房企大力度促銷重出江湖，廈門、鄭州、杭州等城市樓盤出現(xiàn)不同程度降幅

從9月中旬開始，曾經(jīng)市場蕭條時才出現(xiàn)的“打折賣房”“買房送寶馬”等大力度的營銷手段再次重出江湖。到了國慶期間，全國大面積的降價鋪開，萬科、恒大等品牌開發(fā)商公開宣布降價。

在房企去化不佳、主動降價的背景下，本期封面報道特地選取了此前房價快速上漲的二線熱點城市，包括曾經(jīng)房價漲幅位居全國第一的中部城市鄭州，曾經(jīng)“冒雨排隊買房”的東部城市杭州以及“房價四小龍”代表城市廈門和南京，以此來反映二線城市真實的市場狀況。

8月房價首次全面停漲

市場信號從8月份出現(xiàn)轉(zhuǎn)折。據(jù)國家統(tǒng)計局發(fā)布的數(shù)據(jù)，8月，15個一線和熱點二線城市新房價格環(huán)比首次全面停漲，二三線城市新房價格環(huán)比漲幅均明顯回落。

進入9月份，熱點城市樓市降溫進一步加劇，房價出現(xiàn)下降趨勢。據(jù)住房大數(shù)據(jù)聯(lián)合實驗室、中國社科院財經(jīng)戰(zhàn)略研究院住房大數(shù)據(jù)項目組142個城市大數(shù)據(jù)房價指數(shù)快報顯示，與8月相比，2018年9月，一線城市、準一線城市及二線城市房價均有所下降。

其中，9月，一線城市房價環(huán)比下跌0.27%，準一線城市環(huán)比下跌0.345%，二線城市房價環(huán)比下跌0.506%，三四線城市房價環(huán)比微漲0.177%。

克而瑞研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，9月份，包括上海、廣州、深圳、重慶、武漢在內(nèi)的29個重點城市成交量為2388萬平方米，環(huán)比下降7%、同比持平，全然沒有了往日銷售火熱的現(xiàn)象。

房價調(diào)整從“點”蔓延到區(qū)

10月份，雖然有黃金周，但是，成交依舊低迷。據(jù)克而瑞研究中心監(jiān)測的商品住宅成交數(shù)據(jù)顯示，國慶黃金周期間，31個重點監(jiān)測城市成交量環(huán)比大降近七成，跌至歷史低位，同比下滑27%;其中，重慶、青島、南京等13城成交量同比腰斬，杭州、揚州、建陽同比跌幅超80%。

“多個城市的房地產(chǎn)市場出現(xiàn)沖高回落，房價調(diào)整開始從點蔓延到區(qū)域，熱點城市房價逐漸下行，購買力很難再支撐市場繼續(xù)走高。”中原地產(chǎn)分析師張大偉表示，熱點城市進入“賣不完”的時代，包括北京、上海、杭州、南京、溫州、寧波等城市，庫存均出現(xiàn)環(huán)比上升，除少數(shù)熱點剛需項目外，去化率快速下行。

從克而瑞中心監(jiān)測的城市新開盤項目去化變化情況看，7月以來，一二線城市新開盤、加推項目開盤去化率總體呈穩(wěn)步下滑趨勢，十一黃金周總體去化率僅為54%。而曾經(jīng)的熱點城市福州、蘇州、杭州項目去化表現(xiàn)低迷，單個項目的最高去化率基本都不高于50%。

2018年5月16日，天津市發(fā)布了“海河英才”行動計劃，政策出臺后每天全國各地來津辦理落戶手續(xù)的人絡(luò)繹不絕。

2017年3月27日，廈門行政服務(wù)中心里面的國土綜合大廳不動產(chǎn)登記中心內(nèi)，人如潮涌，都是前來辦理房地產(chǎn)交易及不動產(chǎn)權(quán)證書的人。

2017年11月15日，南京10家樓盤進行開售登記。雖然各家樓盤出臺了首付八成及驗資門檻，還是有不少買房人早早來排隊。

鄭州

超30個新盤下調(diào)售價

作為中部新興的明星城市，房價漲幅一度躍居全國第一的鄭州也打響了降價之戰(zhàn)。

在二手房持續(xù)低迷之后，新盤也耐不住寂寞，紛紛降價促銷。據(jù)不完全統(tǒng)計，鄭州在售的新盤中，已經(jīng)有超過30個新樓盤降價促銷，這其中不乏融創(chuàng)、恒大、碧桂園等知名房企開發(fā)的樓盤。

郊區(qū)新盤集體降價

鄭州新盤降價促銷的動作最初由郊區(qū)板塊開始蔓延開來。在售的樓盤中，位于平原新區(qū)、滎陽、白沙、綠博板塊等郊區(qū)的多數(shù)新盤從8月底就開始了“集體降價”。以白沙板塊為例，在2017年高位期時，毛坯高層1.1-1.4萬元/平方米。如今，預(yù)售證備案價8900-11000元/平方米，相當(dāng)于整體降價15%-20%。而平原新區(qū)近期開盤的新盤去化效果也不理想，平均去化率不足五成，降價幅度也逐漸拉大。去年炙手可熱的綠博板塊，不少樓盤也推出特價房、折扣房。

郊區(qū)新盤的降價也傳導(dǎo)到市區(qū)核心板塊，例如金水區(qū)、二七區(qū)、鄭東新區(qū)的部分樓盤主動調(diào)價。其中，二七區(qū)的綠地城推出內(nèi)部購房，精裝價格由此前的單價13000元調(diào)為11300元;而金水區(qū)的融創(chuàng)某樓盤推出降價內(nèi)購，每平方米降價2000-3000元。

鄭州某品牌房企的營銷負責(zé)人向記者表示：“目前來講，鄭州還是有市場的，只不過臨近年底，開發(fā)商內(nèi)部都在加強回款，沖目標。”

二手房降價更明顯

相比于新房市場，二手房市場降價更為明顯。

鄭州市房管局發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2018年9月份，鄭州市二手房成交6247套，8月份成交量為6914套，環(huán)比下降約9%;2017年9月份，鄭州市二手房成交6561套，今年比去年同期減少314套，降幅約4.37%。

累計數(shù)據(jù)統(tǒng)計顯示，2018年1-9月，鄭州市二手房共成交47160套，而2017年1-9月，鄭州市二手房共成交54113套，2018年比2017年同期成交量減少近7000套，降幅約12.8%。

從二手房成交均價來看，9月，成交均價10703元/平方米;其中住宅二手房成交均價10697元/平方米。而對比去年同期，二手房成交均價10986元/平方米;其中，住宅二手房成交均價10990元/平方米。

杭州

偏遠二手房降幅超30%

距離“凌晨排隊、冒雨驗資、萬人登記”的瘋狂買房場景僅僅過去5個月，杭州就出現(xiàn)了自此輪調(diào)控以來首個“降價維權(quán)”場面。

在國慶期間，杭州樓市剛剛經(jīng)歷了“黑色”一周。據(jù)克而瑞浙江區(qū)域提供的數(shù)據(jù)顯示，今年國慶，杭州市區(qū)(包括富陽、臨安)成交了321套新房，同比去年跌幅接近70%。

在成交量大幅下滑的同時，新樓盤紛紛降價，杭州市民還并未從瘋狂上漲的樓市中反應(yīng)過來。畢竟今年上半年，杭州樓市仍然高歌猛進，商品房成交均價同比去年上漲30%，漲勢為近9年房價之最。部分新盤的降價或許正在預(yù)示著杭州樓市又將迎來新一輪的調(diào)整。

新盤“曲線”降價

近期，杭州大江東濱江新希望新城·未來海岸二期入市，部分一期業(yè)主認為自己的房子比同等檔位的房子降了40萬，要求“降價”賠償，這也成為此輪調(diào)控后首個因降價引發(fā)維權(quán)的樓盤。

除了上述樓盤直接進行價格下調(diào)之外，更多的開發(fā)商選擇采取曲線降價的方式，以老帶新獎勵、車位優(yōu)惠、中介傭金返還購房者、毛坯改精裝等多種方式變相降價。例如，杭州大江東寶龍廣場新推出一批房源，單價下降2200元，產(chǎn)品由精裝改為毛坯。

由于降價房源增加，杭州住宅成交均價也顯著下跌。據(jù)克而瑞提供的數(shù)據(jù)顯示，杭州新房成交均價連續(xù)兩個月下跌。8月和9月杭州新房成交均價分別為24693元/平方米和23749元/平方米，同比分別下降1.66%和3.82%。

對于新盤降價的情況，杭州本地的開發(fā)商表示：“目前，在售樓盤主動降價的情況還比較少，只是個別現(xiàn)象，新房市場相比于之前沒有那么火爆，但是也并未出現(xiàn)大面積降價情況，市場的走向還有待觀察。”

機構(gòu)統(tǒng)計近半數(shù)二手房降價

相比于新房，杭州二手房市場降溫明顯。據(jù)貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，杭州繼8月二手房成交量環(huán)比下滑33.4%創(chuàng)四年新低后，9月成交量環(huán)比下降10.6%。

根據(jù)透明售房研究院統(tǒng)計，杭州小區(qū)在售二手房近半數(shù)出現(xiàn)了降價情況，降價幅度不等。目前，個別小區(qū)例如下沙中慶金沙學(xué)府、蕭山金馬同盛、余杭星洲翠谷等樓盤環(huán)比降價幅度均超過了30%。

從地區(qū)分布來看，降價幅度比較大的多數(shù)位于下沙、蕭山等較為偏遠的地區(qū);而從價格區(qū)間來看，2萬元/平方米以下的二手房下跌比例達到49%;2萬-3萬元/平方米的二手房下跌比例為45%;3萬-4萬元/平方米價格區(qū)間的二手房下跌比例達到36%。

值得注意的是，此前，在杭州房價上漲期間，由于新盤限價的原因，杭州二手房價格持續(xù)上漲，形成新房、二手房倒掛的現(xiàn)象。從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，在二手房降溫之后，部分區(qū)域這種價格倒掛的現(xiàn)象有所減弱。

另一方面，由于開發(fā)商加快新盤的入市，新房供應(yīng)量的增加也導(dǎo)致二手房的交易量縮減，交易周期拉長。

58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波分析稱：“杭州二手房房價已經(jīng)步入下行通道，但是，目前來看，下跌的幅度非常有限，在新房限價之后，也會不斷拉低二手房市場的購房者價格預(yù)期。”

廈門

個別區(qū)域二手房總價降幾十萬

因鼓浪嶼成為網(wǎng)紅城市的廈門，最近一兩年卻因為房價頻頻登上頭條，先是大漲，后是下跌。近日來，萬科廈門某樓降價的消息引爆網(wǎng)絡(luò)，并再次將廈門樓市推向風(fēng)口浪尖，降價、泡沫破滅、抄底的聲音不斷。撥開迷霧見真相，廈門新房價格到底降了嗎?二手房價格又跌了多少?

“燙手”的二手房“跌下神壇”

廈門房價下降始于二手房。記者在房天下、安居客等房產(chǎn)網(wǎng)站上看到，位于廈門思明區(qū)松柏的一套98平方米二手房，報價378萬元，直降72萬元，折合單價38571元/平方米。同樣降價的還有廈門的海滄區(qū)、同安區(qū)、集美區(qū)二手房源，降價幅度在36萬-112萬元之間。

一位廈門當(dāng)?shù)啬持薪榈匿N售人員告訴記者，這個房源是樓梯房，由于樓層較高(7層)，戶型一般，業(yè)主著急換房，降價幅度較高，如果誠心購買，價格還可以再議。據(jù)其透露，業(yè)主于兩個月前掛出該房源，當(dāng)時報價410萬，而同類型房源在廈門房價歷史高點時的掛牌價曾一度達到450萬元。此外，據(jù)其透露，附近的嶼后南里小區(qū)，一套67平米的房子，去年報價350萬，今年以258萬成交。

事實上，廈門二手房價下跌已經(jīng)持續(xù)了一段時間。來自國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)顯示，自2017年4月份，廈門的二手住宅價格已經(jīng)連續(xù)17個月下跌。記者查詢安居客網(wǎng)站顯示，思明區(qū)松柏二手房掛牌價自2017年6月份開始下跌，至今年9月份，平均每平方米下跌近7400元，湖里區(qū)的二手房掛牌價自2017年11月份每平方米下降近5000元，海滄區(qū)下降了6000元。

一位廈門當(dāng)?shù)氐姆康禺a(chǎn)人士表示，廈門二手房下降的邏輯是，先從去年幾個炒得比較熱的樓盤開始，降價較為厲害，基本是跌下神壇，然后是老舊小區(qū)，年代久遠、樓層也不好，而島內(nèi)位置相對好的小區(qū)，價格堅挺，像五緣灣地區(qū)，是廈門房價最高的區(qū)域，均價在10萬元/平方米左右。

“以價換量”的新房或增多

相比于二手房的深跌，廈門新房則“雷聲大過雨點”。國慶前后，廈門萬科白鷺郡大降價的信息刷屏網(wǎng)絡(luò)，外加萬科高喊“活下去”，一時間廈門成為輿論中心。

不過，據(jù)廈門當(dāng)?shù)囟辔恍路夸N售人員透露，廈門萬科白鷺郡的降價幅度并沒有網(wǎng)傳的那么多，降之前的價格包含了兩個車位、裝修、電梯等，這些加一塊也超過100萬了，降價之后，這些就不包含在內(nèi)了。“除了個別房源，廈門一手房價基本沒降。”

據(jù)克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示，9月廈門新建住宅成交均價為43544元/平方米，環(huán)比8月上漲了13.4%，相比7月份下降了27.8%。此外，1-9月份的成交均價為40456元/平方米，仍高于2017年35262元/平方米的成交均價。

無論是價格深跌的二手房，還是價格松動的新房，眼前的現(xiàn)實是廈門樓市正慢慢走下神壇。這個神奇的二線城市，有著三線的經(jīng)濟實力，房價卻與一線城市比肩，島內(nèi)二手房價高點曾至11萬元/平方米，是什么原因使廈門房價泡沫逐步走向破滅?

在58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波看來，一系列嚴格的樓市調(diào)控下，廈門房價正在加速下降。從廈門二手房的歷史數(shù)據(jù)來看，自2016年初開始房價由2.6萬元/平方米快速攀升至4萬以上，上漲迅速、幅度大，而目前的房價下調(diào)可以視為對于前期房價曾經(jīng)過快上漲的一種矯正。

下行之下，有人悲觀離場，有人坐等抄底。“周邊已經(jīng)有朋友籌錢準備投資入場了。”上述廈門房地產(chǎn)人士表示。

有人想要抄底的信號源之一就是，廈門放寬人才落戶政策，這被部分人解讀為“托底”樓市。不過，也有廈門當(dāng)?shù)厝耸勘硎荆?ldquo;雖然放寬了一點政策，但是廈門房價還會繼續(xù)下行。”

張波認為，整體來看，目前廈門房價的調(diào)整周期還未結(jié)束，房價在四季度依然面臨較大的下行壓力。新房市場“以價換量”項目越來越多，二手房成交量縮減將成常態(tài)，部分板塊房價會明顯回調(diào)。

天津

商品房成交價小幅下滑

5月，天津?qū)嵤┝?ldquo;海河英才”行動計劃，最低限制為全日制高校本科畢業(yè)生不超過40周歲就可以申請落戶。在海河計劃實施不足兩個月時間里，已有6萬人進入實質(zhì)性辦理程序。

盡管如此，天津樓市還是遭遇了過山車。綜合華商報等媒體報道的數(shù)據(jù)顯示，2018年前4個月房價同比跌幅高達15.94%，5、6月在整體同比上漲3%之后，7月房價整體同比跌幅在1%左右。

另據(jù)易居天津機構(gòu)數(shù)據(jù)，8月份天津商品住宅成交均價16043元/平方米，環(huán)比微降0.21%，同比增長2.29%。

據(jù)當(dāng)?shù)貥I(yè)內(nèi)人士介紹，隨著政策的不斷加碼，天津市場觀望態(tài)勢明顯，成交量趨于穩(wěn)定，各開發(fā)商為搶占市場，不得不低價入市，整體成交價格出現(xiàn)小幅下滑。

“5月份，2.4萬元/平方米單價的天津河?xùn)|區(qū)順達西里小區(qū)一處二手房住宅，最新成交價格是1.78萬元/平米。路勁太陽城5月底單價2.96萬元/平方米，后來2.7萬元/平方米還送車位，現(xiàn)在說是2.4萬元/平方米左右了。”來自江西的小利向記者介紹。

天津河?xùn)|區(qū)一位中介人員告訴記者：“河?xùn)|區(qū)順達西里一套房子，在海河英才政策出臺之前掛出的價格為總價225萬，政策出來時候是漲到240萬，最近又落到195萬。貌似又低于‘海河英才’落戶新政出臺前的水平了。”

“近期天津樓市一直不按套路出牌。云里霧里的，看不清樓市究竟是個什么狀態(tài)，”購房者小吳說，“近兩個月天津新房市場開啟了‘大促銷’模式，很多‘放風(fēng)’價比較高的項目，開盤時都出現(xiàn)了‘劇情逆轉(zhuǎn)’。此外，很多項目也都給出了優(yōu)惠，有的明降，有的暗降，變化比預(yù)想更快一些。比如，武清碧桂園莫奈的湖，去年年底，高層市場價少說也得1萬元/平方米，現(xiàn)在售樓處報價9000元/平方米。”

降價還反映在土地市場，9月，天津市各類用地樓面均價為2480元/平方米，環(huán)比下降52.34%，同比下降39.24%。其中，住宅用地樓面均價為6522元/平方米，環(huán)比下降23.10%，同比下降32.46%。

南京

二手房最高降8.5%

按往年慣例，“金九銀十”都是踩盤、買房的火熱時期，但今年南京的樓市卻有點兒“啞火”。雖然各大地產(chǎn)商拋出優(yōu)惠橄欖枝，但不少樓盤訪客數(shù)量、去化量不及以往。與此同時，在南京二手房市場中，房主對后市預(yù)期不強，主動降價售房的現(xiàn)象越來越多。

9月新房環(huán)比降3%

今年3季度，雖然不少房企率先進行多盤聯(lián)動促銷活動，但開盤成交量大不如前。

記者了解到，國慶節(jié)后首周，南京樓市共有15家樓盤在售，包括城東的熙悅、葛洲壩招商紫郡蘭園，仙林的萬達茂，城南的都薈天地，都市圈的金都華府，河西江心洲的勝科星洲府等項目。不過，這15家樓盤中，只有6家樓盤售罄，有的樓盤甚至認購不足三成。

數(shù)據(jù)是最好的驗證。南京網(wǎng)上房地產(chǎn)的數(shù)據(jù)統(tǒng)計，今年國慶七天長假，不含溧水區(qū)、高淳區(qū)，南京全市共成交商品住宅158套，是自2011年以來的新低。

另據(jù)貝殼研究院統(tǒng)計的數(shù)據(jù)顯示，相較于去年而言，目前新房市場的成交較為冷淡：9月南京新房成交4974套，環(huán)比上升25.2%，同比則減少20%。市場的降溫，房企以價換量的策略，也反饋至房價上。9月新房成交均價為23518元/平方米，環(huán)比下滑3%。

雖然成交火熱程度不如去年，但近期新盤供應(yīng)持續(xù)上漲。“今年前9月，南京有35個樓盤集中上市，只有8個樓盤去化較好，主要為一二手倒掛的限價紅利盤，其余以產(chǎn)品改善型為主的高價項目，客戶成交周期明顯拉長。”當(dāng)代置業(yè)(中國)有限公司執(zhí)行董事兼總裁張鵬表示，9月以來，日光盤已不復(fù)存在，樓盤銷售均不理想，熱門區(qū)域最高去化八成。

中國指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜指出，與之前相比南京住宅成交量大幅下跌，購房者對市場預(yù)期度放低，開盤當(dāng)天賣不動，甚至不需要搖號直接平推的樓盤也在逐漸增加，這表明南京樓市過熱的狀態(tài)有所趨緩，購房者越加趨于理性。

業(yè)內(nèi)預(yù)計二手房價或降10%-15%

南京樓市的降溫，也在二手房市場可見端倪。今年9月二手房成交量處于全年較低水平。

據(jù)貝殼研究院的統(tǒng)計顯示，9月南京各區(qū)成交量全線下滑，二手房網(wǎng)簽共5622套，環(huán)比下滑19.2%。在房價方面，9月南京二手房成交均價環(huán)比下滑0.6%至31061元/平方米。從區(qū)域來看，僅秦淮區(qū)成交均價上浮0.9%，其他各區(qū)成交均價全面下滑，其中玄武區(qū)跌幅最大，下滑8.5%。此外，9月下調(diào)價格的占比大幅上漲至76%，是自2017年以來調(diào)降占比最大的一個月。

“這輪南京二手房成交量的高點在2016年，2017年降溫，2018年呈繼續(xù)降溫態(tài)勢。”易居研究院副院長楊紅旭指出，2016年3、4月份成交量最高，超17000套。2017年開始萎縮，今年二季度有所反彈，但8、9月份開始又出現(xiàn)下滑跡象。

楊紅旭指出，南京二手房價較為堅挺，但8、9月份開始，亦有小幅下跌，“預(yù)計未來一年，二手房價格會下降10%-15%”。

天津

河?xùn)|區(qū)一位中介人員表示：“河?xùn)|區(qū)順達西里一套房子，在海河英才計劃出臺之前掛出的價格為總價225萬，政策出來時候是漲到240萬，最近又落到195萬。”

鄭州

郊區(qū)新盤從8月底開始了“集體降價”，目前超30個新盤下調(diào)售價，以白沙板塊為例，與2017年高位時相比，整體降價15%-20%。

杭州

新盤遭遇“曲線降價”，有樓盤單價下降2200元，產(chǎn)品由精裝改為毛坯。近半數(shù)二手房降價，目前，下沙中慶金沙學(xué)府、蕭山金馬同盛、余杭星洲翠谷等樓盤環(huán)比降價幅度均超過了30%。

南京

新房以價換量，9月新房成交均價為23518元/平方米，環(huán)比下滑3%。9月二手房成交均價環(huán)比下滑0.6%至31061元/平方米。其中玄武區(qū)跌幅最大，下滑8.5%。

廈門

二手房價連續(xù)17個月下跌，思明區(qū)松柏二手房掛牌價從2017年6月至今年9月份，平均每平方米下跌近7400元，湖里區(qū)二手房掛牌價自2017年11月份每平方米下降近5000元，海滄區(qū)下降6000元。