下，二手住宅成交量再次步入下行通道。

將20城按城市能級(jí)分類(lèi)來(lái)看，一、二、三線城市2018年二手住宅成交量均出現(xiàn)不同程度的萎縮。2017年和2018年二手住宅成交量均低于2012年以來(lái)平均值。目前一線城市二手住宅成交量已處于低位，預(yù)計(jì)2019年成交量將小幅上升。

易居研究院研究員姚方表示，在監(jiān)測(cè)的20城中，2017年就已開(kāi)始降溫的上海、天津、廈門(mén)、北京、深圳、南京二手住宅成交量已低位盤(pán)整兩年以上，2019年下降空間有限，尤其是上海、天津、廈門(mén)有望率先企穩(wěn)、甚至反彈。而無(wú)錫、金華、揚(yáng)州等城市經(jīng)過(guò)連續(xù)兩年的二手住宅成交量增加，未來(lái)一兩年下行風(fēng)險(xiǎn)較大。