房企債券融資的到期壓力正在加大。

“最近一個(gè)月以來(lái)更好發(fā)了。”11月27日，北京某券商固收部承做人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，近期房企境內(nèi)發(fā)債出現(xiàn)回暖跡象。盡管監(jiān)管政策目前尚未有明顯放松的跡象，但在貨幣寬松背景下，“市場(chǎng)對(duì)信用債的偏好也在回歸，地產(chǎn)債也跟著受益。”

東方金誠(chéng)首席工商分析師朱林亦對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，11月份以來(lái)，包括中國(guó)恒大、華夏幸福、陽(yáng)光城、萬(wàn)科在內(nèi)的18家房企，21項(xiàng)國(guó)內(nèi)外融資計(jì)劃成功獲批或發(fā)行。僅從數(shù)據(jù)來(lái)看，與10月份諸多房企融資發(fā)債屢遭中止的情形大不相同，地產(chǎn)債發(fā)行逐步回暖。

Wind數(shù)據(jù)顯示，今年三季度，房企發(fā)債規(guī)模為1759億元，環(huán)比二季度增加650億元，同比去年同期亦有近500億元的增長(zhǎng);截至11月27日，四季度已發(fā)行債券規(guī)模為933億元，較2017年四季度增加了約350億元。

但發(fā)行量的增長(zhǎng)，卻被債券到期量的快速攀升所抵消。

Wind數(shù)據(jù)顯示，盡管今年三季度房企債券發(fā)行規(guī)模錄得1759億元，但當(dāng)季到期量為1381億元，使得凈融資額僅為378億元，較去年同期的855億元大幅減少;10月1日至今，房企債券到期規(guī)模為1183億元，使得截至目前，四季度房企債券凈融資額為-250億元。

前述券商人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示擔(dān)憂，目前地產(chǎn)調(diào)控政策還在持續(xù)，金融監(jiān)管部門對(duì)地產(chǎn)企業(yè)融資的約束依舊較大，“明年大量地產(chǎn)債到期，如果沒(méi)法借新還舊續(xù)不上，引發(fā)信用風(fēng)險(xiǎn)，可能房企又會(huì)遭遇債券發(fā)不出來(lái)的情況。”

預(yù)計(jì)2019年4600億地產(chǎn)債到期

Wind數(shù)據(jù)地產(chǎn)債口徑統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2018年至今，地產(chǎn)債總發(fā)行量為4108億元，較2017年全年的3382億元有較大增幅;但2018年至今地產(chǎn)債的凈融資額為903億元，較2017年全年的2005億元處于腰斬的狀態(tài)。需要說(shuō)明的是，據(jù)業(yè)內(nèi)分析師表示，該口徑下的地產(chǎn)債，包含了城投債。

“今年二季度那波公司債違約后，很多AA評(píng)級(jí)的債發(fā)不出來(lái)，影響比較大。”前述券商固收部人士對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，隨著債券違約風(fēng)波的平息，包括地產(chǎn)債在內(nèi)的信用債發(fā)行得到了恢復(fù)，信用債發(fā)行逐漸得以恢復(fù)。其中，“城投債恢復(fù)得比較快”，“地產(chǎn)債起起落落，三季度情況還行，四季度是從11月份開始有較為明顯的轉(zhuǎn)暖”。

但目前轉(zhuǎn)暖的程度，依舊讓市場(chǎng)擔(dān)憂明年地產(chǎn)債的到期壓力。

中泰證券固收研究團(tuán)隊(duì)近期發(fā)布研報(bào)指出，2019年進(jìn)入回售期的地產(chǎn)債規(guī)模高達(dá)4211億元，與2018年的3180億元相比大幅上升。其按照2018年的回收率綜合考慮自然到期與回售部分，2019年整體到期規(guī)模預(yù)計(jì)為4600億元，較2018年增幅約為1800億元。分季度來(lái)看，一季度與三季度相對(duì)壓力更大。

“地產(chǎn)債里占比最高的是交易所公司債，2014年底改革公司債管理辦法后，房企很快成為公司債的發(fā)行主力，很多債券都是3年期，或者3+2結(jié)構(gòu)的。”北京某券商資管部投資經(jīng)理對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，由于2016年地產(chǎn)債發(fā)行量最大，“所以到2019年到期壓力就比較大。”

Wind數(shù)據(jù)顯示，2015年地產(chǎn)債凈融資額近6000億元，2016年則進(jìn)一步飆升至近10000億元，但在2017年則迅速跌落至2000多億元。

壓力增大但風(fēng)險(xiǎn)整體可控

在業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，房企明年債券融資壓力，在很大程度上取決于投資者是否會(huì)大規(guī)模行使回售選擇權(quán)。

“據(jù)我了解，今年就有不少機(jī)構(gòu)行使了回售選擇權(quán)，一方面是地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)在受到的調(diào)控比較多，容易出風(fēng)險(xiǎn);另一方面，幾年前發(fā)的債利率太低了，現(xiàn)在可以賣掉再買新的，收益率更高。”前述券商資管部投資經(jīng)理對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示。

但他同時(shí)認(rèn)為，隨著寬貨幣向?qū)捫庞脗鲗?dǎo)，目前過(guò)高的行業(yè)利差未來(lái)有望壓縮，“可能到了明年，市場(chǎng)又發(fā)現(xiàn)持有地產(chǎn)債市更好的選擇，可能對(duì)一些資質(zhì)好的房企而言，影響沒(méi)那么大。”

“無(wú)論如何，明年還是需要密切關(guān)注房地產(chǎn)企業(yè)的償債壓力，現(xiàn)在行業(yè)兩級(jí)分化在加劇，需要重點(diǎn)關(guān)注弱資質(zhì)的區(qū)域性房企的債務(wù)違約風(fēng)險(xiǎn)。”他說(shuō)。

朱林對(duì)21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道記者表示，2019年房地產(chǎn)企業(yè)償債壓力將進(jìn)一步增加，一是房企所發(fā)行的債券到期規(guī)模以及面臨的回售規(guī)模同比均有所增長(zhǎng)，且到期較為集中;二是在當(dāng)前監(jiān)管下，房地產(chǎn)企業(yè)融資渠道仍然受限且融資成本依然較高;三是房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控政策仍將持續(xù)，房企在今年依靠高周轉(zhuǎn)策略回籠資金的做法延續(xù)性較為有限。

“整體來(lái)看房企的財(cái)務(wù)壓力仍然較大，一方面房企2017年以來(lái)獲取的土地規(guī)模較大(且高價(jià)地居多)，部分還未達(dá)到預(yù)售條件，同時(shí)受限售、限貸等政策影響，推盤項(xiàng)目回款較慢，經(jīng)營(yíng)性現(xiàn)金流改善不明顯，內(nèi)源融資能力沒(méi)有得到有效修復(fù)。”朱林表示，另一方面為了維持經(jīng)營(yíng)規(guī)模，投資支出規(guī)模難大幅削減，而融資壓力仍然較大;同時(shí)，2019年房企到期債務(wù)規(guī)模高企，流動(dòng)性壓力較大。