樓市已進(jìn)入存量時代。以北上廣深為代表的特大城市，新增土地供應(yīng)逐漸趨于飽和;舊改與城市更新，成為各大房企戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的重要路徑。

以深圳為例，根據(jù)深圳《城市更新十三五規(guī)劃》，在2016至2021年期間，深圳預(yù)計推進(jìn)規(guī)模為30平方公里、高達(dá)數(shù)萬億的用地更新，包括100個舊工業(yè)區(qū)復(fù)合式更新、100個城中村或舊住宅區(qū)、舊商業(yè)區(qū)綜合整治項(xiàng)目。

又如，根據(jù)相應(yīng)規(guī)劃，廣州市也將在2020年爭取完成城市更新85平方公里。數(shù)據(jù)顯示，2016、2017年，廣州的全面舊改項(xiàng)目分別為14、17個;而2018年，該數(shù)據(jù)接近50。

據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計，目前全國實(shí)施舊改、推出舊改的大中城市在20個以上，而介入舊改的大中型開發(fā)商，則在50家以上。

轟轟烈烈的城市化行至中盤，房企紛紛搶食“舊改”這塊萬億“蛋糕”，卻不是所有成員都能分得一份羹。

多位業(yè)內(nèi)人士指出，舊改往往面臨著較長的開發(fā)周期和較高的資金要求，再加上地域的制約和各地政策的變化，更是對開發(fā)商構(gòu)成嚴(yán)峻考驗(yàn)。

房企搶灘舊改市場

2018年12月30日，廣州保利廣場正式開業(yè)，趕上了舊改盛年的末班車。其前身為廣州琶洲村舊村，由保利商業(yè)于年初接手，在短短9個月內(nèi)，即以95%招商率、90%開業(yè)率落地。

如今，作為“廣州CBD金三角”的重要一環(huán)，琶洲的回遷安置房市場價在中介商估值為20000元/平方米，租金為50元至60元/平方米，與改造前相比，翻了至少四倍。

另一邊，獵德作為廣州首個參與舊改、曾是廣州天河最窮困的城中村，在富力地產(chǎn)的介入下，已建有37棟復(fù)建房，以及天鑾、天匯廣場igc、天盈廣場等多個大型綜合體，成為第一個在廣州天河CBD改造成功的樣本。

以琶洲和獵德為代表的華麗蛻變，正是各大房企在城市更新進(jìn)程中的縮影。

2009年，一紙《深圳市城市更新辦法》開啟城市改造序幕。此后，上海、廣州等地紛紛出臺政策，為各大房企在城市更新進(jìn)程中提供了契機(jī)。

截至目前，舊改不再僅由佳兆業(yè)、富力等深耕舊改的先行者獨(dú)有。據(jù)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者統(tǒng)計，目前排名前50的開發(fā)商一大半都已布局舊改業(yè)務(wù)。就深圳而言，本土開發(fā)商佳兆業(yè)、招商蛇口、華僑城、華潤以及龍頭企業(yè)萬科、恒大、碧桂園等，均進(jìn)軍舊改領(lǐng)域。

而在各大房企龍爭虎斗的同時，部分開發(fā)商選擇了通力合作的戰(zhàn)略。

1月初，融創(chuàng)便攜手中鼎集團(tuán)拿下廣州金星村舊改項(xiàng)目，正式打入廣州舊改市場。

同時，房企紛紛走出“舒適區(qū)”。如碧桂園進(jìn)軍昆明接手舊改項(xiàng)目，升龍集團(tuán)赴廣州沿襲舊改戰(zhàn)略等等，皆體現(xiàn)了開發(fā)商靠舊改擴(kuò)大異地布局之勢。

除了四個一線城市，珠海、廈門、佛山等二線城市的舊改市場亦越發(fā)火熱。日前，廣東中山三角鎮(zhèn)公布舊改規(guī)劃，總用地約1101.36公頃的253宗三舊用地資源引得各大開發(fā)商垂涎。

與此同時，外資企業(yè)也投身于城市更新領(lǐng)域，凱德集團(tuán)便是其一。

2018年12月，凱德操刀的西郊村復(fù)建集體物業(yè)一期商業(yè)大樓落地。而早在2012年，凱德就已加入了廣州大坦沙島地區(qū)更新改造項(xiàng)目，結(jié)合“花園城市”理念進(jìn)行了全面改造，旨在建成國際化花園島嶼。

凱德集團(tuán)總裁兼集團(tuán)首席執(zhí)行官李志勤表示，將進(jìn)一步擴(kuò)展在華產(chǎn)業(yè)鏈，深度服務(wù)于中國城市更新、新型城鎮(zhèn)化的發(fā)展方向。

事實(shí)上，對于絕大部分開發(fā)商而言，介入舊改是在熱點(diǎn)城市進(jìn)入存量時代、地價高企不下背景下的必然、必須之舉。

招商蛇口、華潤置地這些早就開始城市綜合體運(yùn)營的央企，已經(jīng)把自己的舊改、片區(qū)運(yùn)營能力作為核心能力向其他城市輸出;而中海地產(chǎn)這樣此前只拿“凈地”開發(fā)的房企，也已把舊改作為未來的項(xiàng)目獲取途徑之一。

地域性挑戰(zhàn)

多位舊改開發(fā)商指出，由于各地城市更新政策不一，舊改不僅是一個優(yōu)勝劣汰的過程，也需要倚靠本地政策、政商關(guān)系等。

以深圳為例，其一系列的政策波動便凸顯了城市更新的地域約束性。

2018年11月，市規(guī)土委發(fā)布《深圳市城中村(舊村)總體規(guī)劃(2018-2025)》(征求意見稿)，劃定綜合整治分區(qū)范圍，該范圍內(nèi)的用地不得納入拆除重建類城市更新單元計劃。

根據(jù)規(guī)劃，深圳的部分城中村改造暫緩，各區(qū)一定比例的城中村暫不拆除。而在部分的核心行政區(qū)，不改造比例高達(dá)75%。

這一新政在開發(fā)商中引發(fā)很大關(guān)注。對于手中的項(xiàng)目恰被納入其中的開發(fā)商，只能吃下閉門羹，開發(fā)周期將被迫延長，項(xiàng)目估值也將大打折扣。

而對于業(yè)主100%同意搬遷安置補(bǔ)償協(xié)議的要求，則是眾多開發(fā)商與業(yè)主的矛盾所在。

去年5月，中鐵置業(yè)集團(tuán)便因拆遷補(bǔ)償安置糾紛，放棄了立項(xiàng)八年之久的深圳龍崗坂田新圍仔村舊改項(xiàng)目，無奈退出深圳舊改市場。

數(shù)據(jù)顯示，截至2018年12月29日，在深圳市歷年已列入城市更新計劃的741個項(xiàng)目中，已獲得實(shí)施主體批復(fù)項(xiàng)目191個，立項(xiàng)項(xiàng)目實(shí)施率僅為26%。

除了政策的多變和掣肘，克而瑞地產(chǎn)研究中心指出，對本地市場和政府運(yùn)作是否熟悉，是房企參加舊改的關(guān)鍵。

“一般一個舊改項(xiàng)目從立項(xiàng)到審批、開發(fā)，需要蓋一百多個章。”深圳一位開發(fā)商舊改顧問人士表示。

在克而瑞看來，有能力參加舊改的房企呈現(xiàn)兩大陣營：一類是本地較早開始舊改的中小房企，這些企業(yè)和地方政府溝通更為便捷，也更加熟悉本地市場;另一類是區(qū)域深耕的大型房企，多年的積累，使之具備一定的實(shí)力，對于本地市場也有一定了解。

另外，面對當(dāng)?shù)卣吲c市場復(fù)雜多變等不可控因素，一般舊改項(xiàng)目前期需要沉淀至少三四年甚至十年之久的資金投入，已成為橫亙在開發(fā)商面前的一大難關(guān)。

此外，近年來一些黑天鵝事件也凸顯了舊改市場不可預(yù)知的風(fēng)險。

去年4月，杭州濱江集團(tuán)因舊改合作推進(jìn)無果，退出深圳龍華安豐工業(yè)區(qū)地塊的城市更新改造項(xiàng)目，并起訴合作方深圳安遠(yuǎn)控股集團(tuán)，要求其歸還本金總額為11.6億元的融資款。

一位廣東大型房企的內(nèi)部人士向21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報道記者透露，在當(dāng)下的舊改市場，前來分羹的開發(fā)商與政府、居民之間的利益博弈皆是考驗(yàn)，需慢慢磨合、克服。

“舊改項(xiàng)目往往存在一些歷史遺留問題需要解決，開發(fā)周期比較長，對于資金方面的要求也很高。這就需要房企具有較強(qiáng)的資金實(shí)力、資源調(diào)配能力、產(chǎn)品研發(fā)能力等。”易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)指出。