12月，2018年的樓市步入收官階段，隨著限競(jìng)房項(xiàng)目的陸續(xù)推進(jìn)，市場(chǎng)供應(yīng)不斷加大，剛需購(gòu)房者可選擇的余地加大。房?jī)r(jià)在經(jīng)歷了一輪降溫后，正處于平穩(wěn)階段，可以說(shuō)，無(wú)論是市場(chǎng)方面還是政策方面，近期北京樓市都保持在了一個(gè)平衡點(diǎn)上，未見(jiàn)明顯波動(dòng)。

供應(yīng)增多 剛需進(jìn)場(chǎng)

自“限房?jī)r(jià)競(jìng)地價(jià)”的土地出讓方式問(wèn)世之后，北京已出讓的限競(jìng)房地塊達(dá)到80宗之多，限競(jìng)房的規(guī)劃總建面為650萬(wàn)平方米。

下半年以來(lái)，北京進(jìn)入了“限競(jìng)房時(shí)代”。數(shù)據(jù)顯示，截至目前，北京已有32個(gè)限競(jìng)房項(xiàng)目上市，供應(yīng)面積218萬(wàn)平方米，套數(shù)18686套，占到同期商品住宅市場(chǎng)供應(yīng)量的65%。

值得一提的是，由于大部分限競(jìng)房地塊都要遵循“90/70”政策，即90平方米以下的戶(hù)型，要占到總建筑面積的70%，因此，目前供應(yīng)的限競(jìng)房房源，有相當(dāng)一大部分是90平方米以下的剛需戶(hù)型。數(shù)據(jù)顯示，2018年的10個(gè)多月時(shí)間里，剛需戶(hù)型供應(yīng)高達(dá)15733套，比過(guò)去兩年的總和高出近2000套。從市場(chǎng)比例看，小戶(hù)型占比達(dá)47.1%，刷新歷史紀(jì)錄。

對(duì)于剛需來(lái)說(shuō)，可選擇的余地明顯加大。此外，當(dāng)前限競(jìng)房的價(jià)格水平，基本是在同區(qū)域商品房?jī)r(jià)格的7成至8成。

業(yè)內(nèi)人士指出，盡管樓市入冬，投資型需求受到嚴(yán)厲壓制，而自住型需求還將會(huì)陸續(xù)入市，有潛力的區(qū)域及產(chǎn)品銷(xiāo)售情況依然不錯(cuò)。

年末沖關(guān) 成交發(fā)力

成交量方面，北京新房市場(chǎng)成交刷新今年新紀(jì)錄。根據(jù)北京中原的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月北京新建住宅市場(chǎng)(剔除自住房和保障房，含普通住宅、豪宅、別墅)各區(qū)總成交額224.45億元，環(huán)比10月上漲22%，同比去年同期增長(zhǎng)44%。成交面積41.98萬(wàn)平方米。成交均價(jià)53466元/平方米，環(huán)比10月價(jià)格相對(duì)平穩(wěn)?？偝山?908套房，環(huán)比增加235套，套均價(jià)772萬(wàn)元/套，環(huán)比10月上漲84萬(wàn)元/套。

其中，景粼原著、瑞悅府限競(jìng)房、泰禾北京院子二期限競(jìng)房、華潤(rùn)橡樹(shù)灣、北京城建世華龍樾、遠(yuǎn)洋天著春秋、卓越萬(wàn)科翡翠山曉限競(jìng)房、亦莊金茂府、中海墅北京世家、和悅?cè)A錦限競(jìng)房、北科建泰禾麗春湖院子、京投發(fā)展公園悅府、觀承別墅等19個(gè)樓盤(pán)成交額突破3億元大關(guān)，環(huán)比10月增加4個(gè)，其中包括5個(gè)限競(jìng)房樓盤(pán)。海淀區(qū)的華潤(rùn)橡樹(shù)灣以9.76億元的總成交額，成為11月北京新房市場(chǎng)的月度銷(xiāo)冠。這些熱銷(xiāo)項(xiàng)目主要集中在朝陽(yáng)、海淀、豐臺(tái)、石景山等區(qū)域。

根據(jù)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，11月大興區(qū)蟬聯(lián)北京新房成交市場(chǎng)第一把交椅，以31.96億元的總成交額，問(wèn)鼎月度新房排行榜冠軍，成交均價(jià)55212元/平方米，成交426套，成交套數(shù)第一，成為11月北京新房成交市場(chǎng)的雙料冠軍，套均價(jià)750萬(wàn)元/套。亦莊金茂府、中海墅北京世家、和悅?cè)A錦限競(jìng)房等項(xiàng)目貢獻(xiàn)了大量貨值。豐臺(tái)、朝陽(yáng)分列第二、第三位。昌平區(qū)共有30個(gè)樓盤(pán)有成交記錄，成交樓盤(pán)最多。

統(tǒng)計(jì)表明，11月北京新房市場(chǎng)中高端住宅成交明顯上漲，總價(jià)2000萬(wàn)元以上房屋成交203套，環(huán)比10月增加201套。總價(jià)1000萬(wàn)元以上房屋成交722套，占比25%，環(huán)比10月上揚(yáng)7成。11月北京4-5環(huán)之間新房最新報(bào)價(jià)80405元/平方米，環(huán)比10月上漲近4000元/平方米。

政策平穩(wěn) 利率未波動(dòng)

10月以來(lái)，我國(guó)多個(gè)一二線(xiàn)熱點(diǎn)城市部分銀行房貸利率上浮幅度出現(xiàn)一定回調(diào)。在北京，個(gè)別銀行下調(diào)了房貸利率。比如民生銀行將首套房貸利率由上浮20%下調(diào)至上浮15%。不過(guò)，工農(nóng)中建四大行的首套房貸利率仍然維持在10%。

業(yè)內(nèi)人士指出，民生銀行的首套房貸利率原本就高于市場(chǎng)上普遍執(zhí)行的首套房貸利率，因此具備下調(diào)空間。而從目前來(lái)看，并沒(méi)有其他銀行跟進(jìn)，也就是說(shuō)，市場(chǎng)上的房貸利率水平依然保持穩(wěn)定。下調(diào)房貸利率目前來(lái)看只是個(gè)案，而非主流。

可以看出，11月以來(lái)，無(wú)論是信貸政策、土地政策還是限購(gòu)政策，市場(chǎng)上并沒(méi)有出臺(tái)進(jìn)一步收緊的調(diào)控政策，同時(shí)，也沒(méi)有放松回調(diào)的跡象。目前，樓市低溫運(yùn)行已經(jīng)持續(xù)了一段時(shí)間，有市場(chǎng)聲音認(rèn)為，樓市調(diào)控政策或已見(jiàn)底。

今年年底或者明年年初的樓市或?qū)⒈３衷诜€(wěn)中有降的水平，尤其是在年底這一段時(shí)間，開(kāi)發(fā)商在年度業(yè)績(jī)壓力下，甚至有加快降價(jià)步伐的可能。