二手房和限競房之爭正在北京樓市上演。想買房的預(yù)算已經(jīng)從400萬元提升至500萬元，這是新剛需進(jìn)入樓市的入場券。

《證券日報(bào)》記者根據(jù)貝殼RealData數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，自2018年5月份以來，北京二手房套均成交總價(jià)一直在502萬元—510萬元之間徘徊。2018年10月份，北京二手房套均成交總價(jià)為502.7萬元，成交均價(jià)為6.1萬元/平方米，環(huán)比下降1%。

而在新房市場中，剛需可以考慮的往往是共有產(chǎn)權(quán)房和限競房。限競房進(jìn)入的門檻一般都在400萬元以上，但這種房源供應(yīng)量相對不大，總價(jià)500萬元左右的限競房才是新房市場的主流產(chǎn)品。

一、二手樓市爭搶客源

“原來計(jì)劃拿出160萬元左右首付，在總價(jià)400多萬元的限競房中買一套，但看了很多限競房之后才發(fā)現(xiàn)，性價(jià)比最高的還是500萬元左右的房子。”王女士向《證券日報(bào)》記者表示，“現(xiàn)在我面臨兩種選擇，一是借錢湊夠200萬元首付去買限競房;另一種是選擇二手房。”

無獨(dú)有偶，如王女士一樣想買房的剛需客群多面臨這種難題。由于限競房在“70/90”政策限制下，剛需客群能夠支付得起的均價(jià)一般在5.2萬元/平方米—5.7萬元/平方米之間。但根據(jù)上述貝殼RealData數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，二手房成交均價(jià)已達(dá)6.1萬元/平方米。乍看之下，似乎兩者之間價(jià)差明顯，但真實(shí)的市場更為復(fù)雜。在已經(jīng)入市的約30個(gè)限競房項(xiàng)目中，網(wǎng)簽率僅有20%左右，去化率不好的限競房，往往是存在區(qū)位無優(yōu)勢，交通不便利，教育資源差等各種短板，但想以同樣價(jià)位購買二手房，則多是“老破小”，這令剛需購房者很難抉擇。

有業(yè)內(nèi)人士向《證券日報(bào)》記者表示，今年上半年，北京新房新增供應(yīng)降至歷史低位，大量置業(yè)需求涌向二手房市場，總價(jià)區(qū)間在500萬元左右房源成市場交易主力。不過，今年下半年，限競房集中入市，搶奪的客源正是這批二手房購買主力。有些限競房項(xiàng)目已經(jīng)引入中介機(jī)構(gòu)導(dǎo)入客源，從而支付渠道費(fèi)用，可見這一市場競爭的激烈程度。

剛需可選房源增加

值得注意的是，購房人購買限競房，仍然有很多賬要提前算清。根據(jù)北京市最新出臺(tái)的《關(guān)于加強(qiáng)限房價(jià)項(xiàng)目銷售管理的通知》，即使不被轉(zhuǎn)成共有產(chǎn)權(quán)房，限競房應(yīng)取得分戶不動(dòng)產(chǎn)登記證書或契稅完稅憑證后滿5年方可上市交易，這個(gè)周期對于很多購房家庭，必須要在購房前考慮清楚。

和碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅認(rèn)為，在限購時(shí)代，購房人在購房時(shí)必須考慮到家庭的成長性。目前的政策對限競房這種房源的流通周期鎖定，至少要在8年。如果說購房者覺得自己在未來的8年當(dāng)中收入能夠有比較大的提高，家庭的結(jié)構(gòu)有可能會(huì)改變，比如說要生孩子，或者要生二胎，或者將來父母可能年齡大了，需要接到身邊來照顧的話，那考慮到未來家庭人口的變化會(huì)需要更大面積的住房，同時(shí)隨著自己收入的提升需要賣舊買新的話，那最好還是選擇普通商品房，包括二手房。

《證券日報(bào)》記者根據(jù)貝殼RealData數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，2018年10月份，北京二手房按套均價(jià)格計(jì)算的分布圖大致如下：石景山為380.9萬元、豐臺(tái)為415.6萬元、大興為369.5萬元、房山為333.2萬元、順義為389.3萬元、通州為369萬元，門頭溝為310.9萬元，其它有的區(qū)域甚至高達(dá)700萬元以上;從成交單價(jià)來看，石景山為5.1萬元/平方米、豐臺(tái)為5.5萬元/平方米、大興為4.2萬元/平方米、房山為3.6萬元/平方米、順義為3.8萬元/平方米、通州為4.4萬元/平方米，門頭溝為3.8萬元/平方米，其它有的區(qū)域甚至高達(dá)11萬元/平方米。

此外，根據(jù)上述貝殼RealData數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)來看，一般二手房目前的議價(jià)空間為5%，環(huán)比有所上升;業(yè)主掛牌調(diào)價(jià)數(shù)據(jù)中，降價(jià)占比基本都在90%以上，有的區(qū)域甚至高達(dá)100%，總體降價(jià)占比仍達(dá)90%。

不難看出，在二手市場，剛需客群可選房源似乎頗多。不過，據(jù)王女士表示，看了很多二手房后發(fā)現(xiàn)，小戶型一居室總價(jià)低、單價(jià)高;兩居室則偏重于總價(jià)可控，但房齡、地段和教育、醫(yī)療資源相對不足。

對此，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，如果購房人收入不穩(wěn)定，無法保證未來8年至10年能夠穩(wěn)定償還新房貸款，選擇二手房相對靈活性則較高，一般購買學(xué)區(qū)房較為穩(wěn)妥，尤其是交通區(qū)域優(yōu)勢明顯的房源和房齡較新等優(yōu)勢明顯的社區(qū)。