近期，全國房價走勢趨于平穩(wěn)，對樓市的預(yù)期不再單一樂觀，房地產(chǎn)政策也基本沒有繼續(xù)加碼。有分析稱，少部分房價虛高的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險釋放區(qū)域。

房地產(chǎn)市場整體退熱

全國房價走勢趨于平穩(wěn)。58安居客房產(chǎn)研究院近日發(fā)布的一份報告顯示，11月，受重點監(jiān)測的67個城市二手房掛牌均價為每平方米15163元，環(huán)比下降0.3%。

其中，北京、深圳、上海、廣州二手房掛牌價分別為每平方米59610元、53756元、50240元和32273元，與上月相比，四個城市二手房掛牌價均有小幅下降。

“在經(jīng)濟(jì)政策穩(wěn)定的大背景下，11月中國房地產(chǎn)行業(yè)也保持了一定的穩(wěn)定性。從量價來看，全國樓市整體進(jìn)入下行通道，住房向理性居住需求回歸。”58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波說。

另據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的10月70城房價數(shù)據(jù)，二手房方面，一二三線城市環(huán)比漲幅均出現(xiàn)下降;新房方面，一線漲幅持平、二線回落、三線微擴(kuò)。

購房者信心指數(shù)降至近兩年的最低點。12月3日，58同城、安居客聯(lián)合中國社科院、華夏時報發(fā)布的《中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報告(2018)》顯示，10月，購房者信心指數(shù)環(huán)比下降4.2%，為2017年1月以來最低點。

“近兩年購房者信心指數(shù)的最高點在2018年2月，此后一路下滑，反映了購房者市場預(yù)期由樂觀向相對悲觀的轉(zhuǎn)變。”報告稱。

調(diào)控政策沒有繼續(xù)加碼

房地產(chǎn)調(diào)控政策在樓市降溫中發(fā)揮了重要作用。

中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院發(fā)布的《中國住房市場發(fā)展月度分析報告》指出，在中央政治局會議定調(diào)堅決遏制房價上漲后，房價上漲預(yù)期有了顯著的改變。市場觀望情緒增強(qiáng)，投資投機(jī)熱情下降。

“房地產(chǎn)調(diào)控政策保持了其平穩(wěn)性與延續(xù)性，部分開發(fā)商及住房投資者關(guān)于調(diào)控政策放松的預(yù)期落空。”報告稱。

值得注意的是，11月，房地產(chǎn)政策基本不再繼續(xù)加碼。

“相比之前的頻繁收緊，11月份，樓市相關(guān)的約束性政策銳減。”中原地產(chǎn)首席分析師張大偉說。據(jù)中原地產(chǎn)統(tǒng)計，11月以來，各地房地產(chǎn)調(diào)控政策發(fā)布約20次，相比之前每月平均40次的水平明顯減少。11月份也成為2018年全年房地產(chǎn)政策發(fā)布最少的月份。

張大偉認(rèn)為，房價漲幅明顯放緩是約束性政策減少的最主要原因。不過，雖然調(diào)控政策已經(jīng)見底，但依然將在底部運(yùn)行一段時間。

易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭也表示，如今調(diào)控政策已經(jīng)企穩(wěn)，不再加碼，但也暫時不會放松。

房價虛高城市或有風(fēng)險

“短期內(nèi)，一二線城市房價穩(wěn)中略降，三四線城市漲速進(jìn)一步下降。少部分房價虛高的二三四線城市可能進(jìn)入風(fēng)險釋放區(qū)域。”《中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報告(2018)》指出。

根據(jù)上述報告，一線城市重新成為樓市避風(fēng)港。一線城市已經(jīng)進(jìn)入存量房市場，受開發(fā)市場波動及商品房庫存變動因素的影響較小，市場變動主要取決于政策特別是融資條件的變化，但政策進(jìn)一步趨緊的可能性并不大。

三四線城市樓市熱度難以為繼。調(diào)控政策向三四線城市延伸，使三四線城市住房投資投機(jī)活動受到抑制。同時，棚改貨幣化政策淡出，對快速上漲的三四線城市房價起到釜底抽薪的功效。

租賃市場將迎來大發(fā)展？

在調(diào)控房價的同時，國家層面對租房市場的政策支持力度不斷加大。特別是對于長租公寓的發(fā)展，考慮到其租金收益率低、成本回收期長的特性，相關(guān)部門給予了充分的金融政策支持。

根據(jù)《中國房地產(chǎn)大數(shù)據(jù)報告(2018)》，北京、上海、深圳、成都、武漢等重點城市長租公寓市場發(fā)展迅速。2018年11月，全國品牌公寓信息發(fā)布量同比增長83.37%。

不過，在快速發(fā)展的過程中，長租公寓利用金融杠桿加價爭奪房源的行為推高了部分城市的短期租金。報告稱，以北京為例，與2017年12月相比，北京2018年7月長租公寓房源租金累計上漲13.04%，遠(yuǎn)高于同期普通房源租金漲速(7.32%)。

2018年上半年，部分城市房租上漲較快。除了長租公寓利用資本杠桿爭搶房源外，大城市存量住房總量不足也是一個重要原因。

根據(jù)上述報告，在嚴(yán)厲的限購限貸政策作用下，雖然當(dāng)前房價上漲得到了抑制，但是住房供求矛盾仍通過一些曲折的形式表現(xiàn)出來。比如住房租金快速上漲等，就在一定程度上反映了一些大城市的住房供應(yīng)偏緊局面。

報告認(rèn)為，房屋租賃產(chǎn)業(yè)將迎來大發(fā)展，但租房市場有待進(jìn)一步規(guī)范化發(fā)展。建議建立完善的住房租賃市場相關(guān)制度，多渠道擴(kuò)大重點城市租賃房源，包括加快公租房的建設(shè)與配租等。