曾被雷軍看好的長(zhǎng)租公寓“爆倉”了。

10月17日，寓見公寓上海地區(qū)的租客向記者反映，自己與寓見公寓簽訂租約合同時(shí)所綁定的銀行卡無故被提前一周扣款，與所屬區(qū)域門店店長(zhǎng)聯(lián)系后，被告知寓見公寓資金鏈斷裂，店長(zhǎng)本人已兩個(gè)月未收到薪水。這位店長(zhǎng)還勸告他：“不要再向償還貸款的銀行卡里打錢了。”

這位租客的遭遇并非個(gè)案。截至10月17日，寓見公寓租客QQ維權(quán)總?cè)阂延?000人?！吨袊?guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者從中獲悉，部分租客已聚集在寓見公寓總部所在地的上海市徐匯經(jīng)偵支隊(duì)報(bào)案，并試圖“圍堵”寓見公寓CEO兼創(chuàng)始人林小森。

10月17日傍晚6點(diǎn)半，記者在現(xiàn)場(chǎng)看到，林小森被數(shù)十位租客及房東“包圍”在警局過道討要說法。直至記者一個(gè)小時(shí)后離開，林小森都未說一句話。一名租客激動(dòng)地說：“你今天就睡在這里，你也嘗嘗沒有地方睡的滋味。”亦有租戶找來椅子讓其坐下，并稱要陪他坐到天亮要個(gè)說法。

那么，寓見公寓為何會(huì)“爆倉”?其與租金貸又有著怎樣的關(guān)系?

寓見公寓模式解析：一手托三方，賺的不是租金，是什么

根據(jù)多位租客、房東介紹的情況，寓見公寓的模式可以總結(jié)為：寓見公寓先從房東處租得房屋，裝修后再轉(zhuǎn)租給租客，寓見公寓給房東付租金時(shí)采取月付，押一付一。

寓見公寓在將房屋租給租客時(shí)，租客被建議一次性付清一年租金，以享受較為低廉的價(jià)格。寓見公寓建議租客從元寶e家等金融公司貸款，再由金融公司將一年租金打給寓見公寓，而租客需按期向金融公司還款。

由于租客采取押二付一的付款方式，寓見公寓可以一次性拿到12個(gè)月的租金與兩個(gè)月的押金。

如今寓見公寓資金鏈斷裂，一些房東在未收到租金的情況下，要求房客搬出。

此外，目前還出現(xiàn)了另一個(gè)層面的“困局”：寓見公寓并未將金融公司打給自己的租金交付房東，并提示租客停止償還貸款，因?yàn)榧词棺饪痛藭r(shí)逐月償還貸款，也不會(huì)進(jìn)入房東口袋中，但有租客亦擔(dān)心，如果停止償還貸款可能會(huì)影響自身的征信記錄。

在10月17日的警局現(xiàn)場(chǎng)，有租客稱，“房東趕我也不走，房東和寓見簽的合同，他去找寓見要錢，我們找寓見租的房子，合同不到期，我不搬走。寓見已經(jīng)拿我們的租房合同把一年的房租款通過貸款拿走了，現(xiàn)在是我們還貸款，可能影響我們的征信記錄，憑什么讓我們搬走。”

而有房東告訴記者，她急于與寓見公寓解除合同，“如果租客不付錢肯定是不租下去的，寓見公寓前幾天還跟我溝通說可能要轉(zhuǎn)手給另一家平臺(tái)‘青客’，若真這樣操作，前三個(gè)月裝修時(shí)間我又收不到租金，而且我不知道新的合作方會(huì)不會(huì)跟寓見公寓一樣不靠譜。我不愿意，就是要解除合同。”

寧波租客小呂向記者介紹，自己的合同明年4月到期，還有近8000元的貸款未結(jié)清。房東好像長(zhǎng)年在國(guó)外，并沒有來找自己。“但是我很擔(dān)心接下來要是不還款，征信會(huì)不會(huì)受影響。”

從事金融行業(yè)的租客曾先生向記者介紹，自己租房時(shí)，管家要求年付或者以分期貸的方式付款，如果不按照這兩種方法付賬，價(jià)格會(huì)上漲幾百元，甚至漲一倍。

曾先生向記者介紹，有租客在已經(jīng)簽訂一年租賃合同的情況下，管家以低價(jià)“誘惑”租客，續(xù)簽一年可以享受比現(xiàn)在房租更低的價(jià)格，而簽新合同時(shí)會(huì)讓租戶用“應(yīng)花分期”再貸一年。

“我們房東的一套房屋整租給寓見公寓5年，每月寓見付房東租金4000元，其中前三個(gè)月是裝修空置期，不付房東房租。而房屋的三個(gè)臥室分別被標(biāo)價(jià)1575元、1500元、1300元出租，再加上人工、廣告等各項(xiàng)成本，寓見可能壓根不通過租金賺錢。”曾先生認(rèn)為，寓見公寓不靠租客、房東間的租金差賺錢，而是通過租客的信用貸款實(shí)現(xiàn)病毒式擴(kuò)張，然后套出更多的錢去投資。如果市場(chǎng)環(huán)境不好，投資收益低甚至虧損，又沒有更多租戶入局被套現(xiàn)，只好想辦法在舊租戶身上再次套現(xiàn)，寓見公寓在六七月已經(jīng)開始有拖欠租戶押金的現(xiàn)象。終于玩不下去，就“雪崩”了。

胡景暉：長(zhǎng)租公寓或年底密集“爆倉”

企查查信息顯示，寓見公寓為上海小寓信息科技有限公司(下稱“小寓科技”)旗下品牌，成立于2014年。成立一年內(nèi)，其曾先后獲得三輪融資，其中的明星投資方為雷軍旗下的順為資本，其余投資方包括險(xiǎn)峰華興、聯(lián)創(chuàng)策源等。

據(jù)其官網(wǎng)信息，小寓科技成立4年以來，管理資產(chǎn)超過300億元?，F(xiàn)已布局上海及華東，已開門店43家，開業(yè)房源數(shù)超過20000套，并規(guī)劃在3年內(nèi)發(fā)展到1000個(gè)項(xiàng)目、30萬套的服務(wù)規(guī)模，擁有五大產(chǎn)品線，覆蓋分散式和集中式公寓，包括寓見家、寓見Plus、安間公寓、綠庭公寓、尚林行政服務(wù)式公寓。

中國(guó)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)同業(yè)聯(lián)盟主席胡景暉認(rèn)為，“一切才剛剛開始”，寓見的“爆倉”是必然的，而且這是杭州鼎家“爆倉”的后續(xù)。如果有關(guān)部門接下來不采取緊急措施，地毯式排查和進(jìn)行管控的話，年底將是長(zhǎng)租公寓“爆倉”的高峰期。每到年底資金都很緊張，年底時(shí)長(zhǎng)租公寓需要結(jié)算裝修款，再加上到時(shí)租賃市場(chǎng)又進(jìn)入了淡季，要支出的錢很多，但是進(jìn)錢很少，所以會(huì)引發(fā)一系列的“爆倉”。

在寓見公寓此次“爆倉”前，已經(jīng)有多家長(zhǎng)租公寓品牌出現(xiàn)問題。此前，據(jù)啟信寶統(tǒng)計(jì)，去年2月至今，全國(guó)已有8家長(zhǎng)租公寓先后“爆倉”，分別為GO窩公寓、Color公寓、好熙家公寓、好租好住、愛公寓、優(yōu)租客、愷信亞洲及鼎家公寓，分布在深圳、廣州、上海及長(zhǎng)沙等地，多數(shù)因經(jīng)營(yíng)不善而陷入資金危局。

“長(zhǎng)租公寓現(xiàn)在在全國(guó)有兩三千家，它們至少控制著500萬套房子、千萬間房屋，一間住兩人就有2000萬人，如果‘爆倉’可能遠(yuǎn)比P2P‘爆雷’要嚴(yán)重。我建議有關(guān)部門應(yīng)該迅速成立工作小組采取地毯式摸排發(fā)現(xiàn)問題。”胡景暉說。

他還向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者算了筆賬：租金貸一次至少放一年，如果再有一個(gè)月的押金，那運(yùn)營(yíng)商將一次拿到13個(gè)月的租金，但其最多給業(yè)主一個(gè)季度的房租，也就是說單筆生意就沉淀了10個(gè)月的房租。如果一個(gè)月的房租是3000，10個(gè)月就是3萬，那么一萬筆交易就會(huì)沉淀3億元。“好的企業(yè)可能把錢拿去裝修房子，一些企業(yè)可能去放高利貸、炒股了。”

公司股權(quán)已全部質(zhì)押給銀行，接下來怎么辦？

有租客向《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者提供了其于10月16日在寓見公寓總部拍攝的一張圖片，圖中有兩份分別給租戶和業(yè)主的公告，其中寫道：“寓見公寓自2014年3月創(chuàng)立以來，和大多數(shù)創(chuàng)業(yè)公司一樣，經(jīng)歷了創(chuàng)業(yè)大潮的一路起伏和坎坷?，F(xiàn)在非常抱歉地告知大家，公司因?yàn)檎麄€(gè)行業(yè)的深刻變化和調(diào)整，以及自身的經(jīng)營(yíng)管理不善，已經(jīng)出現(xiàn)了嚴(yán)重的資金短缺，公司股權(quán)已全部質(zhì)押給貸款銀行，賬戶管理權(quán)也已被貸款銀行全面接收，公司已經(jīng)沒有任何資金可以調(diào)配。”

《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者聯(lián)系浦東惠南鎮(zhèn)店長(zhǎng)核實(shí)情況，他告訴記者，該公告情況屬實(shí)，目前自己 “待業(yè)在家”，他也不知道接下來該怎么辦，“老板還在，沒有跑，就是沒錢了，銀行的錢也貸不出來了。”

根據(jù)公告內(nèi)容，公司股權(quán)已全部質(zhì)押給貸款銀行，那么一般情況下，銀行會(huì)怎樣處置?

據(jù)了解，金融機(jī)構(gòu)處理這類股權(quán)的“終極辦法”就是通過對(duì)不良股權(quán)或資產(chǎn)評(píng)估評(píng)級(jí)后打包整體在公開市場(chǎng)掛牌出售，或者交易出讓給金融資產(chǎn)管理公司。

胡景暉告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，銀行通常會(huì)把這些債權(quán)對(duì)應(yīng)的股權(quán)拍賣，但問題可能是沒有人買。“因?yàn)橥饷娴娜丝床磺宄L(zhǎng)租公寓的情況，所以不敢買，估計(jì)即使拍賣也會(huì)流拍，流拍后就會(huì)再次降低起拍價(jià)開拍，等到第三輪時(shí)可能有國(guó)家隊(duì)背景的開發(fā)商或者主權(quán)基金接手，但是接手價(jià)格可能是目前資產(chǎn)評(píng)估價(jià)格的兩成左右。”

一位不愿具名的銀行支行行長(zhǎng)告訴《中國(guó)經(jīng)濟(jì)周刊》記者，一般來說上市公司的股權(quán)更易在公開市場(chǎng)變現(xiàn)，非上市公司的股權(quán)變現(xiàn)確實(shí)會(huì)有難度，但在當(dāng)初質(zhì)押時(shí)，企業(yè)和銀行可能已有相應(yīng)預(yù)案。

上海華瑞銀行股份有限公司于10月15日向寓見資產(chǎn)管理有限公司發(fā)出了“關(guān)于敦促寓見公司保障我行信貸資產(chǎn)安全的告知函”。其中稱，“鑒于你公司經(jīng)營(yíng)部分長(zhǎng)租公寓裝修資產(chǎn)系使用我行貸款資金形成，相關(guān)房屋出租產(chǎn)生的租金收入為上述貸款的還款來源。未經(jīng)我行允許，不得擅自處置上述裝修資產(chǎn)。在相關(guān)貸款結(jié)清前，對(duì)于危及我行信貸資產(chǎn)安全的情形，我行保留訴諸法律維護(hù)我行權(quán)益的權(quán)利。”