2018年長(zhǎng)租公寓行業(yè)出現(xiàn)的爆倉(cāng)、整合事件或許將在今年繼續(xù)上演。1月17日，蛋殼公寓以2億美元(包含現(xiàn)金和債務(wù))全資戰(zhàn)略收購(gòu)知名長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商愛上租，涉及原愛上租的全部資產(chǎn)、100%股權(quán)并入蛋殼公寓。蛋殼公寓和愛上租均為分散式長(zhǎng)租公寓領(lǐng)域排名前三的企業(yè)，此次交易也成為長(zhǎng)租公寓行業(yè)內(nèi)迄今為止最大一樁收購(gòu)案。

去年爆雷、并購(gòu)案例給整個(gè)長(zhǎng)租行業(yè)發(fā)展蒙上一層陰影。業(yè)內(nèi)擔(dān)心，開發(fā)商進(jìn)入長(zhǎng)租公寓跑馬圈地，還有沒有發(fā)展前景?長(zhǎng)租公寓的資本寒冬是否真的來臨?誰能成為長(zhǎng)租公寓洗牌中的真正贏家?長(zhǎng)租公寓這片“藍(lán)海”是否正在變?yōu)?ldquo;紅海”?

1 愛上租從收購(gòu)到被收購(gòu)

愛上租由原我愛我家聯(lián)合創(chuàng)始人童浩創(chuàng)立于杭州，其業(yè)務(wù)以杭州為中心，輻射上海、蘇州、南京等城市。

愛上租的發(fā)展歷程，基本是近年來長(zhǎng)租公寓行業(yè)的一大縮影。2004年，童浩創(chuàng)立了浙江盛世管家房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)有限公司并擔(dān)任董事長(zhǎng)，2014年創(chuàng)立品牌公寓蝸居網(wǎng)絡(luò)，并擔(dān)任CEO。2015年7月，愛上租收購(gòu)盛世管家租賃業(yè)務(wù)部和蝸居品牌公寓。同年8月，愛上租宣告正式成立，開始運(yùn)營(yíng)。一年后，愛上租就完成了A輪1.01億融資，融資完成后，愛上租便開啟了城市擴(kuò)張之路，先后宣布南京、上海浦西、蘇州城市公司成立。

在此基礎(chǔ)上，2017年6月，愛上租完成B輪3億融資。歷時(shí)三年，至2018年5月，愛上租已管理超過8萬套(間)房源，以品牌公寓和品質(zhì)公寓為主打產(chǎn)品，其中品牌公寓又分為隨寓、偶寓、集寓三種公寓產(chǎn)品。

2018年8月，在克而瑞發(fā)布的一份杭州運(yùn)營(yíng)商已開房源排行榜中，愛上租以13000套位列首位，自如排第二為5543套房源，優(yōu)客逸家5500套位列第三。然而，2018年底，愛上租被爆出提前與房東解約以及破產(chǎn)傳聞。

前兩年，在持續(xù)的政策紅利下，長(zhǎng)租公寓從小眾行業(yè)到全民參與，成為各路資本追捧的投資標(biāo)的，各種運(yùn)營(yíng)商良莠不齊。然而，隨著資本大潮退去，長(zhǎng)租公寓野蠻生長(zhǎng)埋下的隱患，正逐步浮出水面：甲醛、租金分期、爆倉(cāng)……2018年以來，包括杭州鼎家、上海寓見等品牌在內(nèi)，已有超10家長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)商先后出現(xiàn)經(jīng)營(yíng)問題。

從2014年萌芽至今，經(jīng)過四年多的高速發(fā)展，長(zhǎng)租公寓出現(xiàn)較為嚴(yán)重的分化現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，長(zhǎng)租公寓進(jìn)入行業(yè)洗牌期，而蛋殼公寓此番收購(gòu)愛上租，被視為行業(yè)加速整合的一大表現(xiàn)。

“有人出局是好事，說明行業(yè)正在回歸本質(zhì)。”城智更新研究院院長(zhǎng)陳方勇指出，經(jīng)過2018年的“洗禮”，2019年品牌公寓的春天將來臨。

2 行業(yè)并購(gòu)加速，洗牌在即

“品牌企業(yè)間快速并購(gòu)現(xiàn)象已在發(fā)生，2019年會(huì)更加劇烈，不光是分散式品牌公寓，集中式品牌長(zhǎng)租公寓也如此。”不久前，貝殼研究院院長(zhǎng)楊現(xiàn)領(lǐng)在接受記者采訪時(shí)表示。

回顧近期集中式長(zhǎng)租公寓的大事件，整合并購(gòu)亦是一大關(guān)鍵詞。記者了解到，作為較早進(jìn)軍集中式長(zhǎng)租公寓行業(yè)的運(yùn)營(yíng)商，魔方公寓2019年計(jì)劃開業(yè)10萬間。為此，魔方接連收購(gòu)了幾大業(yè)內(nèi)較知名的集中式公寓品牌，不僅有全資收購(gòu)，也有入股。不過，相關(guān)消息并未正式對(duì)外宣布。不僅如此，去年底，魔方公寓宣布，將以運(yùn)營(yíng)為核心競(jìng)爭(zhēng)力，全面深入輕資產(chǎn)領(lǐng)域。

距新派公寓類REITs在深交所掛牌一周年后，今年1月2日，新派公寓宣布啟動(dòng)“產(chǎn)品IP+REITs資管”的發(fā)展模式。據(jù)悉，該輕資產(chǎn)托管模式已在成都高新區(qū)、南京未來科技城等項(xiàng)目實(shí)踐。此外，記者了解到，新派公寓也在跟其他公寓品牌方洽談并購(gòu)事宜。

對(duì)于此番企業(yè)動(dòng)態(tài)，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波指出，長(zhǎng)租公寓第一階段“群雄并起”已近結(jié)束，長(zhǎng)租公寓運(yùn)營(yíng)方在數(shù)量上的快速增長(zhǎng)期已接近尾聲。隨之而來的，第二階段“寡頭之爭(zhēng)”正在進(jìn)行，這一階段還將持續(xù)一段時(shí)間。

“相比2018年，2019年并購(gòu)現(xiàn)象會(huì)更為明顯。”張波預(yù)計(jì)，未來2-3年，頭部企業(yè)將占據(jù)七成以上份額，超九成中小品牌無法在競(jìng)爭(zhēng)中存活，只能選擇被并購(gòu)或主動(dòng)轉(zhuǎn)型。

房東東公寓學(xué)院創(chuàng)辦人全靂也表達(dá)了類似看法。全靂指出，資本與資源將越來越向頭部企業(yè)傾斜，行業(yè)將形成“啞鈴型”的發(fā)展格局。即頭部企業(yè)越來越集中，單筆融資越來越大;腰部企業(yè)由于品牌、產(chǎn)品、運(yùn)營(yíng)、物業(yè)獲取等方面制約，規(guī)模逐步減小或數(shù)量減少，最終選擇出售或轉(zhuǎn)型;而更為隱蔽的個(gè)人房東，由于價(jià)格低、產(chǎn)品專一的優(yōu)勢(shì)，進(jìn)行更貼合的剛性人群需求，因此，也會(huì)有一定的發(fā)展。

“真正意義上的品牌公寓，能沉淀下來的估計(jì)只有20-30家。”全靂表示。

其中，在追求規(guī)模效應(yīng)的過程中，良好的商業(yè)模式至關(guān)重要。事實(shí)上，長(zhǎng)租公寓并非精裝修加物業(yè)管理，而這正是很多企業(yè)沒有梳理清晰，便開始盲目擴(kuò)張進(jìn)而出現(xiàn)問題的原因所在。

“2019年是企業(yè)修煉內(nèi)功的一年。”巴樂兔聯(lián)合創(chuàng)始人高萌指出，要更踏實(shí)地在內(nèi)部流程和運(yùn)營(yíng)服務(wù)建設(shè)上下工夫，包括持續(xù)加強(qiáng)對(duì)租客的服務(wù)和對(duì)成本的控制，以及重視口碑和品牌建設(shè)。

3 四股力量角逐

記者注意到，目前參與住房租賃市場(chǎng)的主體，已涌現(xiàn)出四股力量，分別是萬科寓等為代表的大型房企、如家等為代表的酒店企業(yè)、地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)如鏈家自如以及魔方公寓等為代表的互聯(lián)網(wǎng)創(chuàng)業(yè)公司。

除了前述的機(jī)構(gòu)品牌公寓，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，目前排名前三十的房企中至少有三分之一已涉足長(zhǎng)租公寓。早在2016年下半年，龍湖創(chuàng)立“冠寓”作為第四大主航道業(yè)務(wù)，也是業(yè)內(nèi)最早將長(zhǎng)租公寓作為核心業(yè)務(wù)的房企;而萬科長(zhǎng)租公寓也已開展4年，截至2018年6月30日，在30個(gè)城市擁有超16萬間，累計(jì)開業(yè)超4萬間;2018年12月，招商蛇口中長(zhǎng)租公寓首駐武漢、上海、南京三大核心城市，依次開展品牌發(fā)布與壹間公寓正式開業(yè)儀式。

目前一部分房企雖已擁有一定規(guī)模優(yōu)勢(shì)，但近期不少房企還提出了短期發(fā)展目標(biāo)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，未來房企布局長(zhǎng)租公寓的排名，或?qū)⒚媾R重新洗牌。其中，碧桂園計(jì)劃到2020年將建設(shè)100萬套長(zhǎng)租公寓，其中40萬套自主開發(fā)，60萬套靠創(chuàng)新模式拓展;保利計(jì)劃2020年企業(yè)的公寓管理規(guī)模將達(dá)30萬間。

每個(gè)房企在具體做法上也不盡相同。記者了解到，花樣年主要是從養(yǎng)老領(lǐng)域著手，目前正從自有物業(yè)的改造，來嘗試長(zhǎng)租業(yè)務(wù);正榮主要是為盤活存量資產(chǎn);融創(chuàng)則從“不走量、做高端”的角度出發(fā)。

4 考驗(yàn)房企運(yùn)營(yíng)能力

實(shí)際上，恰如水滴管家副總裁陸毅所言，很多開發(fā)商并非主動(dòng)為之，原因在于，不少地塊在出讓時(shí)，對(duì)自持租賃住房有相關(guān)要求。

眾所周知，目前自持型地塊的土地成本仍過高，建安成本、運(yùn)營(yíng)成本加各種稅費(fèi)，想要回本要20年左右，甚至有的地塊更長(zhǎng)。相比快周轉(zhuǎn)的增量開發(fā)來說，長(zhǎng)租公寓并不“賺錢”。特別是持有資產(chǎn)的模式下，想靠租金賺錢就更難。

來自聯(lián)訊證券的一份報(bào)告指出，自持土地的幾個(gè)關(guān)鍵點(diǎn)在于：一，自持年限，一般自持土地的價(jià)格比較低，開發(fā)商愿意拿，主要是因?yàn)橄Ｍ?jīng)營(yíng)了一段時(shí)間以后，政策發(fā)生變動(dòng)，這些房子可以再賣掉;二、自持比例，從競(jìng)拍地價(jià)轉(zhuǎn)為競(jìng)拍自持面積或保障房面積，會(huì)讓開發(fā)商把自持或者保障房部分的成本壓縮，提高可以銷售部分的價(jià)格來盈利。

高萌指出，開發(fā)商從政策、土地供應(yīng)和市場(chǎng)龐大需求等大局著眼，投身長(zhǎng)租行業(yè)，在資金、資源和成本方面，相對(duì)創(chuàng)業(yè)公司有得天獨(dú)厚的優(yōu)勢(shì)，但目前畸形的租售比、選址問題和運(yùn)營(yíng)管理服務(wù)等是開發(fā)商必然面對(duì)的問題。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士表示，從今年開始，在同一個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目中，既有出售、也有出租的房子將會(huì)陸續(xù)出現(xiàn)。然而，開發(fā)商一直建造的是家庭居住產(chǎn)品，而并不了解租客需求。實(shí)際上，目前市場(chǎng)上擁有大量需投巨資改造的產(chǎn)品，而客群真正需要的小空間產(chǎn)品，卻是缺失的。

“大批公寓開始正式投入運(yùn)營(yíng)，2019年是考驗(yàn)開發(fā)商系公寓運(yùn)營(yíng)能力之年。”陸毅表示。陳方勇則明確指出，開發(fā)商無法做出較好的公寓，原因在于：“沒基因、沒動(dòng)力，開發(fā)商未來最大的可能是成為公寓的資產(chǎn)持有人。”

在此背景下，無論房企系、酒店系或創(chuàng)業(yè)系，都將面臨行業(yè)洗牌的發(fā)展趨勢(shì)，“本質(zhì)來看，是否為房企系，并不是決定某一長(zhǎng)租公寓生存與否的關(guān)鍵所在，房企系的優(yōu)勢(shì)也僅體現(xiàn)在品牌和拿地層面。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波稱。

5 資本寒冬來臨？

值得注意的是，2018年以來，國(guó)內(nèi)銀行對(duì)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的信貸呈收緊趨勢(shì)。發(fā)債方面，目前長(zhǎng)租企業(yè)發(fā)債主要是地產(chǎn)背景的企業(yè)，而非地產(chǎn)背景的企業(yè)幾乎沒有涉及，即便發(fā)行ABS或類REITs產(chǎn)品，也是極少數(shù)。

此外，隨著資管新規(guī)要求，不準(zhǔn)期限錯(cuò)配和“資產(chǎn)池”運(yùn)作，據(jù)中國(guó)理財(cái)網(wǎng)上的產(chǎn)品顯示，近來發(fā)行的理財(cái)產(chǎn)品多數(shù)在1年以下，這些專項(xiàng)債和資產(chǎn)證券化產(chǎn)品的流動(dòng)性不強(qiáng)，期限又動(dòng)輒3-7年，若想成功發(fā)行，還需提高利率，勢(shì)必推高財(cái)務(wù)成本。

然而，這并非意味著資本寒冬的到來。記者注意到，2018年12月底，朗詩(shī)綠色集團(tuán)宣布參與了由平安不動(dòng)產(chǎn)聯(lián)合深圳平安大華匯通財(cái)富管理有限公司共同實(shí)施的“平安匯通-平安不動(dòng)產(chǎn)朗詩(shī)租賃住房系列資產(chǎn)支援專項(xiàng)計(jì)劃”，該產(chǎn)品采用儲(chǔ)架發(fā)行機(jī)制，儲(chǔ)架規(guī)模達(dá)50億元。

無獨(dú)有偶，12月18日，中駿宣布，旗下長(zhǎng)租公寓品牌“FUNLIVE方隅”與基匯資本旗下管理基金正式簽署框架協(xié)定、平臺(tái)合作協(xié)定及種子專案的買賣協(xié)定。據(jù)此，雙方將共同成立長(zhǎng)租公寓投資平臺(tái)，首期規(guī)模為8億美元，目標(biāo)未來3年平臺(tái)規(guī)模超過100億元。

“對(duì)于中小企業(yè)，就不要指望好的融資。不過，大品牌的融資一直在春天里。”全靂表示，行業(yè)“余額”已不多，資本與資源會(huì)越來越向頭部企業(yè)傾斜。而長(zhǎng)租公寓融資門檻已不是1億-2億，現(xiàn)在起步融資為10億，只有這些“玩家”才可繼續(xù)在長(zhǎng)租公寓市場(chǎng)內(nèi)奔跑。

不過，在廣州建方長(zhǎng)租總經(jīng)理甘偉看來，市場(chǎng)上并不缺少錢，關(guān)鍵在于企業(yè)自身的盈利模式，“如果盈利模式不是很清楚，進(jìn)來后退不出去，投資方就會(huì)質(zhì)疑與觀望。”

6 “地貴錢貴周轉(zhuǎn)慢”如何破？

實(shí)際上，作為一種新興業(yè)態(tài)，長(zhǎng)租公寓的痛點(diǎn)在于“地貴、錢貴、周轉(zhuǎn)慢”，雖行業(yè)前景可期，但目前為止，尚無企業(yè)能給出清晰的盈利模式。

長(zhǎng)租公寓目前很多企業(yè)采取的是包租模式，即傳統(tǒng)的二房東模式。在甘偉看來，二房東模式拿房成本較高，回報(bào)周期長(zhǎng)，基本靠融資，生意有所困難，因此，這導(dǎo)致行業(yè)內(nèi)出現(xiàn)大企業(yè)收購(gòu)中小企業(yè)的現(xiàn)象。

記者了解到，目前美國(guó)和日本的公寓市場(chǎng)，基本采用的是輕重資產(chǎn)兩大模式。第一種是輕資產(chǎn)品牌輸出模式，幫助客戶獲得資金回報(bào)，從而收取一定的管理費(fèi)，目前國(guó)內(nèi)很多創(chuàng)業(yè)公司也在嘗試輕資產(chǎn)模式;另一種是REITs模式，即通過資金收購(gòu)來改造、運(yùn)營(yíng)管理，再做REITs，從而形成資產(chǎn)管理的閉環(huán)。

不過，在甘偉看來，目前輕資產(chǎn)模式可以探討，但為時(shí)尚早，還無法很快形成規(guī)模效應(yīng)。而總重資產(chǎn)模式也需要時(shí)間，需要關(guān)注收購(gòu)的資產(chǎn)價(jià)格是否足夠低，目前也沒有成為主流的模式。

基于此，甘偉總結(jié)稱，三種模式目前都存在一定問題，因此，2019年會(huì)是個(gè)長(zhǎng)租公寓從業(yè)人員相對(duì)冷靜、迷茫的一年，但這并不代表行業(yè)會(huì)冷清、停滯，“相信會(huì)有各種新模式的探討，思考后再出發(fā)，畢竟這一行業(yè)還是個(gè)朝陽行業(yè)，才剛剛開始。”