房企單月銷售業(yè)績同比連續(xù)下降、一線城市二手住宅價格連續(xù)數(shù)月環(huán)比下跌。時至年末，房地產(chǎn)行業(yè)種種跡象顯示，在限貸、限購、限售以及限價等多重組合拳下，房價上漲勢頭已被遏制。不過，房企11月發(fā)債規(guī)模井噴，碧桂園宣布重啟投資，近期個別地方微調(diào)政策，明年房地產(chǎn)調(diào)控是否會有新變化成為各方關(guān)注的焦點。多位地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，在“房住不炒”長期基調(diào)下，整體保持嚴調(diào)控態(tài)勢仍將是大概率事件，“穩(wěn)健發(fā)展”仍是房地產(chǎn)行業(yè)關(guān)鍵詞。

樓市進入下行通道

新城控股高級副總裁歐陽捷認為，盡管房地產(chǎn)投資、開工、成交、房企到位資金仍處于正增長區(qū)間，但市場已出現(xiàn)下行信號，增速整體趨緩，銷售出現(xiàn)明顯壓力。房地產(chǎn)的重心在住宅市場，市場下行因素來自投機客全面退潮、首置客購房乏力、改善客出現(xiàn)觀望。

中國證券報記者走訪北京市場獲悉，在馬家堡、回龍觀等二手房交易活躍的區(qū)域，不少中介門店一個月都成交不了一單，即使“剛需上車盤”也要大幅下調(diào)價格才可能成交。以往一房難求的西城學區(qū)房也出現(xiàn)了20萬-50萬元議價空間。一手房方面，下半年北京大量限價房上市，不少項目去化率不足20%，開發(fā)商不得不降價促銷以加快回款。

國家統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，11月4個一線城市二手住宅銷售價格下降0.4%，降幅比上月擴大0.2個百分點。北京、上海、廣州和深圳分別下降0.6%、0.1%、0.3%和0.2%。房企銷售方面，盡管前11個月上市房企銷售金額整體仍處于高位，但已有多家企業(yè)近兩月單月銷售金額同比出現(xiàn)下滑。

和碩機構(gòu)首席分析師郭毅表示，目前市場進入筑底橫盤階段，價格下行成為市場趨勢。

中信證券分析師陳聰指出，房地產(chǎn)基本面向下已確認。到2019年春節(jié)，大城市房價還有進一步下行壓力，新房市場銷售壓力還將持續(xù)存在，其中小城市的降幅可能更明顯。單月看，土地購置面積增速已連續(xù)三個月下滑，房地產(chǎn)開發(fā)投資增長長期難以持續(xù)。

限購限貸限售不會大面積取消

近期，山東菏澤等部分地區(qū)調(diào)整房地產(chǎn)調(diào)控政策。中原地產(chǎn)研究中心統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，11月以來發(fā)布的樓市調(diào)控政策基本以落實之前政策為主。

多名業(yè)內(nèi)人士認為，融資方面，房企融資環(huán)境在逐步改善，部分城市按揭貸款利率下調(diào)且放款周期縮短。郭毅認為，本輪調(diào)控中的主要抓手如限購、限貸、限售等不會大面積取消。

中金公司首席經(jīng)濟學家梁紅撰文指出，中國房地產(chǎn)周期的下行壓力在積聚。經(jīng)歷了兩年高于預(yù)期的增長后，預(yù)計明年房地產(chǎn)投資同比增速可能降至-5%至-10%之間。

確保市場平穩(wěn)運行

多位接受采訪的業(yè)內(nèi)人士指出，在長期“房住不炒”基調(diào)和目前“一城一策”精準調(diào)控體系下，房價難以大幅波動，確保市場穩(wěn)定運行仍將是下一階段調(diào)控重點。

某中型上市房企高管表示，我國居民住房狀況目前已從絕對短缺進入提升居住環(huán)境質(zhì)量階段。尤其在二三線城市，不少家庭已擁有多套房產(chǎn)。加之經(jīng)過上一輪房地產(chǎn)去庫存后，居民杠桿率已明顯升高，繼續(xù)加杠桿空間不大。因此，從需求和購買力角度看，房地產(chǎn)市場不會出現(xiàn)大的波動。

有業(yè)內(nèi)人士也持類似觀點：居民有能力繼續(xù)加杠桿，但空間不大，尤其是三四線城市居民。如果進行全面刺激，將催生房地產(chǎn)泡沫。當前庫存水平不高，一旦房屋成交快速上漲，房價將面臨新的一輪上漲。

中信證券研報指出，明年或推出更深度差別化住房信貸政策。例如，推出更深度差別化住房信貸手段，保障一部分應(yīng)保障家庭住房信貸需求。

歐陽捷認為，“房住不炒”仍是長期政策基調(diào)，調(diào)控不會退出。