中國(guó)經(jīng)濟(jì)網(wǎng)編者按：10月22日，海倫堡中國(guó)控股有限公司(簡(jiǎn)稱“海倫堡”)向港交所遞交上市招股書，聯(lián)席保薦人為建銀國(guó)際與招銀國(guó)際，正式加入內(nèi)地房企赴港上市的隊(duì)伍。

截至2015年、2016年及2017年末，海倫堡的營(yíng)收分別為人民幣98.02億元、142.27億元、143.55億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為21.0%。同期，年度溢利分別為人民幣8.36億元、28.98億元、19.80億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為53.9%。今年上半年，公司營(yíng)收為39.17億元，同期溢利5.48億元。

招股書顯示，截至2015年、2016年、2017年末及2018年上半年末，其未償還銀行貸款及其他借貸總額分別為人民幣83.61億元、128.74億元、205億元及243億元。同期，其凈資產(chǎn)負(fù)債比率分別為128.0%、69.4%、83.4%及103.1%。

海倫堡1998年創(chuàng)立于廣州，作為經(jīng)營(yíng)20年的廣州老牌房企，業(yè)務(wù)仍在百億規(guī)模徘徊，可以說(shuō)“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”，原因主要是創(chuàng)始人黃熾恒對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的嚴(yán)重誤判。

2014年，黃熾恒認(rèn)定房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了黃金時(shí)期，進(jìn)入困難期，“未來(lái)多種因素都會(huì)制約房地產(chǎn)的發(fā)展”。然而接下來(lái)的三年，房地產(chǎn)行業(yè)走出了一波上升行情，樓市量?jī)r(jià)齊升，房企紛紛高杠桿、高周轉(zhuǎn)大干快上。

因誤判形勢(shì)，海倫堡選擇放棄高端路線，產(chǎn)品定位下沉，轉(zhuǎn)向二、三線城市低價(jià)拿地，審慎擴(kuò)張。由于項(xiàng)目布局比較冷僻，后期銷售都比較困難，大大拖累了海倫堡的擴(kuò)張步伐。

2015年，海倫堡曾傳出準(zhǔn)備赴港上市，并將集資額暫定約11.7億至15.6億港元，但未能成行。

如果此次能順利上市，海倫堡是今年第五家在港交所上市的內(nèi)地房企，但是此時(shí)選擇赴港IPO，之前上市的內(nèi)地房企都出現(xiàn)了未獲足額認(rèn)購(gòu)、股價(jià)破發(fā)的情況。因此，海倫堡的融資需求迫在眉睫，但前景難言樂(lè)觀。

內(nèi)地房企海倫堡擬赴港上市

據(jù)中國(guó)網(wǎng)報(bào)道，隨著國(guó)內(nèi)融資環(huán)境收緊，內(nèi)房企赴港IPO正形成一股熱潮。今年以來(lái)，多家內(nèi)房企啟動(dòng)赴港上市，繼已成功登陸港交所的正榮、美的置業(yè)以及大發(fā)地產(chǎn)，又一家內(nèi)地房企海倫堡向港交所遞交招股書，正式邁出上市第一步。

對(duì)于內(nèi)房企赴港IPO熱潮，易居研究院智庫(kù)中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)分析道：“一方面，這是因?yàn)槭袌?chǎng)競(jìng)爭(zhēng)的邏輯在于，無(wú)規(guī)模即無(wú)市場(chǎng)，靠單純的項(xiàng)目銷售難以快速做大規(guī)模，而IPO計(jì)劃等其實(shí)是有較好的機(jī)會(huì)的，所以是企業(yè)快速做大規(guī)模的一個(gè)模式。另一方面，在國(guó)內(nèi)樓市調(diào)控持續(xù)嚴(yán)厲的背景下，這將促使其積極謀求新的融資平臺(tái)。”

海倫堡10月22日遞交的招股書顯示，海倫堡是一家大型中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，業(yè)務(wù)遍布全國(guó)。主要開(kāi)發(fā)住宅物業(yè)、商業(yè)物業(yè)和創(chuàng)意科技園。海倫堡于1998年在廣東省開(kāi)始開(kāi)展業(yè)務(wù)，已于發(fā)展早期在廣州、珠海、中山、佛山及惠州等廣東省主要城市建立穩(wěn)定的市場(chǎng)地位。憑借在廣東省的豐富經(jīng)驗(yàn)，已進(jìn)入中國(guó)部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市的市場(chǎng)，并創(chuàng)建戰(zhàn)略性全國(guó)據(jù)點(diǎn)。

往績(jī)記錄期間，海倫堡業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)實(shí)現(xiàn)大幅增長(zhǎng)。截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，海倫堡的收益分別為人民幣98.02億元、142.27億元、143.55億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為21.0%。同期，年度溢利分別為人民幣8.36億元、28.98億元、19.80億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率為53.9%。

根據(jù)海倫堡招股書的募資投向，資金一是用于將于2021年底前通過(guò)在公司目前運(yùn)營(yíng)及計(jì)劃擴(kuò)張所在的城市尋求并獲取地塊或合適的并購(gòu)機(jī)會(huì)，用于土地收購(gòu)以增加土地儲(chǔ)備;二是用作開(kāi)發(fā)現(xiàn)有物業(yè)項(xiàng)目(即昆明海倫堡中央廣場(chǎng)、中山板芙項(xiàng)目及中山金色港灣花園)的建設(shè)成本;三是用于一般營(yíng)運(yùn)資金。

海倫堡招股書還提及，其土地儲(chǔ)備戰(zhàn)略性地分布于一線或二線城市或其認(rèn)為具有高增長(zhǎng)潛力的城市。海倫堡計(jì)劃堅(jiān)持區(qū)域深耕投資策略，并繼續(xù)提高在現(xiàn)有市場(chǎng)的地位以擴(kuò)大在全國(guó)的市場(chǎng)份額及品牌知名度。

同策咨詢研究總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，“很多中型房企面對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)均需要更多資金進(jìn)行擴(kuò)張，登陸資本市場(chǎng)是實(shí)現(xiàn)規(guī)模增長(zhǎng)的重要一步，將為其下一步規(guī)模發(fā)展做好準(zhǔn)備。”

黃熾恒曾獲“最牛散戶”稱號(hào)

據(jù)公眾號(hào)斑馬消費(fèi)，今年57歲的黃熾恒擁有海倫堡控股97.40%的股權(quán)。雖然在2014年對(duì)房產(chǎn)市場(chǎng)有過(guò)誤判，但對(duì)股票的投資，海倫堡控股董事長(zhǎng)黃熾恒鮮有失手。

早在2009年，黃熾恒與其弟黃楚欣建倉(cāng)上海萊士，一年后上海萊士飆升150%，黃熾恒被媒體發(fā)現(xiàn)，最牛散戶的稱號(hào)加身。

2012年，上海萊士股價(jià)繼續(xù)上漲，黃熾恒兄弟倆浮盈3個(gè)多億。

2014年，黃熾恒斥資億元認(rèn)購(gòu)新寶股份1000萬(wàn)股，成為最終確定的19家有效報(bào)價(jià)投資者中唯一個(gè)人投資者。

截至今年10月26日，黃熾恒仍持有上海萊士(002252.SZ)446萬(wàn)股，流通市值1.22億元;截至10月23日，持有康弘藥業(yè)140萬(wàn)股，流通市值0.73億元。

黃熾恒還持有武漢控股、科陸電子及萬(wàn)邦達(dá)等數(shù)量不等的股票，涉及有色金屬、土木工程、家電和生物醫(yī)藥等領(lǐng)域。

對(duì)二級(jí)市場(chǎng)投資，黃熾恒此前對(duì)媒體稱，有一個(gè)3人團(tuán)隊(duì)在其背后，幾乎其所有證券投資全部由這個(gè)團(tuán)隊(duì)操刀。

該團(tuán)隊(duì)在股市鮮有失手，已知唯一一次投資不利發(fā)生在8年前——投資鋼研高納(300034.SZ)虧損500萬(wàn)元。

錯(cuò)判樓市，老牌房企“趕了個(gè)晚集”

海倫堡作為一個(gè)老牌地產(chǎn)商，為何熬到如今才IPO?

據(jù)公眾號(hào)樓市資本論，海倫堡1998年創(chuàng)立于廣州，比同樣廣州成立的恒大晚了2年。其前身為廣東中頤投資集團(tuán)有限公司，業(yè)務(wù)涉及住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)及運(yùn)營(yíng)、物業(yè)管理和文化創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)商業(yè)四大板塊。

作為廣州老牌房企，坐擁華南這片房地產(chǎn)風(fēng)水寶地，海倫堡至今20年了，業(yè)務(wù)規(guī)模還在百億規(guī)模徘徊，相比較恒大，可以說(shuō)“起了個(gè)大早，趕了個(gè)晚集”。

這種“龜速發(fā)展”與黃熾恒有很大關(guān)系。黃熾恒學(xué)建筑出身，對(duì)項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃要求頗高，精益求精。海倫堡早期在番禺先后開(kāi)發(fā)了華錦新城、中頤海倫堡、海倫堡御院、花樣年華、流金歲月等項(xiàng)目，基本上都是“高舉高打”，獲稱番禺樓市“高端王”。據(jù)說(shuō)，其裝修標(biāo)準(zhǔn)每平方米高達(dá)五六千元，可與星河灣媲美。

盡管對(duì)股票投資鮮有失手，黃熾恒對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)卻做出了嚴(yán)重誤判。2014年，他認(rèn)定房地產(chǎn)行業(yè)已經(jīng)過(guò)了黃金時(shí)期，進(jìn)入困難期，“未來(lái)多種因素都會(huì)制約房地產(chǎn)的發(fā)展”。

然而事實(shí)是，接下來(lái)的三年，房地產(chǎn)行業(yè)走出了一波上升行情。樓市量?jī)r(jià)齊升，房企紛紛高杠桿、高周轉(zhuǎn)大干快上，海倫堡卻因?yàn)檎`判形勢(shì)，在“沖出廣東，走向全國(guó)”的關(guān)鍵時(shí)刻，選擇了一條求穩(wěn)路線——放棄高端路線，產(chǎn)品定位下沉，轉(zhuǎn)向中山、江門、四會(huì)、肇慶、惠州、長(zhǎng)沙、武漢、西安等二、三線城市低價(jià)拿地，審慎擴(kuò)張。

由于項(xiàng)目布局比較冷僻，后期銷售都比較困難，大大遲滯了海倫堡的擴(kuò)張步伐。2015年，海倫堡營(yíng)收僅98.02億元，尚未突破百億關(guān)口。

2016年海倫堡啟動(dòng)戰(zhàn)略升級(jí)，確定了三年沖刺千億的業(yè)績(jī)目標(biāo)，希望通過(guò)產(chǎn)融結(jié)合、多輪并進(jìn)的方式，快速擴(kuò)張規(guī)模。當(dāng)年，海倫堡銷售金額達(dá)到185.7億;2017年達(dá)到351.1億元，連續(xù)兩年大幅增長(zhǎng)。

今年上半年，海倫堡流量銷售金額實(shí)現(xiàn)201.3億元，同比增長(zhǎng)36%，但與前兩年89%的高增長(zhǎng)相比，增長(zhǎng)勢(shì)頭大幅回落，如今又遭遇樓市急冷，能否再高速成長(zhǎng)已經(jīng)非常令市場(chǎng)擔(dān)心。

大幅拿地?cái)U(kuò)張致負(fù)債攀升 凈債務(wù)權(quán)益比畸高

據(jù)《中國(guó)建設(shè)報(bào)》報(bào)道，在上一輪市場(chǎng)周期中，“低地價(jià)”策略雖然拖慢了海倫堡的擴(kuò)張步伐，但其得以用較低的成本擴(kuò)張布局，搭乘上我國(guó)城鎮(zhèn)化推進(jìn)的“列車”。一些原本區(qū)位較偏的土地價(jià)值躍升，給海倫堡帶來(lái)利好。

今年以來(lái)，海倫堡拿地動(dòng)作頗為頻繁，區(qū)域集中在一線城市周邊及二線熱點(diǎn)城市。7月30日，海倫堡首入浙江，以5.2億元競(jìng)得嘉興(樓盤)平湖商住地，溢價(jià)率14.13%，擴(kuò)展了長(zhǎng)三角版圖。8月，海倫堡以8.1億元競(jìng)得江蘇蘇州(樓盤)昆山一宅地，溢價(jià)率20.85%;同月在浙江余姚，以總價(jià)8636萬(wàn)元競(jìng)得一地塊。9月10日，江蘇蘇州太倉(cāng)(樓盤)出讓4宗涉宅地塊，海倫堡以底價(jià)3億元競(jìng)得一地塊。單就拿地?cái)?shù)量及頻率看，海倫堡在土地市場(chǎng)活躍的身影便賺足眼球，足見(jiàn)其逆勢(shì)擴(kuò)張土地儲(chǔ)備的意圖。

股權(quán)收購(gòu)也是海倫堡實(shí)現(xiàn)擴(kuò)張的途徑之一。僅今年上半年，海倫堡便達(dá)到了去年全年的收購(gòu)規(guī)模。招股書顯示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡分別收購(gòu)了4、9、21和21家公司的股權(quán)。

截至2018年8月31日，海倫堡在全國(guó)擁有112個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目，總建筑面積約2340萬(wàn)平方米，涉及珠三角地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)的12個(gè)省(直轄市)，共31個(gè)城市。

在住宅物業(yè)開(kāi)發(fā)方面，招股書顯示，2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡來(lái)自物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售的收益分別為97.39億元、141.23億元、142.21億元和38.45億元，分別占同期總收益的99.4%、99.3%、99.1%及98.2%。

隨著大規(guī)模擴(kuò)張，海倫堡的銷售業(yè)績(jī)水漲船高。2015年，海倫堡業(yè)務(wù)經(jīng)營(yíng)獲取的總收益約98.02億元，未邁進(jìn)百億元門檻。2017年，海倫堡年度總收益已增至143.56億元。2015年至2017年，海倫堡經(jīng)營(yíng)收益的復(fù)合年增長(zhǎng)率21%;同期溢利分別為8.36億元、28.98億元和19.8億元，復(fù)合年增長(zhǎng)率53.9%。

作為最能直觀反映房企債務(wù)水平的數(shù)據(jù)，海倫堡在2015年、2016年、2017年及2018年上半年的凈債務(wù)權(quán)益比例分別為128.0%、69.4%、83.4%、103.1%，顯示出償債壓力較大。

千億征途：業(yè)績(jī)壓力與高負(fù)債隱憂

克而瑞發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，2016年和2017年，海倫堡的流量銷售金額分別為185.7億以及351.1億元，同比大幅增長(zhǎng)。2018年，海倫堡業(yè)績(jī)依然保持較快增長(zhǎng)速度，截至2018年9月底，海倫堡流量銷售金額330.1億元，排57名。

據(jù)《每日經(jīng)濟(jì)新聞》報(bào)道，海倫堡內(nèi)部人士稱公司2018年的內(nèi)部目標(biāo)是500億元。據(jù)此，2018年剩下3個(gè)月時(shí)間，海倫堡還有近170億元業(yè)績(jī)需要完成。在樓市寒冬下，海倫堡第四季度承受著一定的業(yè)績(jī)壓力。

據(jù)海倫堡相關(guān)負(fù)責(zé)人透露，2016年開(kāi)始海倫堡啟動(dòng)戰(zhàn)略升級(jí)，通過(guò)產(chǎn)融結(jié)合、多輪并進(jìn)的方式實(shí)現(xiàn)企業(yè)的快速規(guī)?；瑳_刺三年千億的業(yè)績(jī)目標(biāo)。

從目標(biāo)制定來(lái)看，海倫堡顯得較為積極，2016年的銷售金額都不到200億元，三年沖千億著實(shí)壓力凸顯。

關(guān)于目標(biāo)規(guī)模增速提速，海倫堡內(nèi)部人士表示，行業(yè)集中度越來(lái)越高，規(guī)模是基本的指標(biāo)，考慮到資本市場(chǎng)融資、行業(yè)排名的影響力、生存空間等因素的影響，百?gòu)?qiáng)以外的房企很難拓展資源，海倫堡希望在短期內(nèi)實(shí)現(xiàn)規(guī)模的快速發(fā)展。

規(guī)?？焖贁U(kuò)張伴隨的是負(fù)債水平的提升，海倫堡招股書透露，截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，其未償還銀行貸款及其他借貸總額分別為人民幣83.61億元、128.74億元、205億元及243億元。截至2015年、2016年及2017年12月31日以及2018年6月30日，其凈債務(wù)權(quán)益比例分別為128.0%、69.4%、83.4%及103.1%。

同時(shí)，招股書顯示，截至2015年、2016年、2017年及2018年上半年，海倫堡控股擁有的現(xiàn)金分別為12.8億元、24.69億元、45.96億元及51.55億元。

相對(duì)于大型房企，中小房企敏銳度不夠，在市場(chǎng)好的時(shí)候跟隨大勢(shì)展開(kāi)規(guī)模競(jìng)爭(zhēng)，當(dāng)市場(chǎng)向下，高負(fù)債和現(xiàn)金流或?qū)⒊蔀橹行》科竽芊翊┰街芷诘年P(guān)鍵。

存貨質(zhì)量成關(guān)鍵

據(jù)財(cái)聯(lián)社報(bào)道，海倫堡最初在廣州番禺開(kāi)發(fā)的華錦新城、中頤海倫堡、海倫堡御院等項(xiàng)目，至今都留有不錯(cuò)的市場(chǎng)口碑?？恐@些項(xiàng)目，早期的海倫堡幾乎壟斷了番禺南部整個(gè)高端市場(chǎng)，獲稱番禺樓市“高端王”。

但是隨后海倫堡并未堅(jiān)定在廣州大本營(yíng)深耕的決心，而是轉(zhuǎn)向二、三線城市拿低價(jià)土地，并將產(chǎn)品定位下沉。由于布局的項(xiàng)目多位于地段并不太好的區(qū)域，海倫堡最初的擴(kuò)張并不順利，這一定程度上拖累了海倫堡早期發(fā)展步伐，錯(cuò)過(guò)了地產(chǎn)做大的黃金時(shí)代。

根據(jù)海倫堡最新遞交的招股書顯示，“截至2015年、2016年及2017年12月31日止年度，以及截至2017年及2018年6月30日止6個(gè)月，物業(yè)開(kāi)發(fā)及銷售所得收益占我們總收益重大部分，分別為人民幣97.38億元、141.23億元、142.2億元、29.61億元、38.45億元。”

“如果資金不緊張、存貨又好的話，那么未來(lái)它的發(fā)展情況可能會(huì)很好，只要去化率高，它就可以周轉(zhuǎn)起來(lái)。”對(duì)于當(dāng)前中小規(guī)模房企的生存現(xiàn)狀，華創(chuàng)證券一分析師曾如是分析稱。換而言之，對(duì)于海倫堡而言，好的存貨質(zhì)量不僅能為其上市加分，也是其未來(lái)取得良好業(yè)績(jī)的關(guān)鍵。

在布局方面，海倫堡的招股書顯示，其至今已有112個(gè)處于不同開(kāi)發(fā)階段的項(xiàng)目或項(xiàng)目階段，總建筑面積約為2340萬(wàn)平方米， 已在主要位于珠三角洲地區(qū)、長(zhǎng)三角地區(qū)、京津冀地區(qū)、華西地區(qū)及華中地區(qū)的12個(gè)省及直轄市的31個(gè)城市。

統(tǒng)計(jì)顯示，海倫堡位于一、二線城市的土儲(chǔ)占總土儲(chǔ)約30%左右，其他土儲(chǔ)均位于惠州、中山、東莞、清遠(yuǎn)、江門、肇慶、寧波、紹興等三、四線城市。這也意味著，上述城市土儲(chǔ)將成為海倫堡未來(lái)創(chuàng)造業(yè)績(jī)，以及償還相關(guān)債務(wù)及給予投資人福利分紅的主要來(lái)源之一。

不過(guò)，在將上述土地變現(xiàn)之前，這些城市的土地是否能以自身價(jià)值，吸引足夠多的資本，助益海倫堡繼續(xù)向前發(fā)展，目前尚未可知。

多起“不合規(guī)事項(xiàng)” 海倫堡能否如愿上市？

據(jù)藍(lán)鯨財(cái)經(jīng)報(bào)道，對(duì)于亟待資金輸血的海倫堡而言，赴港上市能否挽救資金之困尚難預(yù)料。但目前來(lái)看，多個(gè)“不合規(guī)事項(xiàng)”可能會(huì)讓海倫堡的上市進(jìn)程變得前途未卜。

招股書資料顯示，海倫堡有10家項(xiàng)目公司在取得所需的許可證前，就已開(kāi)始違規(guī)開(kāi)發(fā);有10家項(xiàng)目公司偏離建筑工程施工許可證制度;另有11家項(xiàng)目公司偏離建筑工程規(guī)劃許可證范圍。此外，海倫堡還存在未替其若干雇員繳納足夠的社保及住房公積金等等不合規(guī)事項(xiàng)。

這在今年全國(guó)各地紛紛加大房企審查力度的背景下，海倫堡的“不合規(guī)”顯然與“形勢(shì)”相悖，這可能會(huì)成為其IPO路上的大隱患。

嚴(yán)躍進(jìn)表示，從企業(yè)上市的心態(tài)來(lái)說(shuō)，加快開(kāi)發(fā)的動(dòng)作或也是為了提高新開(kāi)動(dòng)等數(shù)據(jù)，這樣目的是為了證明企業(yè)未來(lái)可售項(xiàng)目多、潛在銷售業(yè)績(jī)成長(zhǎng)機(jī)會(huì)大。當(dāng)然類似違規(guī)或違法操作，若是被查處或者出現(xiàn)維權(quán)等工程問(wèn)題，那么對(duì)企業(yè)來(lái)說(shuō)是得不償失的。而且目前查處建筑工程和房地產(chǎn)市場(chǎng)的動(dòng)作較多，企業(yè)需要注意加強(qiáng)管理。

與此同時(shí)，隨著融資環(huán)境的進(jìn)一步收緊，海倫堡也面臨著發(fā)行不利的融資形勢(shì)。黃立沖認(rèn)為，現(xiàn)階段對(duì)房企赴港IPO發(fā)行較為不利。目前港股IPO的基本現(xiàn)狀是，房企很難在市場(chǎng)上不加任何附帶條件地發(fā)售股份。

融資前景不甚樂(lè)觀

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》報(bào)道，2018年房企融資環(huán)境持續(xù)收緊，多家房企的公司債或取消或推遲發(fā)行，10月伊始還傳出A股暫停對(duì)涉及房地產(chǎn)上市公司再融資審核，第三季度房企境外融資也呈現(xiàn)了下降趨勢(shì)。

在此背景下，赴港上市則成為了國(guó)內(nèi)中小型房企最為青睞的融資方法。今年以來(lái)，包括正榮地產(chǎn)、弘陽(yáng)地產(chǎn)、大發(fā)地產(chǎn)、美的置業(yè)均在今年完成港交所上市，接下來(lái)還有海倫堡、恒達(dá)集團(tuán)、銀城國(guó)際、德信中國(guó)在排隊(duì)。

中小型房企爭(zhēng)相選擇赴港上市，克而瑞研究中心分析，一方面可以緩解資金壓力，降低負(fù)債率，還可以拓寬融資渠道，進(jìn)而優(yōu)化企業(yè)財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。目前正在申請(qǐng)上市的中小房企中，普遍都有著較高的負(fù)債率。隨著上市后融資渠道的拓寬，房企還能夠通過(guò)長(zhǎng)債置換短債等方式，改善企業(yè)的財(cái)務(wù)結(jié)構(gòu)。通過(guò)籌得資金償還借貸，加上權(quán)益的增加，有效改善企業(yè)的財(cái)務(wù)情況。

但中小房企寄予厚望的香港融資環(huán)境持續(xù)下滑，香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)房股的持續(xù)看空，估值創(chuàng)新低，弘陽(yáng)地產(chǎn)的發(fā)行價(jià)為每股2.28港元，僅為4.07港元凈資產(chǎn)的56.0%。大發(fā)地產(chǎn)將IPO發(fā)行價(jià)定在每股4.2港元，募集資金凈額僅7.4億港元，融資額或是今年內(nèi)房股最低。另外，新股上市破發(fā)成常態(tài)，公開(kāi)認(rèn)購(gòu)遇冷，發(fā)行狀況不甚樂(lè)觀。美的置業(yè)公開(kāi)發(fā)售有效申請(qǐng)僅占總發(fā)行的0.25倍，大發(fā)地產(chǎn)僅獲約32%認(rèn)購(gòu)。

經(jīng)濟(jì)學(xué)家宋清輝分析，香港資本市場(chǎng)對(duì)內(nèi)地地產(chǎn)企業(yè)估值一直都不樂(lè)觀，現(xiàn)在香港市場(chǎng)的融資環(huán)境更是表現(xiàn)暗淡，選擇現(xiàn)在上市顯然不大樂(lè)觀。但是為了實(shí)現(xiàn)上市融資、“割肉續(xù)命”，海倫堡等中小房企不得不面對(duì)港股估值較低、融資環(huán)境不佳等現(xiàn)實(shí)問(wèn)題。

內(nèi)地房企公開(kāi)認(rèn)購(gòu)不足：上市成了找朋友墊底幫忙

據(jù)《投資者報(bào)》報(bào)道，當(dāng)下內(nèi)地房企香港上市環(huán)境并不理想。以美的置業(yè)和大發(fā)地產(chǎn)為例，美的置業(yè)公開(kāi)發(fā)售有效申請(qǐng)占總發(fā)行0.25倍，大發(fā)地產(chǎn)公開(kāi)發(fā)售有效申請(qǐng)占總發(fā)行0. 32倍，公開(kāi)認(rèn)購(gòu)嚴(yán)重不足。

美的置業(yè)股價(jià)截止目前仍處于破發(fā)狀態(tài)，而整個(gè)內(nèi)房股最近一兩個(gè)月持續(xù)下跌。中信里昂證券房地產(chǎn)研究地區(qū)主管王艷說(shuō)道，今年以來(lái)，香港內(nèi)房股的PE估值目前都處于歷史最低水平，普遍在3-4倍，新上市的內(nèi)房企就更低了，從美的置業(yè)這種即便有母公司支撐現(xiàn)金流的開(kāi)發(fā)商來(lái)看，也低于3倍，說(shuō)明市場(chǎng)根本沒(méi)有信心。而內(nèi)房企選擇此時(shí)上市，最關(guān)鍵因素還是有好朋友支持，并不是新錢。

奧陸資本總裁兼投資總監(jiān)、原花旗銀行董事總經(jīng)理、亞洲地產(chǎn)研究組組長(zhǎng)蔡金強(qiáng)表示，“現(xiàn)在內(nèi)房企香港上市已經(jīng)不能用簡(jiǎn)單的不好來(lái)形容了，因?yàn)槎际钦易约旱呐笥压拇底鐾顿Y者，把事情弄成，把盤子接下來(lái)，如果今年能上市，就意味著在幾個(gè)月前跟朋友打交道做基石，可能對(duì)方不容易變卦，如果明年上市的話，可能基石投資者都很難找得到。”

蔡金強(qiáng)感嘆，海倫堡多少已經(jīng)算是不幸中的萬(wàn)幸了，很可能將搭上最后一班上市車。“我認(rèn)為，海倫堡在這輪內(nèi)房企上市中，不是倒數(shù)第一，就是倒數(shù)第二，反正在車尾，而排在其后的德信地產(chǎn)、銀城國(guó)際這種都很懸，不一定能上市成功。因?yàn)闀r(shí)間來(lái)不及了，至少要等到明年一季度或二季度，如果再等下去的話，談好的基石投資者估計(jì)都不會(huì)支持。”

接觸過(guò)眾多機(jī)構(gòu)投資者的金增祥也坦言，機(jī)構(gòu)不看好內(nèi)房股，即便內(nèi)房股持續(xù)下行，但什么是底，無(wú)法判斷，如果明年市場(chǎng)繼續(xù)下行，那市場(chǎng)更糟糕。機(jī)構(gòu)不可能現(xiàn)在進(jìn)場(chǎng)，任何人都很難做這種沒(méi)有預(yù)期的投資，風(fēng)險(xiǎn)太大。

截止目前，除海倫堡外，還有多家內(nèi)房企在港交所遞交了招股書，包括總部位于浙江杭州的德信地產(chǎn)、河南許昌的恒達(dá)集團(tuán)、江蘇南京的銀城國(guó)際、遼寧大連的萬(wàn)城控股。